Покупка участка

Москвичей все больше привлекает жизнь за городом, и высокие цены на землю мало кого останавливают. Однако поиски подходящего места затягиваются иногда на долгие годы. И вот, наконец, участок найден — тут и лес рядом, и река в 20 метрах, да и от столицы недалеко. Наступает время оформления документов...

Предъявите документы

После того как вы определились с выбором участка, самое важное — проверить документы. Прежде всего при первом знакомстве или при повторной встрече с продавцом необходимо посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если же вам показывают только копию, заверенную нотариусом, либо по каким-то причинам отказываются представить свидетельство, то лучше от сделки отказаться. Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.

Если продавцом выступает риэлтер, также следует проверить документ, удостоверяющий его личность, и обязательно наведаться в агентство недвижимости — посмотреть лицензию, выяснить, работает ли там этот человек, ознакомиться с документами, на основании которых продается данный земельный участок.

Свидетельство о собственности. С 1997 года по настоящее время свидетельства о собственности на землю выдаются на бланках синего цвета. В свидетельстве указано:
кем и когда оно выдано;
на основании каких документов;
кто является собственником земли;
сколько земли выдано;
статус участка;
кадастровый номер участка.

Кроме того, в свидетельстве поясняется, имеет ли участок обременения, предусмотренные Земельным кодексом. Например, земельное владение расположено близко к реке и находится в водоохранной зоне. Пользоваться таким участком можно, а вот производить его застройку нельзя. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Надо иметь в виду, что они сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В случае если на участке стоит дом, продавец также обязан представить свидетельство о собственности на него, куда внесены сведения обо всех постройках, расположенных на территории участка: сарай, туалет, летняя кухня и т. д. Здесь могут находиться и незарегистрированные небольшие строения — гараж или теплица, но если расположение объектов соответствует пожарным и градостроительным нормам, их введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство.

Проблемы возникнут с домом, построенным без разрешения архитектурного отдела районной администрации. С 2005 года такие объекты вводятся в эксплуатацию только через суд. Данная процедура занимает довольно много времени, к тому же здания, возведенные с нарушением пожарных и градостроительных норм, поставить на учет практически невозможно. Поэтому сделку стоит отложить до оформления продавцом всех правоустанавливающих документов на постройку.

Кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Таким образом, к свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нем указаны категория земли, количество соток, сведения о частях земельного участка и его обременениях, а также имеется план границ участка. Бывает, что согласно свидетельству его размер составляет 10 соток, а по кадастровому плану — 8 (2 сотки заняла пролегающая рядом дорога, или соседи передвинули забор). Это значит, что в распоряжении владельца будет только 6 соток. В таком случае лучше либо отказаться от сделки, либо попытаться сбить цену. Если подобное несоответствие выявится после совершения сделки, требовать что-либо от продавца будет бесполезно.

Государственный кадастровый учет земельного участка проводит Департамент земельных ресурсов в течение месяца со дня подачи заявки. Стоимость оформления документа 456руб. Кадастровый план составляют в двух экземплярах, один из которых отдают на руки заявителю, а другой хранят в департаменте. Прием и выдача документов осуществляются в режиме «единого окна».

Дополнительные документы. Если предыдущий владелец участка приобрел его у собственника в результате сделки, понадобится договор купли-продажи (мены, дарения). Если же он достался продавцу по наследству, то потребуется соответствующее свидетельство или договор дарения. Не нужно бояться приобретения земель, переданных по наследству. Наследник вступает в свои права в течение полугода, в это же время должны предъявить свои права и другие родственники. Только через шесть месяцев наследник получает возможность продать предмет наследования. Если претендующие на долю имущества объявятся после оформления сделки, нового владельца это не коснется. Единственное, что они могут сделать — это потребовать часть денег у наследника за проданный участок.

Кроме того, продавец обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь идет об участке в садовом товариществе — подписанную председателем справку об отсутствии задолженности. В противном случае, став новым владельцем земли, вы будете отвечать по старым долгам.

Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу). Стоит такой документ 500 руб. Если вы не уверены в психическом здоровье продавца, нелишним будет потребовать справку о его дееспособности, так как невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания ее недействительной.

Договор купли-продажи

Это главный документ, подтверждающий факт покупки (продажи) земельного участка. Договор заключают в письменном виде, по желанию сторон он может быть составлен и заверен у нотариуса. В договоре определены предмет сделки, обязательства сторон, указаны обременения, условия оплаты. Здесь же оговаривается, кто несет расходы по оформлению документов. При подписании договора необходимо очень внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.

Один из самых важных пунктов соглашения — условия оплаты. Часто сумму сделки в договоре занижают. Таким образом продавец просто уходит от налогов. Для покупателя лучше указывать в договоре настоящую сумму покупки. Налог, конечно, будет выше, но при расторжении договора купли-продажи или в случае признания его недействительным покупателю возвратят не фиктивную, а реально потраченную им сумму. Помимо этого, не стоит забывать и о таком аспекте, как имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома. Он равен сумме, израсходованной на его приобретение, но не выше 1 млн руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ). И наконец, если до истечения трех лет с момента покупки собственник решит продать приобретенную недвижимость, вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтвержденных расходов.

Составление договора целесообразно поручить опытным риэлтерам или юристам (стоимость услуги — от $ 100 до $ 500). В случае если договор составлял сам продавец, нужно проконсультироваться у специалиста.

Договор купли-продажи вступает в силу через три недели со дня его подписания. Переход права собственности по договору к покупателю происходит лишь после его государственной регистрации в Регистрационной палате (в Москве это Москомрегистрация) и выдачи нового свидетельства о собственности. Госпошлина за проведение регистрации прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 500 руб., срок регистрации — от 1 до 1,5 месяцев.

Средство от мошенников

Продажу участка и сбор документов для оформления сделки можно поручить риэлтеру или юристу. Доверчивых граждан, опрометчиво выдающих так называемую генеральную доверенность малознакомым людям, у нас пока предостаточно. Между тем в российском законодательстве отсутствует понятие «генеральная доверенность», соответственно не установлены и какие-либо требования к ней. Как правило, под этим документом подразумевают доверенность с максимально широкими полномочиями — вплоть до права распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, получать по договорам деньги и т. п. Обычно такие доверенности выдают в ситуациях, когда продавец недвижимости находится за пределами страны и не имеет возможности заниматься продажей своей собственности.

Выдача «генеральной доверенности» чревата для доверителя самыми печальными последствиями. Известны примеры, когда, имея подобный документ, мошенники оперативно «продавали» имущество подставным лицам по стоимости, значительно ниже рыночной. Причем оспорить такую сделку практически невозможно. Чтобы избежать неприятностей, следует ограничиться выдачей доверенности, которая бы предусматривала лишь сбор справок и иных документов, необходимых для совершения сделки, а также подачу и получение документов при ее государственной регистрации. В противном случае велик риск, что доверенное лицо совершит сделку на несогласованных с продавцом и невыгодных для него условиях. Более того, полученные в результате продажи имущества денежные средства продавцу могут и не передать. Оптимальный вариант — опытный юрист, которого не один год знаешь и которому доверяешь. Тогда в доверенности можно предусмотреть широкий круг полномочий.

Однако и продавцы далеко не ангелы. Нельзя сбрасывать со счетов довольно распространенные случаи сокрытия ими наличия супруга или фальсификации его согласия на продажу земельного участка и дома. Лучший способ обезопасить себя — страховать сделку через страховую компанию. Страховой взнос составит 2-12% от суммы сделки.

Палочка-выручалочка

Хождение по инстанциям при приобретении земельного участка с возведенными на нем объектами недвижимости — дело трудоемкое, отнимающее много времени, поэтому проще поручить подобную работу риэлтеру. Но не первому встречному! К выбору нужно подходить со всей серьезностью, иначе можно не увидеть ни денег, ни участка. В лучшем случае просто переплатишь: некоторые риэлтеры завышают свой процент от сделки или ее сумму. Обычно же за оказание услуг по поиску и оформлению участка в собственность (так называемое юридическое сопровождение сделки) взимают 2-7% от суммы сделки.

В обязанности фирмы входит проверка юридической чистоты сделки. Правда, риэлтеры несут за это ответственность лишь тогда, когда данное условие оговорено в договоре, подписываемом обеими сторонами. В нем должно быть указано, что при расторжении договора по вине риэлтера на его счет будут отнесены соответствующие расходы. Если в будущем возникнут непредвиденные осложнения в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, клиент будет отстаивать свое право на земельный участок через суд самостоятельно, наняв адвоката и оплатив его услуги. Такие нюансы в договоре с риэлтером вовсе не случайность. Объясняется это просто: не всегда и не все представленные продавцом документы удается проверить официальным путем, чем нередко и пользуются мошенники, вывести которых на чистую воду очень сложно.

Сбором документов можно заняться и самостоятельно, ограничившись услугами риэлтера лишь по юридическому сопровождению сделки. Тогда расходы будут минимальны, но не менее 30 тыс. руб. (верхняя планка отсутствует). Однако в любом случае без помощи грамотного юриста при покупке земельного участка и недвижимости не обойтись — слишком много нюансов.

Деньги — в ячейку!

Один из наиболее уязвимых моментов заключения сделки с недвижимостью — передача денег по договору купли-продажи. Пострадать может как продавец, который не получит причитающейся ему суммы, так и покупатель, рискующий остаться и без денег, и без документов, подтверждающих его право собственности на земельный участок и дом.

Чтобы избежать проблем, лучше всего использовать хорошо отработанный способ передачи денег через банковскую ячейку.

До подписания договора или после этого, но до подачи документов на государственную регистрацию покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в банковскую ячейку (сейф). В соответствии с особыми условиями договора аренды ячейки продавец имеет право доступа к ячейке при предъявлении документов, указанных в договоре (как правило, это зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества). После получения денег продавец обязан выдать покупателю соответствующую расписку, однако соблюдения данной формальности никто не гарантирует. Можно потребовать, чтобы такая расписка была написана при закладке денег, после чего ее помещают в другую ячейку. Тогда покупатель получает доступ к сейфу с распиской при предъявлении зарегистрированного договора либо свидетельства о государственной регистрации своего права собственности.

В последнее время начали применять безналичные расчеты с использованием аккредитива (обычно покрытого, безотзывного). Аккредитив исполняется (производится платеж) также при предъявлении документов, которые стороны согласовали между собой — в частности, зарегистрированного договора купли-продажи недвижимого имущества. Этот способ удобен тем, что расписка не требуется, потому что все расчеты подтверждены банковскими документами. Однако реализуют его лишь тогда, когда в договоре указана реальная цена сделки и расчеты между резидентами проводятся в рублях. К сожалению, пока немногие банки оказывают такую услугу физическим лицам. Кроме того, она обходится дороже, чем аренда ячейки...