Расчёт налога на недвижимое имущество физических лиц: ответы на все важные вопросы

Учитывая общие тенденции, налоговые уведомления на бумаге будут направляться только отдельным категориям налогоплательщиков: инвалидам I и II групп инвалидности; инвалидам с детства, детям-инвалидам; пенсионерам; физическим лицам, проживающим в местностях, отдалённых от сетей связи.Заказать дополнительное налоговое уведомление в бумажном формате можно, обратившись лично с заявлением в налоговую инспекцию.

Как изменился расчёт налога?

Основное изменение, которое произошло с расчётом налога на недвижимое имущество физических лиц, заключается в переходе от оценки недвижимого имущества по инвентаризационной стоимости к использованию кадастровой стоимости при определении налогооблагаемой базы.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки. Кадастровая оценка проводится по единой методике на всей территории России. Возможно, будет разработан алгоритм для автоматизированной оценки стоимости имущества.

В основе расчёта кадастровой стоимости лежит сравнительной подход, построенный на основе цены сделок с аналогичными объектами на определённой территории. Этим расчёт по кадастровой стоимости отличается от расчёта по инвентаризационной стоимости, где основными факторами являются материал стен и возраст.

Что делать, если кадастровая стоимость объекта завышена?

Если изменились качественные или количественные характеристики объекта налогообложения, то будет корректироваться и кадастровая стоимость.

Что делать, если кадастровая стоимость объекта оказалась завышенной? У физических лиц есть действенный инструмент — коллективные иски. По этому пути уже прошли владельцы земельных участков и загородной недвижимости несколько лет назад, когда новые правила кадастрового учёта только вводились.

В случае, когда кадастровая стоимость изменена на основании решения суда, то сведения об изменённой стоимости будут учитываться с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости при определении налоговой базы.

Есть ещё один вариант изменения налогооблагаемой базы — когда кадастровая стоимость была завышена или занижена в результате технической ошибки. При исправлении в ЕГРН этой ошибки изменения будут применяться с той даты, с которой были внесены сведения об ошибочной кадастровой стоимости.

Изменённая оценка будет применяться не с года подачи заявления об оспаривании, а с момента обнаружения ошибки в оценке имущества, это закреплено в ст. 409 Налогового кодекса РФ. Таким образом, законодатель, исправляя ошибку оценщиков, даёт возможность налогоплательщикам снизить суммы налога за прошлые периоды (если кадастровая стоимость недвижимости оказалась завышена).

Что такое налоговая ставка?

Налоговая ставка — это процент от базы налогообложения (стоимости объекта налогообложения), с помощью которого рассчитывается сумма налога. Базовые ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

На основе базовых ставок каждый регион имеет право установить собственные территориальные ставки. При этом базовую ставку налога на имущество можно уменьшить до нуля или увеличить, но не более чем в 3 раза. 

Налоговые ставки по ст. 406 Налогового кодекса РФ:

• До 0,1% (для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машиномест).
• До 2% (для нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб.).
• До 0,5% (для прочих объектов налогообложения).

Обратите внимание: для коммерческих объектов недвижимости порядок расчёта налога теперь не зависит от их принадлежности к физическим или юридическим лицам. В любом случае ставка налога на такой объект составит 2%, льготы отсутствуют.

В каких случаях и для кого предусмотрены льготы?

В некоторых случаях и для некоторых категорий налогоплательщиков предусмотрены льготы. Обратите внимание: льготы по налогу на недвижимое имущество предоставляются только в отношении неиспользуемой для предпринимательской деятельности недвижимости. При этом льгота распространяется только на один объект каждого вида.

Льготники объединены в два списка. В ст. 407 Налогового кодекса РФ перечислены те, кого федеральное законодательство полностью освобождает от уплаты налога. К этой категории относятся, например, герои СССР и РФ, инвалиды I и II групп, участники Великой отечественной войны.

Второй список льготников формируют на уровне региона. Полный перечень льготных категорий и размер льготы можно найти на сайте ФНС.

Уведомление о льготе

Обратите внимание: льготы носят заявительный характер, что означает, что налогоплательщики сами должны уведомить налоговую инспекцию об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота. Срок подачи такого уведомления — до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом. Форма уведомления есть на сайте Федеральной налоговой службы, а само заявление можно направить через личный кабинет налогоплательщика, почтовым сообщением в налоговую инспекцию или подать лично в любую налоговую инспекцию.

Сделать это можно в любое время, заявление подаётся однажды, подтверждать льготы не нужно. Если у вас несколько объектов одного вида (две квартиры, например), в заявлении обязательно необходимо уточнить, который из них вы выбираете в качестве льготного. При необходимости льготный объект можно поменять, обратившись с соответствующим заявлением в налоговый орган до 31 декабря того года, за который будет начисляться налог. Если объект в заявлении не указан, при расчёте налога автоматически будет выбрано недвижимое имущество с наибольшей стоимостью. Если заявление от налогоплательщика не поступало, вычет будет применяется автоматически в отношении одного земельного участка с максимальной исчисленной суммой земельного налога. Если человек, имеющий право на вычет, ранее пользовался налоговыми льготами, вычет по налогу на недвижимое имущество будет применяться автоматически на основании имеющихся у налоговой сведений, без необходимости дополнительных обращений от налогоплательщика.

Как рассчитывается налоговый вычет?

Законодательно закреплён размер площади недвижимого имущества, на которую может быть сокращена налогооблагаемая база. Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учёт происходит автоматически.

Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости: для дома он составляет 50 м² (для части жилого дома — 20 м²), для квартиры — 20 м², для комнаты — 10 м². Переведём с юридического на русский. Владелец загородного дома площадью 50 м² налог не платит, а владелец дома площадью 100 м² заплатит налог за 50 м².

Как рассчитать налог на имущество физических лиц?

Сумма за год зависит от ставки и налоговой базы. Ставку определяют закон и региональные власти. Налоговая база — это стоимость объекта. Налоговый калькулятор, который поможет рассчитать сумму налога на квартиру, находится на сайте ФНС, там же приведена формула, по которой осуществляется налог.

Пример расчета налога для квартиры площадью 54 м²

Посчитаем налог на примере квартиры площадью 54 м², которая была в собственности двух владельцев весь год. Кадастровую стоимость будем считать равной 5 млн руб. Коэффициент-дефлятор на 2019 г. равен 1,518. Налоговая ставка, установленная региональным налоговым законодательством, равна 0,1%.

1. Рассчитываем размер стоимости 1 м² нашего недвижимого имущества по кадастровой стоимости. 5 000 000 : 54 = 92 593 руб.

2. Рассчитаем площадь помещения, которая облагается налогом. Для этого уменьшим общую площадь на 20 м². После вычета площадь квартиры равна 34 м².

3. Считаем налоговую базу. Для этого цену 1 м² умножаем на налогооблагаемую площадь квартиры. 92 593 × 34 = 3 148 162 руб.

4. Рассчитаем общую сумму налога, умножив величину налогооблагаемой базы на величину налоговой ставки, то есть на 0,1%. 3 148 149 × 0,1% = 3148 руб.

5. Будем считать, что в регионе, где расположена наша недвижимость, налог по кадастровой стоимости считают пятый год, то есть понижающий коэффициент учитывать не будем.

6. Так как собственников у нас два, каждый из них заплатит половину суммы налога (если собственность принадлежит им в равных долях).