Земля у дома

Хотите организовать автостоянку или построить детскую площадку возле многоквартирного жилого здания? Основное условие — придомовый земельный участок должен быть приватизирован

Содной стороны, после приватизации придомовой территории жители смогут сами принимать решения об ее использовании (расширить парковку, поменять забор, разбить цветник). С другой стороны, собственники помещений в многоквартирном доме будут обязаны оплачивать расходы на содержание имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Дом и около него

Придомовая территория предназначена для размещения и обслуживания одного или нескольких жилых зданий, а также всех связанных с ними сооружений технического и хозяйственного характера (котельных, электрических подстанций, гаражей). По общему правилу участок принадлежит одному или нескольким домам, а не части (квартире, блоку квартир, подъезду, этажу) даже очень большого здания. Кроме того, факт фиксации придомового участка в планово-проектных документах не равносилен ограничению права доступа на эту территорию для жителей других домов, хотя на основании общего решения собственников она может быть, например, обнесена забором.

При планировании придомовых территорий должны быть учтены все требования: социальные, санитарные, гигиенические, эстетические, градостроительные и другие, в том числе и противопожарные. Размеры участка определяются специальными положениями государственных строительных нормативных актов с учетом фактической площади и застройки микрорайона, квартала.

Всостав придомовой территории могут входить участки земли под жилыми домами (домом), отмостка, тротуары и проезды, а также ее социальные составляющие (например, автостоянки, игровые площадки). Однако в собственность владельцев жилья в многоквартирном доме не перейдут земельные участки общего пользования (проезды, скверы, инженерные коммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ не подлежат отчуждению из собственности муниципального образования.

Хотя Министерство юстиции РФ и разъясняет, что государственная регистрация носит правоподтверждающий характер, то есть не является обязательной, придомовый земельный участок необходимо приватизировать. Эта процедура бесплатна, достаточно собрать пакет документов, а затем передать их в службу «одного окна»

Правовой статус

Вместе с правом использования территории жильцы получают и ряд обязанностей по ее санитарному содержанию и благоустройству. Услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома оказывает управляющая компания, она же несет ответственность за качество работ. ТСЖ по условиям договора вправе проверять объем, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, требовать от ответственных лиц ликвидации выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Если собственники жилых помещений недовольны качеством обслуживания, они вправе требовать снижения платы. По факту оказания услуг ненадлежащего качества составляется акт. Заявление об изменении размера платы должно быть направлено в письменной форме (или сделано устно) в течение 6 мес после соответствующего нарушения и обязательно зарегистрировано должностным лицом управляющей компании.

Пользоваться неприватизированной придомовой территорией запрещено законом. Ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафа от пяти до десяти МРОТ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов

Границы

Участок под многоквартирным домом формируют органы местного самоуправления. Если не приняты технические регламенты по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений и застройка не разделена на земельные участки, то границы последних устанавливаются при подготовке проектов планировки и межевания. Проекты утверждают после публичных слушаний решением главы местной администрации муниципального образования (городского округа).

По общему правилу границы земельных участков (включают все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, а также подъезды и проходы к ним) устанавливаются по «красным» линиям, рубежам смежных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, периметру отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если, конечно, градостроительными требованиями не установлено иное.

Когда в состав придомовой территории входят объекты общего пользования микрорайона (детские, физкультурные, спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений идр.), они могут быть переданы в собственность владельцам помещений в многоквартирном доме только при условии, что за другими жителями сохранится право пользования этими объектами.

Расчет нормативных размеров земельных участков выполняется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ, однако на практике он диктуется особенностями местности и существующей застройкой. При расчете учитываются общая площадь помещений в многоквартирном доме и удельный показатель земельной площади на квадратный метр жилья (на него влияет этажность здания). Фактические границы придомовой территории закреплены в техническом паспорте здания.

Если площадь земельного участка меньше нормативных размеров и ее нельзя увеличить за счет смежных территорий, то границы будут установлены по факту. Сверхнормативная площадь может быть передана собственникам квартир на возмездной основе в постоянное или временное пользование, но ее нельзя использовать в качестве самостоятельного объекта.

Владельцы жилья не вправе продать свою долю в общей собственности на придомовый участок, например, соседу или постороннему лицу

Решение собрания

Для приватизации придомовой территории необходимо согласие собственников жилья. Всоответствии с Жилищным кодексом РФ, любой владелец квартиры в доме вправе инициировать проведение общего собрания товарищества. Дата и время обычно согласовываются с правлением ТСЖ, все решения принимаются простым большинством голосов. Решение считается законным, если в собрании участвовали собственники или их представители, обладающие более чем половиной от общего количества голосов.

Однако согласитесь, что на общем собрании жильцов крайне сложно обеспечить кворум. Ведь нужно не только назначить удобное для всех время, но и найти вместительное помещение. Именно поэтому собрания чаще всего проводят не в очной, а в заочной форме - путем поквартирного обхода с подписанием протокола собрания. Впротоколе делают пометку о форме, в которой проводилось собрание.

Если будет принято решение о приватизации участка, понадобятся следующие документы:
- заявление лица, уполномоченного собранием, о формировании земельного участка;
- схема распределения долей владельцев помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
- копии уведомлений о проведении собрания, посвященного формированию земельного участка, а также лист регистрации собственников или их представителей, принявших участие в мероприятии;
- доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
- письменные решения владельцев квартир о формировании земельного участка;
протокол общего собрания о формировании земельного участка.

Как оформить право собственности на придомовую территорию в Москве

Шаг 1. Проведение общего собрания собственников помещений в доме для принятия решения об оформлении участка.
Шаг 2. Вслучае положительного решения - выбор лица, уполномоченного обратиться в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.
Шаг 3. Составление протокола, юридическое закрепление принятого решения.
Шаг 4. Обращение в Департамент земельных ресурсов с заявлением о передаче участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность.
Шаг 5. Процедура межевания земельного участка, постановка на кадастровый учет.
Шаг 6. Юридическое оформление перехода придомовой территории в общую долевую собственность.
Шаг 7. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

Обращаем ваше внимание: если участок уже прошел процедуру межевания, на том же собрании стоит принять решение об изменении назначения ряда территорий. Например, можно увеличить количество парковочных мест, сузив пешеходную зону возле подъезда (в разумных пределах, разумеется), или организовать спортивную площадку с тренажерами вместо очередного газона.

Также необходимо подготовить заявление о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность владельцев помещений (п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ) и обратиться в землеустроительную организацию для проведения земельных работ.

Уполномоченное лицо должно подать в орган государственной власти или местного самоуправления заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются в процессе подготовки проектов планировки и межевания территорий. После прохождения публичных слушаний проекты утверждаются главой местной администрации. Затраты покрываются из бюджета города

Финальный аккорд

Осталось два последних этапа в длинном пути приватизации общедомовой территории. Как только земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, орган местного самоуправления принимает решение о передаче его в общую долевую собственность. Такое решение может быть оформлено отдельным распорядительным актом органа власти, или же документы просто передаются на государственную регистрацию права собственности. Фактически чиновники не дают разрешения, а только констатируют факт перехода земельного участка в собственность владельцев квартир.

Наконец, право общей долевой собственности должно быть зарегистрировано. Эту процедуру необходимо провести, чтобы избежать аналогичных действий со стороны посторонних людей. Уполномоченное лицо обращается в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Запись о возникшем в силу закона праве вносят в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). На основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" потребуются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
- документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;
- справка об оплате государственной пошлины;
- сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;
- правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество;
- технический паспорт дома.