Какую квартиру в новостройке выбрать: с отделкой или без?

Принято различать недвижимость четырёх основных типов — с финишной отделкой, с черновой отделкой, без отделки («в бетоне»), без отделки и перегородок (условно свободной планировки). Выбор того или иного варианта зависит от множества факторов, главный из которых — ваши требования к комфортности жилья и его дизайну. Чтобы принять правильное решение, нужно учесть особенности рыночных предложений.

Варианты отделки квартир в новостройках

По оценкам специалистов, сегодня до 15 % жилья сдаётся полностью готовым к заселению, причём доля таких квартир и спрос на них постоянно растёт. Считается, что это предложение наиболее привлекательно для семей, меняющих место жительства, молодых работающих супругов, пожилых людей, а также тех, кто собирается сдавать квартиру внаём.

Квартира с чистовой отделкой (завершённое строительство)

Времена, когда отделка от застройщика в типовом панельном доме была символом брака, а установленные конструкции и оборудование отправлялись прямиком в контейнер для строительного мусора, к счастью, миновали. Большинство компаний монтируют недорогие, но качественные окна, двери, сантехнику и плиты, пользуются услугами дизайнеров при подборе материалов. Всё чаще фирмы предлагают несколько вариантов отделки, различающихся по колористике и стилю (скажем, можно выбрать преобладание тёмных или светлых тонов, классику либо модерн) и стоимости (условно «эконом», «комфорт» и «премиум»).

Бюджетный вариант завершённого строительства, который прибавит к цене 1 м² квартиры «в бетоне» 12–17 тыс. руб., предполагает использование линолеума или ламината, бумажных обоев, ламинированных межкомнатных дверей, простейшей сантехники. Если вы готовы заплатить за отделку 25–40 тыс. руб. за 1 м², то на пол в комнатах настелят паркетную или инженерную доску, во влажных зонах и прихожей уложат керамогранитную плитку, стены оклеят моющимися обоями или обоями под покраску, установят сантехнику от ведущих производителей (Grohe, VitrA и др.), иногда — встроенную бытовую технику (например, пылесос) и зональную систему вентиляции/кондиционирования.

В большинстве случаев цена готовой квартиры «соответствует рынку», то есть цена отделки мало отличается от стоимости аналогичного ремонта, проведённого специализированной фирмой.

Покупая квартиру с отделкой от застройщика, вы избавляетесь от всех хлопот, связанных с ремонтом (не надо готовить проект, искать мастеров, покупать материалы) и сразу справляете новоселье. Кроме того, можете рассчитываться за отделочные материалы и работы постепенно, в рамках выплат по ипотечному кредиту со сравнительно низкой процентной ставкой. Наконец, получится заранее увидеть результат в демонстрационной квартире.

Что касается минусов, то, во-первых, не удастся проконтролировать промежуточные стадии строительства и выяснить качество скрытых работ (устройства черновых полов, монтажа коммуникаций и др.). Во-вторых, квартира с готовой отделкой лишена яркой индивидуальности. Наконец, в ней могут быть недочёты эргономического характера — неудобно расположенные выключатели и розетки, двери, открывающиеся в сторону узких коридоров, ванна минимальных габаритов и т. д. Если же вы решитесь на переделку, то потеряете значительную часть выгод от покупки готового жилья.

Квартира
С чего начать ремонт в квартире: простые чек-листы для новостройки и вторички (забирайте в закладки)

Квартира, подготовленная к чистовой отделке

Здесь выполнены выравнивающая стяжка пола, оштукатурены стены и зашпаклёваны потолки, иногда установлены розетки. Остаётся косметический ремонт, который не требует ни получения разрешений, ни подготовки архитектурного проекта. Чтобы удачно подобрать сочетание материалов и расставить мебель, желательно иметь дизайн-проект, стоимость которого в специализированной фирме сегодня стартует от 30 тыс. руб. Некоторые компании, располагающие обширной базой проектов для типового жилья, предлагают наборы планов и эскизов за 10–20 тыс. руб.

Другой путь — воспользоваться онлайн-сервисами или дизайнерскими программами Homestyler, Planner 5D, SketchUp и др. При этом по спорным вопросам можно посоветоваться с профессиональным дизайнером — бесплатные консультации специалистов проводятся в рамках весенних и осенних строительных выставок.

Организация и подготовка
Отделка white box: что это, какие работы входят и стоит ли ее выбирать

Квартира «в бетоне»

Речь идёт о панельном или блочном доме, где есть межкомнатные перегородки и проведены основные коммуникации (электропроводка, отопление, водоснабжение и канализация). Квартира «в бетоне» обычно обходится не дешевле, чем с черновой отделкой, при этом может иметь серьёзные недостатки, касающиеся геометрии помещений. Но зато в ней проще обнаружить (и затем качественно заделать) неплотности в стыках элементов здания. Необходимость черновых работ увеличит время ремонта как минимум на месяц. Конструкция пола в этом случае должна выполняться по согласованному типовому проекту или согласовываться с жилинспекцией самим владельцем.

Квартира
Все свежее: 7 плюсов жилья в новостройке

Квартира условно свободной планировки

Прежде чем приступить к финишной отделке, покупатель квартиры в монолитном или каркасно-монолитном доме часто должен своими силами возвести межкомнатные перегородки, проложить коммуникации (как правило, за исключением труб отопления), а затем выровнять полы, потолки и стены. Для начала потребуется полноценный архитектурный проект с расчётом по несущей способности перекрытий, инсоляции, звукоизоляции и т. д. Стоимость пакета документов и архитектурного надзора в этом случае может достигать 10 % расходов на обустройство, а время согласования составит не менее 2 мес. С точки зрения экономии времени, финансов и сил это наименее привлекательный вариант. Зато он позволяет приспособить жильё под свои запросы — но только не изменяя расположения кухни и санузла (санузлов), обозначенного на поэтажном плане.

Законы и финансы
Как правильно выбрать квартиру: подробный гид для покупателей

Как принять квартиру от застройщика

В любой квартире, вне зависимости от степени её готовности к заселению, может обнаружиться строительный брак. По закону в течение срока гарантии (не менее 5 лет на квартиру и 3 лет на «инженерку») застройщик обязан бесплатно ликвидировать недочёты или компенсировать стоимость необходимых материалов и работ. Поэтому принимать квартиру следует крайне внимательно (в идеале — при помощи эксперта специализированной фирмы), зафиксировать все дефекты на фото и перечислить их в акте приёмки квартиры. Итак, что же следует проверить?

Теплоизолирующие свойства наружных стен

Обследовать наружные ограждающие конструкции на сопротивление теплопередаче и воздухопроницанию в холодное время года помогут фирмы, располагающие тепловизионным оборудованием (занимающиеся строительной экспертизой, установкой окон, утеплением). Летом на один лишь тепловизор полагаться нельзя — придётся проводить более дорогое (от 12 тыс. руб.) тестирование с помощью воздухонагнетающего оборудования (так называемой аэродвери). Выявив утечки тепла и установив их причины, выбирают способ утепления. Холодные зоны возле окон и межпанельных стыков ликвидировать не так уж сложно, но промерзание значительных участков стен представляет серьёзную проблему, ведь утепление изнутри нежелательно, а монтаж фасадной навесной конструкции, как правило, недопустим.

Звукоизоляционные характеристики стен и перекрытий

Провести проверку с помощью стандартной ударной машины и шумомера помогут специалисты компаний, занимающихся строительной акустикой, — «Акустик Групп», «Акустические решения», «Мастер Брусков» и др. Допустимые уровни шума и индексы звукоизоляции должны соответствовать требованиям СП 51.13330.2011 (например, междуэтажное перекрытие обязано снижать воздушный шум на 52 дБ, а ударный — на 60 дБ; стена между квартирами — воздушный шум на 52 дБ). Увы, на практике улучшить показатели звукоизоляции сложно, но иногда это удаётся сделать, например, настояв на заделке щелей, устройстве плавающей стяжки в расположенной выше квартире и т. д.

Исправность коммуникаций и оборудования

Важнее всего удостовериться в том, что работает вытяжная вентиляция, а электропроводка смонтирована профессионалами и не представляет опасности (отсутствуют скрутки, установлены автоматы требуемого номинала от известного производителя). При слабой вытяжке прежде всего необходимо, чтобы представители застройщика подвергли ревизии вентстояк: труба может быть засорена или повреждена. В некоторых случаях дефект удаётся быстро ликвидировать.

Качество монтажных работ

Довольно неприятны протечки оконных монтажных швов. Для исправления дефекта узел примыкания к стене дополнительно гидроизолируют снаружи, но это не всегда помогает — порой требуется полностью заменить уплотнительные материалы и отлив или откорректировать положение рамы в проёме, переставив крепления.

Качество черновых и чистовых отделочных работ

Неровная стяжка, уступы на напольном покрытии на границах помещений (кроме стыков разных покрытий), отстающие плинтусы, неровности на стенах или плохо приклеенные обои — всё это законные основания для предъявления претензий застройщику. Как правило, такие дефекты ликвидируют в течение месяца после обращения.

Что делать с браком?

Если квартира куплена на стадии строительства, то, обнаружив дефекты, вы можете добиваться их устранения или денежной компенсации. Как правило, застройщик не стремиться к конфликту и выполняет свои гарантийные обязательства. Но некоторые недостатки (протекающее чердачное перекрытие, плохая вентиляция или промерзающие углы), являющиеся следствием локального нарушения технологии, полностью ликвидировать крайне сложно — часто проблема даёт о себе знать на всём протяжении эксплуатации жилья. Те, кто приобретает недвижимость в уже сданном доме, имеют преимущество, так как при обнаружении крупных недочётов могут попросту выбрать другую квартиру.

Как найти подрядчика для ремонта самому

В большинстве случаев всё же приходится проводить отделку, и наиболее сложная проблема на этом пути — поиск надёжного подрядчика. Проще всего согласиться на проведение работ фирмой, рекомендованной застройщиком (подобные сервисы есть почти во всех новых кварталах). По цене и срокам этот вариант мало чем отличается от готовой к заселению квартиры, так как часто ремонт проводят до сдачи дома комиссии. На материалы и работы предоставляется гарантия, а кроме того, можно заранее, по отзывам жильцов соседних домов оценить добросовестность мастеров. При этом выбор обоев и напольных покрытий часто богаче, чем при завершённом строительстве. И всё же речь идёт о самой незатейливой отделке.

На сайтах крупных компаний, занимающихся ремонтом, можно найти стандартные расценки на те или иные виды работ. Однако стоимость строительства/отделки всегда корректируется с учётом конкретных условий.

Если вы планируете обзавестись встроенной мебелью, переставить сантехнику, смонтировать точечную подсветку и канальное кондиционирование, а тем более затеваете перепланировку, не обойтись без гипсокартонщиков, маляров-штукатуров, каменщиков. Возможно, близкие друзья посоветуют надёжных мастеров. В противном случае придётся самостоятельно искать рабочих. Имеет смысл зайти на специализированный форум или воспользоваться интернет-сервисом (например, YouDo, Profi), где можно прочесть отзывы о работе бригады. И не стоит заключать договор с подрядчиком, готовым без возражений выполнить любые требования по перепланировке жилья. Добросовестные мастера обязаны не только владеть современными строительными технологиями, но также знать нормативы и законодательство.

Как ускорить ремонт в новостройке

Есть несколько основных причин увеличения сроков обустройства квартиры. Часто они носят субъективный характер, и их можно избежать. Вот несколько советов по подготовке к ремонту и контролю процесса.

Хорошо проработайте все детали проекта. Внесение существенных корректив (перенос перегородок или проёмов, изменение толщины напольных покрытий, перенос электроустановочных изделий и т. п.) после начала работ затормозит ремонт и потребует дополнительных финансовых затрат.
Совместно с подрядчиком продумайте порядок производства работ и составьте соответствующий график с указанием ориентировочных сроков и стоимости.
Заранее заключите договоры на поставку и монтаж дверей, окон, ревизионных люков, вентиляционных систем и других конструкций. Примите во внимание, что нестандартные изделия порой выполняются в срок от 30 дней и более.
Проверяйте качество каждого важного этапа строительных работ. Чем раньше будет обнаружен брак, тем легче его ликвидировать.
Приобретайте материалы (особенно для финишной отделки) с запасом. Требуемая плитка или обои могут закончиться в магазине, следующей поставки придётся ждать недели, и нет никакой гарантии, что новая партия по всем параметрам будет идентична старой.