Памятка для заказчика: отношения с субподрядчиками и поставщиками

Субподрядчиками называются организации, выполняющие отдельные виды работ из общего технологического цикла. При ремонте квартиры такими работами обычно являются: изготовление и установка металлической входной двери, оконных блоков; некоторые виды специальной отделки поверхностей, гранитные и мраморные работы; изготовление и монтаж столярных изделий, металлоконструкций, эксклюзивных элементов интерьера; устройство вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации и др. Чем больше субподрядчиков, тем сложнее управлять процессом ремонта и тем проблематичнее правильно просчитать его (ремонта) стоимость и сроки. Надеемся, что наши рекомендации помогут вам в решении этих задач.

Для начала необходимо собрать информацию о сроках и условиях выполнения субподрядных работ и фирмах, такие работы осуществляющих. ВМоскве с этим проблем нет: реклама в прессе плюс несколько строительных выставок (Фрунзенская набережная,30; Нахимовский проспект,24, и т.д.) дадут исчерпывающий ответ на все вопросы. Средние сроки выполнения некоторых видов работ в Москве по состоянию на начало 2003г. приведены в таблице.

Средние сроки выполнения некоторых видов работ, Москва, начало 2003 г. (срок отсчитывается от звонка в фирму и включает ожидание своей очереди)

Мероприятия, обеспечивающие согласованную и бесперебойную работу всех участников ремонта, можно разделить на две группы:

1. Не зависящие от вида работ- одинаковые для всех смежников и носящие организационный характер.
2. Зависящие от технологического процесса- специфические для каждого смежника и имеющие технический характер.

Проведение этих мероприятий некоторые Заказчики берут на себя, некоторые- нанимают управляющих. Квалифицированный строительный менеджер "стоит" сегодня от $600 вмесяц. Но здесь вполне можно сэкономить, передав часть обязанностей управляющего строительной фирме и обозвав ее в договоре Генподрядчиком (см. статью "Выбор подрядчика и заключение договора"). Какие-то обязанности генподрядчика строительная фирма готова выполнить безвозмездно, в знак уважения к клиенту, какие-то- за символическую плату. Главное- расписать все подробно в договоре и добиться понимания написанного строителями. Составшимися проблемами будет справиться проще. Ниже мы акцентируем внимание на тех вопросах, решение которых можно передать генподрядчику.

Итак, при организации работ со всеми субподрядчиками (см.пунктА) надо учитывать следующее:

1. Смежники, окончание работы которых является необходимым для начала деятельности других субподрядчиков (например, стяжка- основание для паркета, выровненные стены- основание для "венецианки" и т.д.), должны сдавать друг другу соответствующие работы с обязательным подписанием Акта сдачи-приемки. Только после письменной приемки следующим участником технологического процесса работ предыдущего участника Заказчик может смело оплатить последнему его работу. Впротивном случае заставить исправлять выявленные недостатки будет гораздо сложнее. Тем более что на исправление нужно время. Поэтому в договорах (особенно со строителями) необходимо предусмотреть штрафы не только за нарушение сроков окончания всех работ, но и за нарушение сроков ключевых этапов. Реализацию этого пункта вряд ли можно поручить строительной организации, поскольку она здесь является заинтересованной стороной. Остается либо управляющий, либо сам Заказчик.
2. На протяжении всего ремонта должны быть обеспечены: сохранность имущества как участников технологического процесса, так и Заказчика; дисциплина на объекте; соблюдение противопожарных мероприятий и правил техники безопасности. Это тоже можно "повесить" на основных строителей, указав для их сговорчивости, что "вслучае нарушения вышеперечисленного и неспособности своими силами навести порядок, генподрядчик должен немедленно доложить об этом Заказчику". Если же и порядок не навели, и Заказчику не доложили, тогда- штрафные санкции.
3. Должна быть организована приемка выполненных субподрядчиками работ, а Заказчику переданы список недостатков и список испорченного имущества третьих лиц, если таковое имеется, со стоимостью восстановления. Например, при монтаже сплит-систем, охранных устройств, подоконников обычно страдают стены и полы (вмятины, сколы, царапины и пр.). Часто полностью восстановить дорогие отделочные покрытия просто невозможно. Поэтому нужно знать виновника в лицо, чтобы было с кого взять деньги на исправление и возмещение морального ущерба. Оптимально, если организацией приемки займется генподрядчик. Надо только не забывать требовать с него либо письменные свидетельства о том, что после работы очередного субподрядчика испорчено, либо заверения, что все осталось в первозданном виде. Иесли он «прохлопал» дефекты, сам же их и должен будет устранить перед окончательной сдачей объекта. Заказчик же должен производить окончательный расчет с очередным смежником только после того, как его (смежника) «отпустит» генподрядчик.
4. Если по каким-либо причинам произошла задержка сдачи очередного этапа работ, например, на 5дней и, соответственно, следующий субподрядчик не смог начать работу по графику, это вовсе не означает, что он приступит к выполнению своих обязанностей на шестой день. Смежник вполне резонно может "взбрыкнуть", объявив, что не обязан простаивать по чьей-то вине и что он уже взял новый объект, который закончит через месяц. Такое характерно для художественной отделки поверхностей, нестандартных паркетных полов, создания эксклюзивных элементов интерьера и других "штучных" работ, связанных с привлечением высококвалифицированных мастеров, заменить которых часто некем.
   
   К сожалению, не все работы можно вести параллельно: влажные работы (штукатурные, малярные, плиточные) несовместимы с укладкой паркета; в свою очередь, паркет после приклеивания клепок должен сохнуть примерно неделю, до этого его нельзя шлифовать и лучше вообще по нему не ходить. После завершающего покрытия лаком осторожно пройтись по полу разрешается уже через сутки, однако собирать мебель, перевозить вещи, танцевать и т.д. лучше только через неделю- время, необходимое для полной полимеризации лака (уточнить можно по этикеткам на банках). Отступление это мы сделали с целью уберечь Заказчика от соблазна совместить несовместимые виды работ, чтобы закончить ремонт к намеченному сроку. Если уж где-то произошла задержка, не надо пытаться "спрессовать" график- обойдется себе дороже. Просто найдите виновного в просрочке и примерно его накажите. Издесь нам генподрядчик не помощник, это дело либо управляющего, либо самого Заказчика.
5. Если объект охраняемый, то смежникам необходимо организовать туда доступ (оформить пропуска, внести в списки и пр.). Кроме того, субподрядчики должны быть обеспечены местом для переодевания и хранения инструмента. Реализация этого пункта вполне по силам генподрядчику.
6. Практически каждый смежник оставляет после себя мусор. Часто мусора «совсем чуть-чуть, не заказывать же из-за этого контейнер». Однако другие участники ремонта вовсе не горят желанием выносить это «чуть-чуть» в свой контейнер и требуют дополнительной оплаты уборки. Контроль над уборкой удобнее всего возложить на генподрядчика, поскольку он не заинтересован в наличии чужого мусора на своей стройплощадке. Понятно, что вопрос лучше решать до окончательной оплаты очередных субподрядных работ, причем на момент оплаты у генподрядчика не должно быть претензий к ее получателю.
7. Для субподрядчика работа на объекте заканчивается приемкой и оплатой его "куска", для Заказчика же это всего лишь один из этапов долгого пути к новоселью, до которого надо донести все "куски" в первозданном виде. Задача не из легких, поскольку каждый следующий смежник норовит испортить работу предыдущего. Конечно, не специально, а по роковому стечению обстоятельств у маляра, "подправляющего" потолок, обязательно упадет на паркет шпатель, а у плотника, устанавливающего двери,- молоток или отвертка. Паркетчики при укладке не преминут в нескольких местах испачкать клеем чистовые стены, а при циклевке отбить углы и сошлифовать эмаль с плитки по стыку с паркетом. Кондиционерщики вообще не понимают, "что такого страшного" в царапинах и вмятинах на деревянном подоконнике, которые они случайно сделали, высовываясь из окна к наружному блоку. Аподоконник, между прочим, красили в специальной камере, сделан он из особо ценной породы дерева и по стоимости сравним с их кондиционером. Сантехники везде, где только можно, оставляют следы краски (для подмотки льна); электрики- отпечатки своих пальцев и ладоней рядом со светильниками. Про сборщиков мебели вообще говорить не хочется, лучше сразу после них снова запускать маляра и паркетчика.
   
   Минимизировать потери помогут, во-первых, строгое отношение ко всем участникам процесса с неизбежным наказанием за порчу имущества; во-вторых, закрытие чистовых поверхностей и элементов интерьера бумагой, полиэтиленом, пенофолом, оргалитом и т.д. Весь вопрос в том, кто это сделает. На стройке существует негласное правило: укрывает тот, кому это нужно, то есть тот, кто боится испортить чистовую отделку в процессе своей работы. Абольше всего на объекте нужно, конечно же, генподрядчику. Ине забудьте отметить это обстоятельство в договоре с ним. Даже можно выделить в смете специальный пункт- "укрывочные работы"- ссимволической суммой, разумеется. Также надо иметь в виду, что стоимость укрывочных материалов для сложного ремонта составит несколько сотен долларов, поскольку закрывать-открывать придется неоднократно. Повторное же использование материалов вряд ли целесообразно ввиду их сильной загрязненности. Но когда речь идет о дорогой сантехнике, дверях, паркете и пр., экономия вряд ли оправдана.

Сказанного достаточно, чтобы правильно организовать работу смежников вообще. Перейдем теперь к частностям и коснемся возможных технических проблем по конкретным видам работ (см.пунктБ).

При оформлении заказа на входную металлическую дверь, кроме рекомендаций, уже данных нами (см. статьи «Двери по ранжиру», «Тихая радость замкнутости»), надо иметь в виду следующее:

• Выбор сувальдного (сейфового) замка с блоком перекодировки (например, системы Cambio, Cisa) или со сменной секретной частью, как у Atra, позволит вам сразу же после оформления заказа забрать с собой запечатанную упаковку с ключами, избежав тем самым их попадания в руки специалистов фирмы (мастера цеха, сварщика, слесарей и, наконец, установщиков двери). Они будут пользоваться так называемым рабочим ключом, который после монтажа двери и замены секретной части (или перекодировки) станет ненужным. Кстати, и перекодировку, и замену секретной части вполне можно осуществить самостоятельно. Еще надо заказать временную (дешевую) личинку для второго замка, которым будут пользоваться строители. «Родную» же личинку с комплектом ключей также стоит забрать с собой при оформлении заказа. Впоследствии заменить личинку несложно, она обычно крепится только одним винтом. Таким образом, ключи от вашей квартиры будут держать в руках только сотрудники фирмы-производителя замка (где-нибудь в Италии) и кладовщик фирмы-изготовителя двери (упаковка при этом запечатана). Продвинутые производители дверей понимают обозначенную проблему и учитывают интересы Заказчиков, которые по каким-либо причинам не смогли забрать ключи заранее. Их специалисты вручают владельцам невскрытые коробочки с ключами при монтаже двери.
• Схема установки дополнительных опор под раму металлической двери, монтируемой в стену из пенобетонных блоков или пустотелого кирпича:
  1- дополнительные опоры;
  2- штыри для стандартного крепления двери;
  3- пенобетонные блоки
  Если стена, в которой находится проем входной двери, выполнена из пустотелого кирпича или пенобетона (часто встречается в модных ныне высотках по индивидуальным проектам), необходимо предусмотреть дополнительные металлические опоры под раму. Опоры могут представлять собой набор металлических пластин разной толщины, функция которых заключается в передаче давления от веса рамы с дверью на плиту перекрытия. Это важно, потому что со временем штыри крепления рамы в стену (стандартный вариант у большинства фирм) разболтаются и осядут в рыхлом пенобетоне или пустотелом кирпиче, что может привести к заеданию замков и другим неприятным последствиям. При оформлении заказа надо обязательно предупредить замерщика о специфике стен и проконтролировать установку дополнительных опор во время монтажа двери.
• Рама входной двери может не войти в лифт, тогда придется доплатить за ее подъем по лестнице. Уточните сразу стоимость этого мероприятия, чтобы быть к нему готовым. Особенно актуальна проблема для граждан, проживающих где-нибудь на 20-м этаже.

При оформлении заказа на замену окон не забудьте о том, что:

• Схема установки отливов на окна и теплоизоляции от металлического парапета:
  1- пена или 3слоя теплона по 10мм;
  2- линия остекления;
  3- верхний отлив;
  4- нижний отлив;
  5- металлический швеллер Кромка верхнего отлива должна выступать за кромку нижнего на 5-7см в сторону улицы. Впротивном случае капли дождя с верхнего отлива будут попадать на нижний, издавая при этом характерные звуки, похожие на удары барабанной палочкой по пустому металлическому ведру. Длинными осенними ночами это производит сильное впечатление на Заказчиков, поверивших было, что строительный кошмар уже закончился. Если же окно полуоткрыто, наутро подоконник и его окрестности обязательно окажутся мокрыми.
• Монтажная пена с наружной стороны окна должна быть аккуратно срезана и обработана силиконовым герметиком (акриловый не подойдет, поскольку он неморозостоек) или закрыта специальными нащельниками по всему контуру. Это предотвратит промокание и последующее промерзание пены, а также ее разрушение под действием солнечных лучей и влаги.
• Если окна устанавливаются на металлический парапет лоджии, запененный зазор между металлом и оконной рамой должен составлять не менее 40мм. Еще лучше сначала положить на металл 3слоя теплона толщиной 10мм каждый, а затем уже монтировать окна. Это обеспечит гидроизоляцию и утепление одновременно, исключив обледенение подоконников и нижней части рамы во время сильных морозов.
• Демонтаж старых окон тоже стоит денег. Иногда бывает выгоднее подрядить на эту работу «своих» строителей.

В заключение коротко о поставщиках и сопутствующих им проблемах. Субъект, торгующий товаром со склада в своем же городе,- никакой и не поставщик вовсе, а так- продавец. Настоящий же поставщик- тот, у кого товар выбирается по каталогу и привозится аж из-за границы. Ипопробуйте с ним договориться о конкретной дате поставки или хотя бы о поэтапной оплате. Ничего у вас не выйдет, потому как "работа сложная, много неопределенностей, от нас не зависящих: таможня там со своими заморочками, дорога дальняя..." и т.д. ит.п. Азначит, срок поставки- 2-3месяца, предоплата- 100%. Ну как тут выдержать график строительных работ, если ванна с дверями может прийти через два месяца, а может- через три! Вконце концов придется либо платить за содержание товара на складе (если он пришел раньше запланированного срока), либо остановить стройку и дожидаться обещанного (если поставка задержится). Ситуация эта объективна хотя бы потому, что не меняется уже лет десять. Сложности действительно существуют, причем поставщики бессильны их устранить. Остается лишь приспосабливаться к "неопределенностям". Но если "через 2-3 месяца» товар пришел не полностью укомплектованный или вообще не тот- вот с этим уже мириться нельзя. Перечислим некоторые рекомендации, помогающие правильно оформить покупку по каталогу:

• Заказывая сантехнику, поинтересуйтесь, входят ли в комплект поставки системы подключения к сетям водоснабжения и канализации (гибкая подводка, сифон с трубками и муфтами и пр.). Если нет, надо быть готовым к дополнительным расходам. Наши специалисты сами подберут все необходимое за ваши деньги. На этом можно и сэкономить, предварительно записав в договор со строителями пункт о том, что «комплектующие для подключения сантехприборов к коммуникациям входят в стоимость их монтажа и приобретаются подрядчиком». То же касается кухонной мойки и техники.
• Заказывая низковольтные галогенные светильники, узнайте, входят ли в комплект поставки трансформаторы.
• Требуйте у поставщика схемы подключения сантехники. Фирмы-производители, как правило, снабжают ими своих дилеров. По этим схемам вполне можно осуществить разводку труб водоснабжения и канализации до прихода самого оборудования.
• Поинтересуйтесь, нельзя ли приобрести замуровываемые в стены и полы части сантехприборов в обычной торговой сети, поскольку они нужны уже на начальном этапе ремонта. Например, кронштейны инсталляционных систем унитазов, замуровываемые в пол сливы душа, в стену- ответные части смесителей продаются отдельно в магазинах и на рынках. Их можно приобрести заранее, исключив из комплекта поставки.
• Будьте внимательны к геометрии дверей: строители должны сделать проемы в соответствии с заказанными блоками.
• Понятие «правая» дверь в России может соответствовать «левой» на многих фабриках Европы. Поэтому лучше нарисовать в заказе схему открывания.
• Заказывайте инструкции по монтажу дверей на русском языке, иначе наши доблестные строители могут закрепить блок через коробку анкерными винтами, закрыть их головки пластмассовыми пистонами и доказывать, что так было задумано.