Продажа квартиры в собственности менее 3-х лет: все о налогах, сроках и правилах

Почти каждый в своей жизни хотя бы раз продавал или покупал жилье. Доход, который человек получает от продажи недвижимости, как и любой другой, облагается налогом в 13%. Но не бывает правил без исключений. Узнаем, возможна ли продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет, без налога.

Все о продаже квартиры и уплате налога

В каких ситуациях налога точно не будет
Как рассчитать минимальный срок
Уменьшаем величину платы
— Имущественный вычет
— Учет разницы между расходом и доходом
Особенности
— Особенность с учетом нескольких владельцев
— Или нескольких объектов
Получаем имущественный вычет: пошаговая инструкция
Новое для семей с детьми
Сроки: когда нужно заплатить
Кто может не заполнять декларацию
Выводы

Через сколько лет можно продать квартиру без налога

По сути не платить НДФЛ можно лишь при одном условии. Нужно владеть квадратными метрами не меньше временного отрезка, который устанавливает закон. По общему правилу, это 5 лет для жилья, купленного с начала 2016 года. 

3 года при одном из условий:

• Жилье досталось в подарок или его унаследовали от близкого родственника. Продажа наследственной квартиры, которой владели менее 3 лет, требует платы в бюджет.
• Вы стали собственником через приватизацию.
• Если продавец — плательщик ренты и получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением.
• У вас и вашего супруга или супруги нет другой жилплощади, ее частей. Но есть исключение. Если вы продали одну квартиру, а другую купили не раньше, чем за 90 дней смены собственника первой, то новая недвижимость не будет учитываться. А значит, необходимый срок владения проданным объектом для вас будет составлять 3 года, а не 5.

Как считают минимальный срок

1. В общих случаях — с момента госрегистрации права собственности на объект.
2. При наследовании — со дня смерти наследодателя.
3. Для дольщиков и участников ЖСК — со дня полной оплаты стоимости недвижимости.
4. При заключении договора уступки — с полной оплаты прав требования.
5. Жилье приобрели в долевую собственность? Точкой отсчета будет дата госрегистрации права долевой собственности.

Получается, налог с продажи квартиры, которая в собственности менее 3 лет, скорее всего, придется заплатить. Почему мы не говорим категорически «придется», — объясним далее.

Как налог можно снизить до «0»

Обменяли метры на деньги — приготовьтесь заплатить 13% от заработка. Однако закон разрешает уменьшить НДФЛ.

Имущественный вычет

Любой гражданин вправе использовать имущественный вычет — 1 млн рублей.

Из суммы, которую заработали на продаже, смело вычитаем этот миллион. 13% высчитываем с оставшейся разницы.

Рассмотрим на примере. В 2019 году гражданин N приобрел квартиру, а в 2021 — продал. Минимальный срок владения у него не вышел, значит, будет плата в бюджет. Допустим, он продал жилье за 4 000 000 рублей. 4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000. 13% от 3 000 000 = 390 000 рублей.

Получается, если жилплощадь продать за миллион или дешевле и использовать вычет, налог платить не придется.

Учитываем траты

Квартира не досталась вам бесплатно, а вы ее покупали? Есть другой способ уменьшить налог. Иногда он оказывается намного выгоднее. Гражданин имеет право уменьшить доход от продажи на сумму расходов по приобретению этих квадратных метров. Правда, такие расходы нужно будет документально подтвердить.

Рассмотрим на примере. В 2018 году гражданка K купила квартиру за 2 000 000 рублей. А в 2022 продала за 3 000 000. Считаем сумму, которая будет облагаться НДФЛ. Для этого из суммы продажи вычитаем стоимость покупки: 3 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000. То есть 13% будут считаться от миллиона рублей и составят 130 000 рублей.

А если бы К использовала имущественный вычет, заплатила бы больше: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000. 13% от 2 000 000 = 260 000 рублей.

Кстати, возможность учета расходов на покупку особенно важна для тех, кто по каким-то причинам выставил свою недвижимость за столько же или даже дешевле, чем когда-то покупал. В этом случае получится, что дохода нет. А значит, нет и платы в бюджет.

При этом есть еще одно уточнение. Занижать искусственно сумму чревато. Если вы отдали жилье за цену ниже 70% от его кадастровой стоимости, доход посчитают особым образом: кадастровая стоимость × 0,7. Где 0,7 — фиксированный коэффициент.

Особые случаи

Владельцев несколько

Есть возможность уменьшить налог. Но величина вычета, 1 000 000 рублей, распределяется между собственниками. Делается это пропорционально их долям. Либо, как договорятся сами владельцы.

А если продали несколько объектов?

Имущественный вычет тоже действует. Но на миллион нельзя сократить доход от каждого из объектов. Он применяется в совокупности по всем.

При этом для одного объекта можно выбрать вычет, а доход от другого уменьшить на расходы по его покупке. Использовать оба инструмента сразу, для одного объекта нельзя. 

Уменьшаем сумму налога: пошаговая инструкция