Товарищи жильцы!

Когда жильцы новостройки или дома, построенного уже давно, принимают решение об образовании ТСЖ, они должны хорошо представлять себе все плюсы и минусы такого объединения. Об этом, а также о том, как создается товарищество, мы и собираемся рассказать.

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объ- единяться для того, чтобы управлять принадлежащим им имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческая организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Вчем состоят преимущества управления домом силами самого товарищества? Вот лишь некоторые из них. Во-первых, ТСЖ может выбирать обслуживающую компанию. Поэтому в том случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов (например, несвоевременно или некачественно убирают территорию), ТСможет расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами. Во-вторых, ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. Апоскольку план этих работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, не надо просить городскую администрацию выделить деньги и потом годами ждать прихода ремонтников.

Всовременной законодательной практике часто объединяют понятия "товарищество собственников жилья" и "кондоминиум". Однако кондоминиум - это само недвижимое имущество (включая земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости), а товарищество собственников жилья - аппарат управления этим имуществом. Кондоминиум может существовать и без всякого ТСЖ, а вот для управления им (оборудования детских площадок и придомовых зон отдыха, ремонта, сдачи помещений в аренду) образуют ТСЖ.

Есть и еще один смежный термин - жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Разница между ЖСК и ТСЖ состоит в том, что ЖСК создают на период строительства дома, а после того, как он построен, организуют ТСЖ. Надо отметить, что существующие сейчас жилищно-строительные кооперативы должны быть со временем преобразованы в ТСЖ.

Зачем объединяться?

Для чего создается товарищество? Для того чтобы обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом.

Средства ТСЖ формируются из следующих источников:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации и ремонта дома, компенсация городскими властями оплаты отдельных видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов (чтобы получать субсидии, московским ТСЖ необходимо зарегистрироваться в Едином реестре управления многоквартирными домами - ЕРУ, который ведется с октября 2007г.);

доходы от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленной на осуществление задач и выполнение обязанностей ТСЖ.

Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Для этого товариществу разрешено осуществлять хозяйственную деятельность. Правда, надо отметить, что перечень ее видов для ТСЖ обычно ограничен обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в таком доме, а также сдачей в аренду части общего имущества.

Очень важно, что ТСЖ получает возможность использовать и придомовую территорию. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ - это совсем не обязательно делать тогда, когда создается товарищество, или в момент его регистрации. Решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность принимают товарищи - собственники помещений в доме на общем собрании. По их поручению все необходимые документы может подготовить председатель ТСЖ. После этого следует обратиться в орган местного самоуправления, который и вынесет окончательный вердикт, определяющий судьбу придомовой территории. Учтите: передача такого участка в собственность владельцам помещений осуществляется бесплатно.

Оплюсах. Опрошенные нами члены различных ТСЖ сошлись в том, что товарищества имеют следующие плюсы:

собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании. Никто не вправе заставить жильцов собирать деньги на установку в общих холлах кожаной мебели, но вот решить, что надо оборудовать дополнительные парковочные машиноместа, и найти для этого деньги и площадь члены товарищества могут;

товарищество дает возможность выбирать эксплуатирующую компанию. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую "ревизию" осуществляют, например, работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель или члены правления. Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющий уведомит правление, этот факт будет уточнен и может стать основанием для разрыва контракта с данной управляющей компанией. Аакт, в котором зафиксировано ненадлежащее качество жилищно-коммунальных услуг, является основанием для перерасчета платежей за предоставленные коммунальные услуги;

хотя капитальный ремонт дома члены ТСЖ обязаны делать за счет собственных средств, государство выделяет на это субсидию из бюджета;

общее имущество ТСЖ может приносить значительную прибыль его членам. Право вести предпринимательскую деятельность, предоставленное товариществам, позволяет заработать на сдаче внаем нежилых помещений или даже стен здания (например, под размещение рекламных полотнищ либо технического оборудования);

члены ТСЖ могут насладиться простыми (но, увы, столь редкими теперь) радостями жизни - благоустроенным подъездом, собственной автостоянкой, ухоженным двориком, детской площадкой, на которой будет резвиться ваш ребенок.

Ктому же надо сказать, что наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость жилья в доме. Ведь всем хочется, чтобы клумбы перед подъездом были аккуратными, лестницы - чистыми, консьержи - приветливыми, а домофоны работали (этот список можно пополнять бесконечно).

Государство стремится помогать системе ТСЖ. Поэтому не так давно в ряде регионов (в частности, в Москве) товарищества освободили от уплаты земельного налога. То же самое касается жилищных кооперативов, ЖСК и других специализированных потребительских кооперативов, созданных для удовлетворения потребностей граждан в жилье, - теперь они не должны платить налог на земельные участки, используемые ими для достижения уставных целей в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Оминусах. Однако не все так безоблачно - есть у ТСЖ и свои недостатки:

часто инициативы собственников не находят поддержки у органов местного самоуправления. Ксожалению, механизм взаимодействия товариществ и органов власти, столь необходимого для решения множества связанных с жильем вопросов, недостаточно подробно закреплен в законе. Типичный пример: если кто-то из жильцов дома, в котором есть ТСЖ, не хочет платить взносы и вносить обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги удастся только через суд. Пока судебная инстанция не примет решение, может пройти немало времени, а коммунальные услуги в этот период будут оплачивать законопослушные члены ТСЖ;

льготники не очень хотят вступать в ТСЖ. Ихотя по закону городские власти обязаны возвращать товариществу разницу между платежами льготников (а они меньше обычных, поскольку эта категория граждан пользуется дотациями на оплату коммунальных услуг) и остальных собственников жилья, однако на практике такое возмещение происходит крайне редко;

плата за эксплуатацию в ТСЖ выше, чем в обычном доме. Но надо понимать, что размер обязательных коммунальных платежей абсолютно одинаков и для членов ТСЖ, и для жителей тех домов, в которых товарищества не созданы. Авот решение о дополнительных расходах (например, на оборудование автоматизированного гаража, облицовку подъезда мраморной плиткой, художественное оформление вестибюля, оплату услуг ландшафтного дизайнера) принимает общее собрание жильцов или правление ТСЖ. Расчет и начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги могут осуществлять главный бухгалтер, бухгалтер или председатель товарищества. Причем необходимо учитывать случаи непредоставления услуг или предоставления обслуживающими организациями коммунальных услуг ненадлежащего качества (например, после летних профилактических работ вовремя не включили горячую воду);

успешность и эффективность деятельности ТСЖ во многом зависят от его председателя и правления. Поэтому выбирать управленцев надо сообща и с умом. Но даже это не может быть гарантией того, что уважаемый сосед с пятого этажа не захочет присвоить часть общественных денег, а боевая соседка из второго подъезда станет хорошим управдомом.
Наконец, председатели ТСЖ нередко сетуют на безынициативность жильцов и проявляемое ими непонимание. Конечно, членство в ТСЖ предполагает некие дополнительные расходы, но они окупаются сторицей. Например, какой матери не хотелось бы отпускать своего ребенка на прогулку в закрытый и безопасный двор? Такую проблему может решить именно ТСЖ, однако это потребует некоторых усилий и денежных затрат.

Права и обязанности

Для того чтобы представлять себе, как действует товарищество и чем оно может помочь рядовым жителям, надо изучить его права и обязанности. Начнем с коммунальных услуг. ТСЖ заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производит ресурсы, необходимые для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества в необходимых объемах. При этом очень важно, чтобы требования закона не нарушались, а жизни, здоровью и имуществу жильцов не был причинен ущерб. Товарищество может обслуживать внутридомовые инженерные системы, используемые для предоставления коммунальных услуг потребителям, самостоятельно или с привлечением других лиц.

Всфере расчета и начисления платы за коммунальные услуги на руководство ТСЖ возлагаются следующие обязанности:

в установленном порядке уменьшать размер этих платежей (например, если отмечались перебои с подачей электричества);

по требованию потребителя проверять размер платы за услуги и не позднее чем через 3 рабочих дня выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платежей с учетом качества предоставленных услуг, а также установленных законами и договором неустоек, штрафов, пеней.

Очень важно обеспечивать гласность и прозрачность деятельности правления ТСЖ. Для этого при наличии коллективных (общедомовых) счетчиков ведут журнал учета их показаний, что позволяет по запросу потребителя на протяжении 1 рабочего дня предоставить ему выписку из этого журнала. Если в работе внутридомовых инженерных систем или инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома, обнаружены неполадки, правление обязано не только проинформировать об этом собственников жилья в течение суток, но и дать вероятный прогноз: надолго ли будет приостановлено или ограничено предоставление коммунальных услуг. Кроме того, товарищество по требованию любого собственника должно предоставлять ему следующую информацию: наименования, адреса и номера телефонов диспетчерской и аварийной служб, размеры тарифов на коммунальные услуги и надбавок к тарифам, порядок и форма оплаты этих услуг, параметры их качества, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг.

На руководство товарищества ложится и еще одна неприятная обязанность - сообщать потребителям о плановых перерывах в предоставлении коммунальных услуг, причем не позднее чем за 10 рабочих дней до начала этой приостановки.

Для того чтобы гарантировать исполнение органами управления ТСЖ своих обязанностей, предусмотрены меры ответственности. Основаниями для применения таких мер являются нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг; вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лиц, проживающих с ним, вследствие непредоставления этих услуг или же их ненадлежащего качества. Отсутствие вины руководителей ТСЖ или управляющей организации в этом случае не принимается во внимание. Однако они освобождаются от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажут, что его вызвали обстоятельства непреодолимой силы. Нарушение обязательств со стороны контрагентов (обслуживающих организаций) или ошибочные действия правления (в том числе отсутствие необходимых денежных средств) к таким обстоятельствам не относятся. Перечень тех случаев, когда члены правления ТСЖ несут ответственность, закреплен в уставе.

Но все это касается обязанностей. Авот права ТСЖ по большей части касаются организации взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Товарищество вправе требовать внесения платы за потребленные услуги (и соответственно уплаты неустоек, штрафов, пеней при наличии задолженности). Правление товарищества может также требовать, чтобы в занимаемое собственником жилое помещение были допущены работники или представители ТСЖ, сотрудники аварийных служб для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ. Время посещения должно быть согласовано с потребителем (хотя данное правило не распространяется на те случаи, когда необходимо ликвидировать аварию). Если же вы откажетесь впустить представителей ТСЖ и по вашей вине будет причинен ущерб (например, вы зальете соседей из-за неисправности системы водоснабжения), то товарищество имеет право настаивать на полном возмещении убытков.

Наконец, правление ТСЖ наделено полномочиями приостанавливать или ограничивать подачу жильцу-неплательщику горячей воды, электрической энергии и газа. Однако процедура эта довольно длительная: ограничить предоставление коммунальных услуг или приостановить их поставку можно только по решению суда. Собственнику помещения необходимо предварительно направить письменное предупреждение о мерах, которые будут приняты (лучше всего посылать его по почте с уведомлением о вручении или же передавать из рук в руки под расписку). Но при этом следует учитывать сроки, предусмотренные для ликвидации неплательщиком задолженности. Учтите - отключать отопление, канализацию и холодное водоснабжение запрещено.

Проблемы

Ну а теперь попробуем посмотреть на проблемы ТСЖ изнутри. Председатели товариществ признаются, что их волнуют многие трудности. Их можно условно разделить на несколько категорий.

Первая (и самая важная) - неплатежи. Например, застройщик и покупатель, частично уже оплативший квартиру, судятся, так как по-разному определяют ее площадь. Долг перед ТСЖ растет, покупатель живет в квартире, ремонтирует ее, но за эксплуатацию не платит, ссылаясь на то, что жилье ему формально не принадлежит. Да и инвестор не готов вносить платежи в полном объеме, хотя и утверждает, что квартира пока остается его собственностью. Юридически эта ситуация не урегулирована, а потому в каждом конкретном случае разрешается индивидуально, чаще всего в судебных органах.

Вторая проблема - отношения с застройщиком: не каждый из них готов устранить недоделки, которые есть в любой новостройке. Если заставить застройщика сделать это не удается, жильцы устраняют изъяны и неисправности за свой счет.

Иногда застройщик вводит будущих собственников в заблуждение относительно размеров придомовой территории. Когда жильцы приобретают квартиры, им показывают проспекты, а на фразу: "Территория уточняется", включенную в договор, никто не обращает внимания. Ивот жилье куплено, двор оборудован, лавочки и песочницы установлены - а во дворе уже начали копать новый котлован!.. Или люди отдали деньги за квартиру с так называемой свободной планировкой, а им потом пришлось платить за перепланировку, которой не было, ведь когда они въезжали, в новом жилище имелись только внешние стены. (Дело в том, что в нашем жилищном законодательстве не предусмотрен термин «свободная планировка квартиры», поэтому всем покупателям такого жилья предстоит непростая процедура легализации перепланировки.)

Третья проблема - недостаток информации о деятельности ТСЖ. Многие жильцы на общие собрания не ходят, а ведь все вопросы, касающиеся их родного дома, решаются именно там. Поэтому нередко ТСЖ прибегают к помощи "разговорщиков" - тех членов правления, которые могут обойти все квартиры в доме и обсудить насущные дела с собственниками.

Исамая острая проблема - равнодушие жителей. Немало людей готовы отдать деньги, но не желают принять участие в благоустройстве или хотя бы обсудить возможные варианты улучшения жизни дома.

Подводя итоги, можно сказать: ТСЖ - это осознанная необходимость. Управлять своим домом надо с умом. Илучше, чем собственник, это не сделает никто.