Покупаем дом: как избежать ошибок и лишних трат

Потенциальные покупатели участка с домом или без него могут столкнуться со множеством трудностей — от пренебрежения предыдущими хозяевами категорией земли и до отсутствия необходимых документов при оформлении сделки. 

Юридическая сторона вопроса 

Юридическая проверка сделки на сегодняшний день является необходимым этапом купли-продажи недвижимости. Прежде всего проверяют информацию 
о нынешнем и предыдущих владельцах надела, о сделках, которые проводились с участком за всё время его существования, а также о ведущейся на его территории хозяйственной деятельности. 

Проверке подлежат сведения о межевании участка и составе земель, а также информация о существующих ограничениях и обременениях в праве пользования наделом; претензиях и притязаниях третьих лиц; возможных или текущих судебных спорах по поводу землевладения. 

Также необходимо обратить внимание на законность возведения существующих на участке строений. Если же строительство только планируется, следует уточнить категорию надела (земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов) и вид разрешённого использования (для ведения дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства), поскольку от этих параметров зависит возможность строительства.

Покупатель имеет возможность самостоятельно собрать часть необходимой информации. Например, сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешённого использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости участка (включая данные об ограничениях, обременениях и сервитутах) предоставляются любому гражданину РФ, заплатившему соответствующую госпошлину. Можно обратиться в территориальный отдел Роснедвижимости с письменным заявлением о предоставлении кадастровой выписки (её подготовят в течение десяти рабочих дней) или в отдел Федеральной регистрационной службы, запросив данные из ЕГРП (выдаётся через пять рабочих дней).

Кроме того, стоит проконсультироваться в отделе архитектуры администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Таким образом, удастся получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны или иных объектов, а также информацию о возможных ограничениях при пользовании участком, зарезервированным для государственных и муниципальных нужд.

Наиболее распространённые ошибки покупателей участков: 

• невнимательное изучение документов, предлагаемых к подписанию продавцом (например, покупатель не уточнил категорию земли, а надел входит в состав особо охраняемых природных территорий); 
• неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов и договора (участок принадлежал предыдущему хозяину не на праве собственности, а, скажем, на праве бессрочного пользования; земля находится в долевой собственности);
• неточности при оформлении сделки купли-продажи (отсутствует согласие на сделку со стороны супруга; нет справки 
• о психическом здоровье продавца).

При продаже недвижимости старое свидетельство остаётся у продавца. С 1 марта 2015 г. свидетельство о праве собственности оформляется не на защищённом бланке, а на обычном листе и заверяется синей печатью, поэтому его очень легко подделать. Чтобы не потерять деньги, выписку из ЕГРП лучше заказывать как можно ближе к дате сделки 

Назначение земли

Прежде чем начинать поиски надела, необходимо определить, для какой цели он приобретается: будете вы строить загородный дом или дачу, выращивать растения или разводить животных. В зависимости от дальнейшего использования следует выбрать соответствующий участок. Напомним классификацию участков: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли специального назначения; земли промышленности; особо охраняемые природные территории; лесной фонд; водный фонд; земли запаса. 

Для постройки дома подойдут земли поселений, которые могут использоваться для индивидуального жилищного строительства. На землях сельскохозяйственного назначения в некоторых случаях разрешается индивидуальное жилищное строительство с последующей регистрацией. Однако подобные решения скорее исключение, чем правило. Чаще всего строительство возможно только после перевода в категорию земель поселений.

У каждой категории земли есть свои ограничения. Так, на участках, предназначенных для огородничества, нельзя возводить капитальные постройки. Если вы хотите построить загородный дом для постоянного проживания, вам ни в коем случае не подойдут земли для садоводства. А вот на участке для дачного строительства можно будет впоследствии оформить постоянную регистрацию (при соблюдении всех требований российского законодательства). 

Перевод земли из одной категории в другую возможен, но требует немало сил, времени и финансовых затрат.

Собственник или пользователь?

Надел может принадлежать владельцу на праве собственности или находиться в постоянном пользовании. В последнем случае правоустанавливающим документом служит выписка из похозяйственной книги (хранится в местной администрации, которая при необходимости и предоставляет выписки). Такой участок нельзя продавать, дарить, завещать. На основании положений действующего законодательства можно переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землёй, которая была выделена гражданам для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, на право собственности на бесплатной основе. 

Право владения подобным участком можно зарегистрировать без проведения межевания. В этом случае предъявляют кадастровый паспорт надела, 
в котором не обозначены границы территории, а площадь указана лишь примерно. Однако следует иметь в виду, что после государственной регистрации права собственности межевание земельного участка обязательно.

Выписка из похозяйственной книги является достаточным основанием для регистрации права собственности на землю, но только в том случае, если последняя предоставлена для ведения личного подсобного хозяйства. Когда участок был выделен для других целей, необходимо предъявить документ, устанавливающий или удостоверяющий право владения наделом.

После государственной регистрации права собственности владелец получает возможность распоряжаться участком в пределах, установленных действующим земельным законодательством РФ.

Не забудьте сделать подробную опись (и фотосъёмку) имущества, если какая-то его часть переходит к вам вместе с домом. В описи не только указывают все остающиеся в доме предметы обстановки и технику, но и фиксируют их состояние

Недобросовестный продавец

По словам риелторов, стоит насторожиться, если продавец недвижимости торопится совершить сделку (возможно, он пытается утаить важные сведения, например назначение участка или наличие обременений); не предоставляет полный пакет документов (земля может быть получена в результате самозахвата, поэтому потребуется длительное оформление); предъявляет правоустанавливающие документы старого образца (вероятно, надел неоднократно продавался).

Для того чтобы максимально обезопасить себя, запросите у продавца следующие документы:

• паспорт гражданина РФ (когда в качестве продавца выступает организация — Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица); 
• доверенность на право совершения сделки (если вы имеете дело не с владельцем, а с его законным представителем);
• нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки и попечительства (когда совладельцем является несовершеннолетний);
• справки из районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учёте.

Проверьте, совпадают ли данные продавца и информация о владельце участка, указанная в правоустанавливающих документах на землю и дом. Если участок реализует не владелец, то у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника 
с неистёкшим сроком действия и верными данными доверителя.

Неточности оформления

Обратите внимание на то, что в данных о земельном участке (размеры, местоположение и т. д.) не должно быть расхождений. Чтобы исключить риск покупки не того участка, который вы осмотрели, внимательно изучите кадастровый паспорт (оригинал, а не копию — это важно!) и правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности на землю. 

В кадастровом плане указывают кадастровый номер, месторасположение участка, категорию земли, вид разрешённого использования, площадь, кадастровую стоимость. Для совершения сделки достаточно форм В.1–В.3, но лучше проверить все формы (В.1–В.6), где содержится информация о соседях, об обременениях надела, ограничениях по строительству и т. п. 

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны размер и месторасположение участка, его назначение, стоимость земли, а также обременения (если имеются). 

Удобства и коммуникации

Когда документы на участок и дом проверены, а вы убедились в благонадёжности продавца, наступает очередь последнего этапа проверки недвижимости. Он наиболее актуален для тех, кто приобретает участок для последующего строительства или готов сразу оценить возможность перестройки имеющегося дома (либо возведения нового). 

Итак, покупателю нужно уточнить, можно ли будет подключиться к энергоисточникам (электричество и/или газ), а также как организованы водоснабжение и канализация либо каковы перспективы их строительства. Имейте в виду, что при долевом участии собственников земли в строительстве коммуникаций необходимо трезво оценивать финансовые затраты, ведь они могут превысить цену надела. 

Приобретая готовый особняк, проведите строительную экспертизу. Она позволит определить, соблюдались ли СНиПы при сооружении дома (даже заказчик строительства не может быть в этом полностью уверен). при необходимости заключение экспертов послужит аргументом в суде 

У продавца необходимо запросить документы, касающиеся электро-, газо-, водоснабжения и канализации. В первом случае потребуются: действующие технические условия на подключение электроэнергии; договор на технологическое присоединение к электрическим сетям (с подтверждением оплаты); если сети не построены — проект электроснабжения со всеми согласованиями, информация о сроках строительства; если построены — договор на поставку энергии. Во втором случае: технические условия на подключение газа; подтверждение местной газоснабжающей организации о возможности потребления конкретного объёма газа (гидравлический расчёт); проект и сроки строительства газопровода; если газопровод построен — акты ввода в эксплуатацию. И наконец, в третьем случае: данные о возможности бурения собственной скважины или устройства колодца; при наличии центрального водоснабжения и водоотведения — договор с горводоканалом; при отсутствии канализации — информация о возможности установки локальной системы очистки или другой системы местной канализации (септика). 

Если вы покупаете участок для строительства особняка или с уже готовым домом для постоянного проживания, изу­чите работу местной управляющей компании. От компетентности её сотрудников будет зависеть уровень комфорта вашей дальнейшей жизни. 

Наконец, оцените возможность расширения своих владений — вероятно, через некоторое время вам потребуется дом и (или) территория побольше. Если такая перспектива существует, целесообразно выбрать крайний участок, где имеется техническая возможность увеличить жизненное пространство.  

Приготовьте документики

При оформлении сделки с недвижимостью не стоит пренебрегать помощью юриста. Если вы не хотите воспользоваться услугами юриста из агентства недвижимости, через которое покупаете участок, можно пригласить специалиста из независимого бюро (его услуги обойдутся в 50–100 тыс. руб.). 
В любом случае нужно иметь в виду, что продавец должен предоставить: 

•  правоустанавливающие документы на дом (свидетельство о государственной регистрации права собственности; акт комиссии о приёмке объекта в эксплуатацию, если дом был построен непосредственно продавцом; договор купли-продажи, дарения, мены; свидетельство о праве на наследство);
•   технический паспорт домовладения (план земельного надела, экспликация площади участка, описание зданий и сооружений, их назначение, техническое состояние и стоимость);
•   технический паспорт с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке;
•   если дом пригоден для постоянного проживания, необходима выписка из домовой книги;
•   правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о государственной регистрации права собственности; договор купли-продажи, дарения; свидетельство о праве на наследство; постановление главы администрации о предоставлении участка в собственность);
•    оригинал кадастрового плана продаваемого земельного надела.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№208