Перепланировка: законы и запреты

Какой бы удачной ни была планировка наших квартир, всегда хочется привнести в нее что-то свое. Но без разрешения можно делать лишь косметический ремонт. Переустройство или перепланировку помещений надо согласовывать с местным органом власти. Однако на ряд мероприятий наложено табу. Оних следует знать, чтобы не тешить себя несбыточными надеждами.

Автор проекта В.Побегуц
Фото Е.Лучина
Камин можно устанавливать только на верхнем этаже многоквартирного дома В редакцию поступает огромное количество писем читателей с вопросами о возможности той или иной перепланировки помещения. Аналогичные проблемы посетители сайта www.ivd.ru обсуждают на форуме нашего журнала. При этом формулировки таковы, что не возникает сомнений: люди совершенно не осведомлены о том, чего делать нельзя ни при каких обстоятельствах. Одна наша читательница, например, собирается совершить в только что приобретенной однокомнатной квартире следующие преобразования: перенести кухню в жилую комнату, на месте кухни создать изолированную спальню, к которой присоединить лоджию. Авход в спальню устроить из кухни, объединенной с гостиной, поскольку коридор присоединится к ванной комнате, которая, в свою очередь, будет совмещена с туалетом... Вобщем, по ее собственным словам, она хочет максимально задействовать нефункциональные площади. Другая посетительница сайта спрашивает, какую комнату ей сделать без окна: спальню, гостиную или детскую?

Итак, явно настало время расставить точки над "i" и разобраться, на какие преобразования можно получить разрешение, а на какие- нельзя. Сегодня поговорим о том, какими законами и нормативными документами регулируется порядок проведения перепланировок в Москве и по всей стране. Асамое главное- о том, осуществление каких мероприятий в квартире невозможно официально согласовать.

Нынешнее положение вещей

Фото Д. Минкина
Привлекательный и необычный интерьер. Но на заднем плане- лоджия, превращенная в эркер с нарушением установленных требований В последние годы практически во всех регионах России, особенно в городах, сложилась удручающая ситуация с перепланировкой помещений и переустройством квартир в типовых домах. Встарых пяти- и многоэтажках изменения видны невооруженным глазом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти. Дома смотрят на нас разномастными глазницами, от которых так и хочется отвернуться... Совсем другое дело- новостройки: стоят аккуратные и симпатичные- любо-дорого глядеть, пусть даже они и не являются шедеврами архитектуры.

Это снаружи, а что же внутри? Там- плоды "самодеятельности" в области ремонта с переустройством и перепланировкой, которые не заметны извне, но тем не менее опасны. Известно, что сейчас всем доступны перфораторы, отбойные молотки, "болгарки" и пр. Аодин из этих замечательных инструментов в руках, скажем, жителя ближнего зарубежья, промышляющего в столице ремонтом квартир, может стать весьма грозным оружием, которое нанесет непоправимый ущерб несущим конструкциям и превратит их буквально в решето. Таким образом будет причинен вред не только заказчику, но и многочисленным соседям, а иногда и всем жителям многоэтажного дома. До сих пор повсеместно проводятся никем не санкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений, что порой опасно для целостности зданий. Но в принципе это вполне объяснимо.

Возьмем старые дома: "сталинки" (изначально в них проектировались только коммунальные квартиры с длинным коридором и множеством дверей по обеим сторонам), "хрущевки" (с микроскопическими комнатками и почти аналогичными по величине прихожей и кухонькой), "панельки" советского периода (с мало кого устраивающей непонятной планировкой) ит.д. Кстати, большинство этих квартир, которые мы или предыдущие поколения получали бесплатно, не претендовали на то, чтобы удовлетворить чей-то изысканный вкус. Просто государство возводило и предоставляло жилье, не очень "заморачиваясь" насчет создания комфорта. Итеперь стало совершенно понятно, что квартиры постройки середины- второй половины XXв. не соответствуют современным требованиям.

Сейчас ситуация иная, и граждане в большинстве случаев покупают жилье за собственные деньги. Илогика здесь другая: я собственник- значит, могу делать что захочу, да и квартиру я приобрел с так называемой свободной планировкой. Апотом оказывается, что свобода эта мнимая и на плане БТИ назначение каждого помещения четко определено. Бывает и так, что человек покупал квартиру в спешке, пытаясь угнаться за быстро растущими ценами, и не обращал особого внимания на расположение в ней функциональных зон. Думал, что нужно скорее вложить деньги, а потом уже разбираться с обустройством жилья. После оформления квартиры в собственность становится понятно, что она не соответствует представлениям нового владельца о комфорте и не подходит для его семьи. Перепланировка помещений ведут к "улучшению", и часто затрагиваются несущие конструкции здания. Врезультате оно может даже обрушиться, случись, не дай бог, хотя бы легкое землетрясение или, например, взрыв газа. Иэтого нельзя допустить.

По закону: в России

Фото Д. Минкина
Такое присоединение лоджии к жилой комнате с выносом радиатора центрального отопления согласовать практически невозможно Последние 10-15 лет, и особенно 90-е гг., можно назвать хаосом переходного периода. Очень быстро трансформировались представления людей о красоте и качестве жизни. Законодательство не успевало за меняющимися реалиями; плохо функционировали органы, которые должны были контролировать правильность эксплуатации жилья. Вэтих условиях жители многоэтажек творили что хотели и часто вообще не подозревали, что на проведение серьезных преобразований в своих квартирах нужно у кого-то спрашивать разрешение.

Всего лишь полтора года назад на федеральном уровне работал старый Жилищный кодекс РСФСР, который по большому счету вопросы перепланировок не регулировал. Внем была лишь одна небольшая статья (ст.84), определявшая общий порядок действий. Эти проблемы решались на региональном уровне: каждый субъект принимал свои законы и нормативные акты. 1марта 2005г. вступил в силу Жилищный кодексРФ, в соответствии с которым определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов государственной властиРФ, а не местных властей. Последние занимаются лишь согласованием переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства (ст.14ЖК).

Вкодексе рассматриваемым вопросам посвящена пусть небольшая, но целая глава, состоящая из четырех статей. Вчастности, здесь (ст.25) даны определения терминам. "Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". Аперепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт. Ксожалению, до сих пор на федеральном уровне не утверждена форма последнего, но уже определено, что технической паспортизацией жилья наряду с его инвентаризацией будут заниматься БТИ. Кстати, согласно ст.19ЖК, техпаспорт- это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические нормы и правила и другие требования законодательства.

Нельзя проводить какие-либо работы в квартире до оформления права собственности на нее Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст.26ЖК). Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, для осуществления преобразований в своей квартире вы должны обратиться в местный орган власти, являющийся наймодателем по договору, с тем чтобы он уполномочил вас приступить к делу. Аведь чиновники могут и не разрешить проводить какие бы то ни было работы. Если вы собственник, для вас в той же статье ЖК содержится исчерпывающий перечень документов, которые нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование. Максимальное их количество- шесть, минимальное- три: заявление по форме, утвержденной ПравительствомРФ (см.Постановление Правительства №266 от 28.04.2005г.); правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи и пр.- подлинники или заверенные нотариусом копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в некоторых самых простых случаях достаточно эскиза, нарисованного от руки прямо на копии поэтажного плана БТИ). Когда на каждую квартиру будет заведен технический паспорт, он тоже обязательно потребуется. (Пока его заменяет план данного помещения и смежных с ним.) Для нанимателей необходимо письменное согласие всех членов семьи на проведение работ. Аесли дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране соответствующих памятников о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки в нем.

Кслову, при рассмотрении заявлений от собственников и нанимателей применяются неодинаковые подходы. Об этом нам рассказали специалисты Мосжилинспекции. Например, нанимателю при проведении перепланировки не разрешается уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а собственнику позволяется. Вобщем, это вполне логично, поскольку занимаемая квартира принадлежит не нанимателю, а городу. Ипоследний вправе в будущем распорядиться своей собственностью: если вы, скажем, поменяете данную квартиру на другую, сюда въедет следующий наниматель. Азначит, жилая площадь не должна уменьшиться. Кроме того, в гл.5 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» устанавливаются четкие требования к помещениям квартир, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов. Для частных домов, строящихся на деньги соинвесторов, а также жилищных кооперативов и ЖСК используются другие нормы.

По закону: в Москве

Фото Д.Минкина
Вопиющее нарушение: раньше на этом месте находилась кухня. Теперь здесь ванная, которая выходит прямо в эркер, переделанный из лоджии Столица нашей родины- наиболее "продвинутый" регион и в плане регулирования перепланировок и переустройства. Здесь еще в конце 90-х гг. начал действовать Закон№37 от 29.09.1999г. "Опорядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", определявший правила оформления и проведения переустройства, а также государственного учета и контроля производимых работ. Спустя пять лет вышел Закон№22 от 07.04.2004г., который внес изменения и дополнения в Закон№37 и вывел вопросы проведения переустройства с районного на городской уровень. Затем было опубликовано Постановление Правительства Москвы№73-ПП от 08.02.2005г. "Опорядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Оно ввело принцип «одного окна» для приема и рассмотрения заявлений граждан и возложило эти функции на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию), а также утвердило перечни мероприятий по переустройству и ограничений на их проведение.

После вступления в силу Жилищного кодекса возникла необходимость привести московское законодательство в соответствие с федеральным. Поэтому 15ноября 2005г. увидело свет Постановление Правительства Москвы №883-ПП "Ореализации положений Жилищного кодекса РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". Внем ставились новые задачи по предотвращению несанкционированных работ и их последствий. Кроме того, был изменен перечень мероприятий по переустройству и перепланировке, которые могут выполняться в соответствии с проектом или эскизом. Кстати, все тексты постановлений Правительства Москвы можно найти на его сайте www.mos.ru.

Мосгордума 7 декабря 2005г. приняла закон №66, признавший утратившими силу прежде действовавшие законы№22 и 37. Он вступил в силу через десять дней после опубликования, и сейчас законодательное регулирование проблем перепланировки и переустройства полностью перешло на федеральный уровень. Теперь ответ на все возникающие вопросы нужно искать в Жилищном кодексе, а также постановлениях Правительства РФ и г.Москвы.

Чем грозит «самоволка»?

Фото Д.Щигловского
Джакузи прямо в спальне- так делать нельзя! Никем не санкционированные переустройство и (или) перепланировка помещений могут привести к достаточно серьезным последствиям как для вас самих, так и для ваших близких, наследников или покупателей ныне принадлежащей вам квартиры. Статья29 ЖК определяет понятие самовольного переустройства (или) перепланировки. Ими считаются работы, проведенные без согласования с органом местного самоуправления (в столице- с Мосжилинспекцией) или выполненные с нарушением согласованного проекта. Собственник или наниматель, который самовольно совершил перепланировку помещений должен привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном этим органом. Всоответствии со ст.7.21 КодексаРФ об административных правонарушениях (КоАП) порча жилых домов и помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование помещений и использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), то есть 1000-1500руб. За самовольную перепланировку штраф еще выше: 20-25МРОТ, или 2000-2500руб. Именно жилинспекторы выносят предупреждения, налагают штрафы и оформляют предписания по приведению квартиры в прежний вид. Иесли эти административные меры не дают результата, то орган, осуществляющий согласование перепланировок помещений, подает иск в суд. Аон уже принимает решение либо о сохранении перепланировки помещения, либо (в отношении собственника) о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой владельцу вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности по приведению купленного жилья в прежнее состояние. Вотношении же нанимателя по договору социального найма выносится решение о расторжении данного договора. Иопять-таки суд обязывает самого наймодателя (то есть местный орган власти) привести жилье в первоначальный вид. Назначается новый срок упомянутых работ ит.д.

Фото Д.Минкина
Вентиляционный короб срезать запрещено: это неминуемо приведет к ухудшению санитарных условий в квартирах соседей Все это очень серьезно. Ине надо думать, что можно всю жизнь прожить с самовольно сделанной перепланировкой помещений, пока дремлют проверяющие и молчат соседи. Даже если вы сами не будете "узаконивать" результаты преобразований, ходить по инстанциям придется вашим детям или внукам. Азавещать им кота в мешке- не самый лучший презент. Если же вы будете продавать квартиру, в которой выполнена несогласуемая самовольная перепланировка помещений, цену на нее придется назначить как минимум на 20% ниже аналогичной непереустроенной (такая сложилась практика). Надо помнить, что обязанность привести жилье в прежний вид вы передаете новому собственнику. Можно, конечно, попытаться подсунуть ему устаревший план без изменений, но покупатель обязательно заметит несоответствия, особенно серьезные. Ипросто вызовет техника из БТИ, который выявит несанкционированные изменения, а затем начертит на плане красные линии нарушений, которые будет очень трудно ликвидировать.

Согласно ранее упоминавшейся ст. 29 Жилищного кодекса, сохранить помещение в переустроенном виде можно на основании решения суда. Но, например, Правительство Москвы в вышеназванном Постановлении №883-ПП решило пойти навстречу людям, уже сделавшим переустройство или перепланировку без разрешения. Кфункциям Мосжилинспекции добавлена еще одна: «согласование ранее выполненных самовольных переустройств и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью». Значит, теперь постфактум можно получить разрешение на преобразования в квартире, не противоречащие закону. Это ноябрьское нововведение вполне позволительно назвать амнистией.

Водном из следующих номеров журнала мы расскажем о том, какие виды переустройства и перепланировки помещений можно согласовать, как этим нужно заниматься и почему лучше открывать дверь жилинспектору, который пришел к вам контролировать ход работ.

Редакция благодарит Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию) и консалтинговую компанию «ЦЕНТРЮРСЕРВИС» за помощь в подготовке материала.