Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и как правильно его составить

Чтобы юридически подтвердить своё намерение приобрести недвижимость, существует несколько механизмов: внесение задатка, авансовый платёж и заключение предварительного договора. Каждый вариант по-своему эффективен. 

Когда составляют предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может произойти по следующим причинам:

• у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
• у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
• при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
• продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для осуществ­ления процедуры снятия обременения.

Что гарантирует договор 

Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора. Если покупатель или продавец в течение 6 мес по каким-то причинам уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае, если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении к заключению основного договора.

Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре. 

Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать с момента, когда этот документ вступит в законную силу.

Как правильно составить договор

По смыслу ст. 429 ГК РФ стороны предварительного договора купли-продажи обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на ранее согласованных условиях.

Предварительный договор купли-продажи необходимо заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). В этом случае размер тарифа за совершение юридически значимых действий будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать:

• условия, позволяющие установить предмет договора (из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи определённого объекта недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре);
• условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
• условия о цене квартиры;
• перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). 

Предмет и цена договора 

При описании предмета договора — объекта недвижимого имущества — необходимо полно и корректно указать все его основные характеристики, а именно: 

• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
• количество комнат;
• для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую этажность дома, в котором находится квартира.

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Обратите внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового платежа, его размер также должен быть указан. 

К предварительному договору должен прилагаться текст проекта основного договора. Учтите: если вы указываете разные суммы сделки в предварительном и основном договорах, это является нарушением закона. 
Кроме стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указать, какая из сторон несёт расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Квартиранты

При составлении текста договора обратите внимание, правильно ли указаны данные сторон — продавца и покупателя, сверив их с данными в документах, подтверждающих личность. Обратите внимание: специалисты рынка недвижимости рекомендуют указывать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса сторон (также можно указать телефоны, адреса электронной поч­ты). В случае возникновения нештатных ситуаций такая предусмотрительность позволит найти контрагента по договору. 

Учтите, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание (например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё). Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре должны быть указаны паспортные данные, а также сроки снятия с регистрационного учёта после заключения основного договора купли-продажи квартиры других лиц, зарегистрированных в квартире кроме продавца.

Другие условия договора 

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи. 

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нём срок заключения основного договора или же нет. Если вы намерены его указать, он должен обозначать:

• или конкретную дату («10.03.2019»);
• или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2019»); 
• или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»). 

Обратите внимание: закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть кратким (например, через 1 мес со дня подписания предварительного договора) или продолжительным (например, через 15 мес со дня подписания предварительного договора).

Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.

Риски при заключении предварительного договора

Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем. 

Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности. 

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи; 
2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
3. по обоюдному согласию сторон; 
4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа. 

В уведомлении должны содержаться:

• полное наименование и дата составления документа;
• положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
• описание нарушения договора (если они имели место); 
• реквизиты заявителя и ответчика;
• подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.  

Порядок расторжения предварительного договора

1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№237