Куда ставить-то?

Хорошо иметь домик в деревне, а еще лучше- на берегу реки или озера. Хочешь- плавай, хочешь- загорай, хочешь- рыбу лови: все рядом. Но прежде чем покупать участок в водоохранной зоне, советуем нашим читателям внимательно познакомиться с некоторыми положениями и законами, незнание которых, как известно, не избавляет от ответственности

Разберемся с терминами

FOTOBANKИспользование земли в пределах того или иного водного объекта связано с определенными сложностями и ограничениями. Но прежде чем говорить о них, выясним, что же, собственно, является водоохранной зоной. Согласно п.1ст.65 новой редакции Водного кодекса РФ (ВК), это "территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира". Итак, в общем и целом ясно. Конкретизировать понятие "специальный режим" будем чуть позже, а пока разберемся с еще одним термином- "прибрежные защитные полосы". Вп.2 указанной выше статьи говорится: «В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности».

Что Водный кодекс нам готовит?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в области эксплуатации и охраны водных объектов, а также в сфере использования земель, примыкающих к водным объектам, является Водный кодекс РФ. Президент России Владимир Путин 5июня2006г. подписал новую редакцию Водного кодекса РФ, принятую Госдумой 12апреля и одобренную Советом Федерации 26мая нынешнего года. Глава государства подписал также Федеральный закон "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации", согласно которому ВК вступает в силу с 1января2007г.До этого долгожданного для многих застройщиков момента остается всего несколькомесяцев. Ихотя пока еще действует ВК, принятый в 1995г., мы предлагаем познакомиться с положениями нового документа, чтобы выяснить, на что же могут рассчитывать нынешние или потенциальные владельцы земельных участков у воды в недалеком будущем. Вновой редакции ВК конкретизированы варианты разрешения многих проблемных ситуаций, довольно часто возникавших ранее.

Пожалуй, самым важным для тех, кто занимается строительством в водоохранных зонах, является п. 16 ст. 65, в котором четко определено: "Вграницах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды».

Вновом ВК впервые законодательно, а не подзаконными актами закреплены ширина воодоохранных зон и ширина прибрежных защитных полос. Так, п. 4 ст. 65 гласит: "Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до 10км- в размере 50м;
2) от 10 до 50км- в размере 100м;
3) от 50км и более- в размере 200м».

Для реки, ручья протяженностью менее 10км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водоема с акваторией менее 0,5км², устанавливается в размере 50м. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500м.

Вновом ВК заметно уменьшены размеры прибрежной защитной полосы с ранее установленного максимума в 100м до 50м: "Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30м для обратного или нулевого уклона, 40м для уклона до трех градусов и 50м для уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50м. Однако ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200м независимо от уклона прилегающих земель».

Согласно пока еще действующему Постановлению Правительства РФ от 23ноября1996г. N 1404 "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах", в пределах прибрежных полос запрещено размещение дачных и садово-огородных участков и выделение земли под индивидуальную застройку. Вновом ВК в числе ограничений не указан запрет на строительство в пределах прибрежных защитных полос, однако данный пункт требует дополнительных уточнений. Не случайно сейчас мнения юристов по этому вопросу расходятся. Одни считают, что возведение сооружений, расположенных в прибрежной полосе, по-прежнему будет запрещено. Другие уверены, что оно вполне возможно, но с учетом ограничений, установленных актами субъектов РФ.

Еще один важный момент нового ВК касается строительства стоянок автотранспортных средств. Их можно организовывать «в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие».

Таким образом, концептуально новая редакция ВК либерализует отношения в области использования земель, примыкающих к водным объектам, и определяет, во-первых, что строительство возможно, а во-вторых, что именно запрещено.

Новый ВК не изменил правил землепользования, установленных земельным законодательством, и правил застройки, установленных градостроительным законодательством, и потому, скорее всего, до 1января2007г. будут приняты нормативные акты, регламентирующие применение его норм на практике. Втом числе должно быть принято постановление, определяющее экологические требования к объектам строительства в водоохранной зоне, и разработаны СНиПы, регламентирующие строительство на данных территориях.

Марина Фирсова, руководитель юридической практики по недвижимости TENZOR CONSULTING GROUP:

"При покупке участка в водоохранной зоне я бы посоветовала обратиться в юридическую фирму для проведения правового аудита с целью определения возможных ограничений ваших прав на использование участка либо нарушений, которые могут выявиться в дальнейшем. Сроки осуществления юридической экспертизы зависят от полноты пакета предоставляемых юристам документов и могут составить от недели домесяца. Если же покупатель хочет самостоятельно выполнить такую проверку, то он в первую очередь должен ознакомиться с кадастровым планом, дающим наиболее четкое и наглядное представление о земельном участке. Вэтом документе в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в Государственном земельном кадастре, в том числе указано, к какой категории относится приобретаемый участок, какие ограничения есть. Учитывайте и то, что во многих регионах действуют местные нормативные акты, которые отражают те или иные особенности, касающиеся землепользования в природоохранных зонах. Не лишним будет сделать запрос в администрацию района по поводу градостроительного плана. Недавно в нашей практике был случай, когда клиент почти купил участок, но в последний момент выяснилось, что все постройки в ближайшие два года снесут, поскольку на этой территории будут строить дорогу».

От теории к практике

Итак, строительство домов в границах водоохранных зон разрешено. Это уже хорошо. Атеперь поговорим о тех самых расстояниях от береговой линии, на которых можно возводить жилые объекты. Согласно п. 4 ст. 65, "ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью: до 10км- в размере 50м". Значит ли это, что, приобретя участок у реки длиной 10км, вы можете строить дом на расстоянии 50м от береговой линии? Увы, далеко не всегда, потому что кроме водоохранных зон существуют еще зоны санитарной охраны (ЗСО). Создаются они с целью защиты от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, где они расположены. Иесли участок находится в одной из этих зон, то вам придется столкнуться с определенными ограничениями.

Согласно СанПиН 2.1.4.1110-02, ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения или повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) занимают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды в источниках водоснабжения. Вкаждом из этих поясов установлен специальный режим. Наиболее строгие требования предъявляются к участкам, расположенным в первом поясе (100-150м от уреза воды). Любое строительство, не связанное с водопроводными сооружениями, здесь запрещено. Во втором поясе санитарной охраны возведение дачных поселков возможно, но только при соблюдении ряда условий. Вчастности, расстояние от уреза воды должно составлять не менее 150м (его измеряют весной, во время сезонного паводка). Взоне санохраны третьего пояса застройка разрешена с минимальными ограничениями или без каких-либо ограничений.

Поэтому при покупке участка или готового коттеджа у воды необходимо в территориальном управлении Роспотребнадзора подтвердить или опровергнуть факт нахождения земельного надела за пределами зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP:

"Впоследние два года потребительский интерес к поселкам, расположенным в природоохранных зонах, в частности у «большой воды», оформился в отдельную устойчивую рыночную тенденцию. Как правило, при покупке дорогостоящего жилого объекта покупатели обращают пристальное внимание на факт четкого соблюдения застройщиком всех норм природоохранного законодательства РФ. Безусловно, в немалой степени этому способствовали разгоревшиеся в последнее время довольно громкие скандалы, связанные с принудительным сносом жилых строений, возведенных с нарушением элементарных требований Росприроднадзора. Проблема никоим образом не примет массового характера, а коснется исключительно недобросовестных застройщиков, проявивших неграмотность на стадии планирования объекта, за что в настоящее время несправедливо поплатились частные собственники жилья. При проектировании собственных жилых объектов мы соблюдаем все необходимые природоохранные требования».

Этап согласований и особенности строительства

Порядок получения разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ и во многом одинаков как для территорий водоохранных зон, так и для других земельных участков. Ивсе же есть определенные отличия, в немалой степени осложняющие и удлиняющие процедуру утверждения проекта. Сооружение зданий, строений и иных объектов в водоохранной зоне разрешается законодательством только после согласования (помимо подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре, СЭС, Управления пожарного надзора идр.) со специально уполномоченными природоохранными органами. Если объект строительства может оказать воздействие на окружающую среду (например, будет использоваться тепловой насос с забором тепла из грунта или воды; сточные воды не будут направляться на очистные сооружения населенного пункта, а после очистки их предполагается сливать на рельеф ит.д.), понадобится государственная экологическая экспертиза проекта. Данное требование основано на Федеральном законе "Об экологической экспертизе" (в Московской области также действует постановление губернатора области от 30апреля1997г. N 91-ПГ). Особое внимание экологи обращают и на материалы, которые планируется использовать при возведении здания. Так, все стройматериалы, имеющие в своем составе полимеры, отходы промышленности идр., должны быть сертифицированы. Срок проведения экспертизы проекта- от одногомесяца до полугода в зависимости от его сложности. После окончания процедуры согласования застройщику выдается заключение о возможности или невозможности осуществления строительства.

Свступлением в силу новой редакции Водного кодекса вести строительство в границах водоохранных зон будет несколько проще. Сегодня желающие возвести постройку на берегу озера или реки должны согласовывать в соответствующем бассейновом управлении расстояние от воды до линии участка, на которой можно поставить объект. Специалисты управления в каждом конкретном случае индивидуально определяют границы защитной полосы. Порой эта процедура затягивается на срок до полугода. С1января2007г. такие согласования требоваться уже не будут, так как ширина береговой линии четко указана в новом ВК.

Строительство в водоохранной зоне связано и с другими сложностями, вытекающими из близости участков к воде. Поэтому перед началом проектирования объекта помимо обычного комплекса необходимых гидрогеологических изысканий надо изучить состояние берега, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории, возможность оползневых процессов. Сведения, полученные в результате данных исследовательских работ, помогут избежать ошибок при проектировании и строительстве.

Чтобы не загрязнять окружающую среду

RODEX GROUPСогласно новой редакции ВК, жилые строения в водоохранных зонах должны быть оборудованы "сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод". Формулировка довольно расплывчатая, поскольку непонятно, какими же, собственно, должны быть данные сооружения. Прямые или отсылочные нормы, устанавливающие к таким сооружениям более высокие требования, чем к находящимся за пределами водоохранных зон, в ВК отсутствуют. На этот недочет неоднократно указывалось при рассмотрении законопроекта в Совете Федерации, но изменения так и не были внесены. Более точное определение этих самых "сооружений" содержится в Санитарных правилах 2.1.4.1075-01: «Вновь строящиеся отдельно стоящие дома усадебного типа, коттеджи, индивидуальные жилые дома должны оборудоваться установками локальной очистки сточных вод (ЛОС)». Однако, как показывает практика, использование ЛОС разрешено далеко не везде, и СЭС с неохотой дает добро на их применение. Потому, прежде чем начинать строительство дома в водоохранной зоне, застройщик может обойти несколько фирм, занимающихся производством систем очистки стоков, и взять сертификаты соответствия на их продукцию. Затем с этими документами обратиться в Территориальный отдел Роспотребнадзора (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора района), чтобы получить то или иное предписание от СЭС.

Наиболее жесткие санитарные требования предъявляются к системам очистки бытовых стоков на территориях, признанных особо охраняемыми водными объектами (имеющих важное природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение). Втаких зонах разрешено устанавливать септики только закрытого типа. Это значит, что все стоки должны поступать в герметичный отстойник и вывозиться ассенизационной машиной. Но если речь идет не о дачном домике, а о коттедже для постоянного проживания, то вывозить их придется чуть ли не каждые 3дня. Есть ли из данной ситуации какой-либо выход? Безусловно, есть, причем совершенно законный. Восновном СЭС обращает внимание на очистку фекальных вод, поэтому можно сделать из дома не единый выпуск в систему канализации, а разделить стоки на два потока. Вподобном случае от унитаза по отдельной трубе фекальные стоки отводятся в герметичный септик, который по мере наполнения очищается с помощью ассенизационной машины. Все остальные стоки через другую трубу поступают в ЛОС, что допустимо в водоохранных зонах. Унитаз сливает за один раз до 7л воды, и потому двух-четырехкубового септика хватит на 2-3недели.

Второе решение- более тщательная очистка всех сточных вод. На сегодняшний день в России существует немного моделей ЛОС, после которых разрешается сбрасывать воду в реки и водоемы. Несмотря на то что ряд фирм в рекламе заявляет о выпуске установок, пригодных для применения во всех водоохранных зонах (разумеется, с одобрения СЭС), это некоторое лукавство. Ведь такие системы очищают стоки от основной органики, но не от микроорганизмов типа колиформных бактерий, уничтожаемых только двумя способами: или хлорированием воды, или воздействием ультрафиолета. Практически в 90% случаев строительства в зонах водных объектов сброс на рельеф стоков без дополнительного хлорирования и обработки ультрафиолетом запрещен. Самые строгие требования на участках, прилегающих к водоемам, являющимся источниками питьевого водоснабжения (например, в Подмосковье- на Клязьминском, Истринском водохранилищах, в Одинцовском районе - вдоль берега Москва-реки идр.). Хлораторы представляют собой емкости, куда впрыскивается разбавленный хлор. Всистемах с применением ультрафиолета используется мощная УФ-лампа, излучение которой убивает микроорганизмы, вызывающие ряд опасных заболеваний. Для коттеджных поселков задача доочистки сточных вод решается проще, поскольку задействуются мощные установки для хлорирования и системы обработки с помощью ультрафиолета. Владельцам индивидуальных домов сложнее- им предстоит доказать СЭС, что ЛОС действительно очищает стоки до необходимых показателей и убивает вредные для живых организмов бактерии. Однако даже хлорирование и очистка УФ-лучами далеко не всегда устраивают СЭС. Так, в некоторых зонах сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, находящиеся за несколько десятков километров от места застройки.

Александр Рябенко, заместитель генерального директора ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ШАНЭКО»:

"С1января2007г. мы вступаем, на мой взгляд, в принципиально иную ситуацию в связи с принятием новой редакции Водного кодекса. Для девелоперов и застройщиков в нем есть определенные послабления. Снимаются многие серьезные ограничения, действовавшие до сегодняшнего момента. Так, например, ранее в прибрежно-защитной полосе было запрещено размещение дачных участков, сейчас такого запрета нет. Вместо понятия "бечевник" вводится понятие "береговая полоса водных объектов общего пользования", составляющая 5-20м от уреза воды. Береговую полосу никакими постройками занимать нельзя. Если ваш участок выходит к водоему и даже если часть пруда или озера находится в частной собственности, то закрывать забором подход к воде вы не имеете права, поскольку в соответствии с законодательством должен быть обеспечен свободный и бесплатный доступ населения к воде. Важно также то, что впервые в новой редакции Водного кодекса четко разграничены права собственности на водные объекты».

Если дом уже построен

RODEX GROUPЕсли вы покупаете участок у воды с уже возведенным на нем домом (например, в коттеджном поселке), нет никакой гарантии, что при строительстве был соблюден правовой режим водоохранных и санитарно-защитных зон, а также правила землепользования и застройки. Еще свежи в памяти вызвавшие широкий резонанс общественности судебные процессы 2004-2005гг., в результате которых были снесены несколько коттеджей поселка Екатерининские валы в селе Пятница Московской области.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить все документы и таким образом выяснить, были ли соблюдены требования природоохранного законодательства при согласовании и осуществлении строительства. Застройщик обязательно должен представить покупателю следующие документы: разрешение на строительство, подтверждение права бессрочного пользования, собственности или аренды продавца на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы, если строительство велось после 1995г. Для уточнения, к какой категории земель относится участок, и проверки имеющихся по нему ограничений, нужно получить кадастровый план участка.

Особенно следует быть осторожным, если вы приобретаете жилой объект, возведенный в 90-егг. Дело в том, что строительство частных домов на берегах водохранилищ началось в середине 90-хгг., когда четкая законодательная база, регламентирующая вопросы сооружения построек у воды, отсутствовала. Случались и явные нарушения законодательства со стороны местных властей. В1996г. вышел запрет на индивидуальное жилищное строительство в прибрежных полосах. Потому дома, появившиеся в указанных зонах до этого года, сносу не подлежат. Совсем другая картина с жилыми объектами, которые возведены в прибрежных полосах уже после 1996г. вопреки запрету.

Всоответствии с Кодексом об административных правонарушениях (КоАП) 2001г. нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (1 МРОТ=100руб.); на должностных лиц- от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица,- от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90суток; на юридических лиц- от 200 до 300 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90суток (п. 2 ст. 8.12 КоАП).

Однако штрафом дело не ограничивается. Оштрафованные получают предписание устранить в указанный срок все имеющиеся нарушения. Игнорирование данных требований чревато уголовной ответственностью. Возведение жилого строения на земельном участке, прилегающем к водному объекту, в обход водного законодательства может повлечь за собой отказ органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать право собственности на это строение, а в соответствии со ст.219 Гражданского кодекса (ГК) такое право возникает с момента государственной регистрации.

Иглавное- на основании ст. 222 ГК подобное строение может быть признано самовольной постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо возведенной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Право собственности на такую постройку получить нельзя, и, следовательно, ею невозможно распоряжаться. Да и просто пользоваться тоже, поскольку по решению суда объект подлежит сносу, как нарушающий права и охраняемые интересы других лиц. Причем издержки по сносу (его инициируют сотрудники Росприроднадзора) возлагаются на владельца строения. При этом никаких налоговых льгот, возмещения экономических потерь собственникам не предусматривается.

Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела по сопровождению сделок с недвижимостью компании «ЦЕНТРЮРСЕРВИС»:

"Статья37 Земельного кодекса РФ гласит: "Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования". Обременения (наличие ареста объекта купли-продажи, записи о запрещении совершения сделок с ним, залога, аренды ит.д.) отражены в правоудостоверяющем документе- Свидетельстве о государственной регистрации права на землю. Плохо разбирающиеся в правовых тонкостях покупатели полагают, что если в данном документе указано, что обременений нет, то автоматически нет и ограничений. Это не так. Ограничения в использовании земельного участка указываются не в Свидетельстве о государственной регистрации права на объект недвижимости, а в кадастровой карте (плане) участка (выписке из Государственного земельного кадастра) на листах B3, B4. Вот там и может содержаться запись о том, что участок находится в водоохранной зоне и право строительства на нем не дано или ограниченно. Бывает, что и в кадастровой карте информация об ограничениях отсутствует. Ипотому перед приобретением земли в зоне водного объекта потенциальному покупателю не лишним будет обратиться в Мосводоканал, службу Роспотребнадзора, Минприродресурсов, чтобы установить, возможно ли на данной территории возведение дома и какие требования необходимо будет выполнить при этом».

Редакция благодарит компании TENZOR CONSULTING GROUP, «ЦЕНТРЮРСЕРВИС», «ШАНЭКО», «ЦЕНТР ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ», RODEX GROUP, GREEN ROCK OY за помощь в подготовке материала.