Как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году: рассказываем пошагово

В семье появился маленький ребенок. А, может, наоборот — дети выросли, и им нужно личное пространство. Или стали совсем взрослыми и теперь живут отдельно. Кто-то из членов семьи перешел на удаленку, и ему нужен кабинет — причин для проведения перепланировки в квартире может быть много. Дом всегда хочется сделать удобнее, красивее, практичнее, комфортнее. И нередко это желание оказывается таким сильным, что работы стараются провести максимально быстро. При этом часто забывают про обязательную процедуру согласования серьезных изменений. А кто-то, возможно, и вовсе не в курсе, что даже перенос дверного проема на несколько сантиметров может обернуться в будущем серьезными проблемами. В чем разница между согласованием и узакониванием? Какая процедура проще и имеет больше шансов на успех? Чего точно нельзя делать, а что допускается менять в квартире? Обо всем расскажем в этой статье. И дадим пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку в квартире в 2022 году.

Все о том, как узаконить перепланировку квартиры

Можно и нельзя
Согласовать или узаконить?
Согласование: инструкция
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Наказания и штрафы

Что можно, а что нельзя

В Жилищном кодексе прописано, что перепланировка квартиры — это изменение ее плана, то есть конфигурации. Причем такое, которое обязательно должно быть отражено в техническом паспорте. Например, объединение ванной комнаты и санузла, расширение кухни, строительство перегородок, организация новых проемов в стенах и прочее.

При этом есть вещи, которые делать можно. А есть и такие, которые не согласует ни одна инстанция. И об этом лучше знать заранее.

Чего делать нельзя

Законом строго запрещено:

1. Производить работы, которые ослабят, нарушат прочность или вовсе приведут к разрушению несущих стен и конструкций.
2. Выполнять действия, которые могут нарушить исправность инженерных и противопожарных систем.
3. Вносить любые изменения, которые могут негативно повлиять на условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Рассмотрим на конкретных примерах.

• В несущей стене сделан широкий, неукрепленный проем без проекта и оценки специалиста. Такие перемены, скорее всего, согласовать не удастся. И точно не удастся согласовать полный снос несущей стены.
• Туалет, ванная или кухня, то есть так называемая мокрая зона, перенесена на территорию жилого помещения и оказалась над соседской гостиной или спальней. В этом случае изменения также не получится согласовать.
• Объединены кухня и гостиная, при этом на кухне используется газовое оборудование. Разрешение не выдадут.
• Решили утеплить балкон или лоджию и вывели туда батарею, подключенную к центральной системе отопления? Узаконить такие изменения не выйдет.
• К квартире присоединили часть подвала или чердака? При этом не было получено согласие собрания собственников жилья? Действия незаконные.
• В доме с деревянными перекрытиями залили на пол бетонную стяжку. Нарушение: нельзя увеличивать нагрузку без соответствующих расчетов специализированной организации.
• В квартире уложили водяной теплый пол и подключили его к центральной системе отопления. Так делать нельзя. Такие изменения не будут одобрены.

Некоторые другие работы согласовать и узаконить можно, если действовать правильно и по порядку.

Что можно?

Можно все, что не нарушает прямых запретов. Но это не значит, что согласование не потребуется. Например, не нужно согласовывать косметический ремонт в доме или перенос сантехники в рамках одного помещения. А вот расширить санузел за счет нежилой площади, коридора или прихожей можно, но потребуется согласование. То же самое касается переноса кухни на территорию нежилых помещений — коридора или прихожей, строительства легких перегородок и стен, создания проходов в ненесущих конструкциях и т.д.

Согласовать или узаконить?

Согласование и узаконивание — два принципиально разных понятия. Хотя их часто путают и используют в неподходящих ситуациях.

Согласование — это процесс, который организуют до самой перепланировки, то есть до начала работ. В этом случае ремонт начинают, уже имея на руках все необходимые разрешительные документы. То есть согласование заранее дает уверенность в законности изменений.

Узаконивание — это попытка придать законную силу уже произведенным изменениям. То есть собственник уже сделал ремонт, а согласование на работы заранее не получил. Это более сложная задача. И часто она решается только через суд.

Согласование: как заранее получить разрешение на работы

В России действует единый порядок согласования перепланировок в квартирах.

Разработка проекта

Первым делом необходимо подготовить проект будущих изменений. Именно этот документ предстоит согласовывать с ответственными инстанциями. Самостоятельно подготовить проект без соответствующих знаний сложно. Поэтому лучше заключить договор с профильной организацией.

Сбор документов

Помимо проекта понадобятся и другие бумаги.

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Заявление. Пишется по особой, утвержденной форме.
• Проект перепланировки.
• Технический паспорт помещения.
• Для квартиры в соцнайме потребуется согласие на переустройство от всех членов семьи, которые проживают в ней.
• Если ремонт и переустройство затрагивают общедомовое имущество, нужно приложить протокол собрания собственников жилья в МКД и их согласие на работы.
• Если квартира находится в доме — объекте культурного наследия, понадобится разрешение на проведение работ от органа охраны памятников.

Некоторые из этих документов, в частности правоустанавливающие, технический паспорт и разрешение органа охраны памятников, не всегда предоставлять обязательно. Согласующая инстанция может самостоятельно запросить их в рамках межведомственного взаимодействия.

Подача документов, получение разрешения, ремонт

Описанный выше пакет документов сам собственник квартиры или его уполномоченный представитель подают в орган местного самоуправления по месту расположения квартиры либо в МФЦ. Документы также можно подать в электронном виде, через личный кабинет на портале госуслуг.

Решение о согласовании либо об отказе в проведении перепланировки принимается в течение 45 дней с момента подачи документов. Еще в течение трех дней вы должны получить это решение.

В случае отказа его можно попробовать опротестовать в суде. Если согласование получено — можно приступать к работам. Но это еще не финал. После окончания ремонта нужно получить акт приемочной комиссии. Затем все изменения должны быть внесены в ЕГРН.

Как узаконить уже сделанную перепланировку: инструкция

Теперь рассмотрим ситуацию, когда изменения уже произведены, разрешения на них заранее получены не были, и теперь необходимо узаконить эти работы. В большинстве случаев действовать придется через суд. Но если изменения несущественные, можно попытаться решить все в административном порядке. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

1. Первое, с чего нужно начать, — получение нового техпаспорта на помещение. Для этого нужно обратиться в БТИ — бюро технической экспертизы. Специалист из БТИ должен подготовить экспликацию, где укажет, какие именно изменения произошли. На ее основе выдадут техпаспорт. В нем будет отмечено, что перепланировка не узаконена.
2. Заключение от санитарно-эпидемиологической службы. Она должна установить, не нарушены ли санитарные нормы. Сейчас эта служба является организацией, подведомственной Роспотребнадзору.
3. Техническое заключение о безопасности изменений. Для его получения можно обратиться в профильную лицензированную проектно-строительную организацию. Она должна подготовить проект.
4. Подача документов. Пакет документов включает все вышеперечисленные бумаги, а также выписку из ЕГРН. Его необходимо подать вместе с заявлением на согласование в МФЦ либо орган местного самоуправления. Также придется заплатить штраф за незаконное переустройство. Квитанцию тоже нужно приложить к пакету документов. Размер штрафа: от 2 до 2,5 тысяч рублей.
5. Дождаться решения уполномоченного органа. Срок ожидания, как и в случае с согласованием, 45 дней с момента подачи документов + еще 3 дня на их пересылку заявителю. Если решение положительное, можно запросить новый техпаспорт в БТИ, составить новый техплан, подать информацию с Росреестр и тем самым внести изменения в ЕГРН.
6. Если решение отрицательное и вы с ним не согласны, придется обращаться в суд.
7. Если и суд после проведения строительно-технической экспертизы примет решение не в вашу пользу, квартиру придется за свой счет вернуть в первоначальное состояние.

Наказания и штрафы

Многие рассчитывают, что самовольная перепланировка останется незамеченной. Но на деле риск, что незаконные действия вскроются, очень велик. Например, о них могут сообщить в компетентные органы бдительные соседи. А чаще всего проблемы возникают при попытке совершить с такой квартирой какую-либо сделку. Например, продать, либо подарить.

В лучшем случае, придется заплатить штраф от 2 до 2,5 тысяч и вернуть все в исходное состояние. В худшем — можно лишиться жилплощади. Если же незаконная перепланировка привела к каким-либо последствиям, в результате которых пострадали люди, виновника может ждать более серьезное уголовное наказание.