Как изменить кадастровую оценку земельного участка

В прошлом году в Министерство имущественных отношений Московской области поступило около 90 тыс. запросов. Две трети из них удалось удовлетворить уже после обращения собственников на портал ведомства. В остальных случаях требуется подавать заявление в специальную комиссию или в суд. 

Кадастровая оценка 

Кадастровая стоимость участка — это определённая расчётная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению. 

С точки зрения юридически грамотного землевладельца, кадастровая стоимость представляет собой публичный эквивалент фактической стоимости участка и по логике вещей должна примерно соответствовать его рыночной цене. На практике же кадастровая стоимость нередко завышена по сравнению 
с рыночной, поскольку при оценке не учитываются особенности земельного надела. Как отмечают специалисты, крайне сложно продать участок за сумму, равную его кадастровой стоимости. Но это только полбеды. Кадастровая стоимость — основа для расчёта земельного налога, арендной платы и платы за пользование участком, его выкупной стоимости (в случае выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также при продаже этих земель хозяевам расположенных на участках зданий, строений и сооружений). 

Кадастровую стоимость участка можно проверить по Публичной кадастровой карте, представленной на официальном сайте Росреестра. Для того чтобы получить ответ, в поисковую строку карты необходимо ввести кадастровый номер участка либо его географические ориентиры (если вы не помните номер)

Сведения о кадастровой стоимости объекта, внесённые в государственный кадастр недвижимости (в том числе на конкретную дату, а также дату внесения в реестр и дату определения цены), можно получить бесплатно в виде кадастровой справки по утверждённой Минэкономразвития форме. Для этой цели необходимо обратиться с запросом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации. 

Кадастровую стоимость определяют двумя способами: 

1. в ходе государственной кадастровой оценки либо в процессе кадастрового учёта объекта недвижимости (или учёта изменений последнего). Уточнить способ и получить информацию 
2. о заказчике работ можно в Управлении Росреестра по субъекту РФ. Эти сведения понадобятся, если владелец участка захочет найти основания для пересмотра кадастровой стоимости. 

Основания для пересмотра

Вместе с ростом кадастровой стоимости участков (что стало особенно заметно после переоценки в 2013 г.) увеличились суммы земельного налога, а также стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности. Поэтому появилась необходимость для пересмотра результатов и определения кадастровой стоимости, итоговых сумм расчётов, в основу которых положена кадастровая оценка. 

Немного статистики (на примере Подмосковья)

Налоговая ставка (устанавливается отдельно для каждого субъекта РФ) не должна превышать 0,3 % от кадастровой стоимости надела, если участок имеет сельскохозяйственное назначение, используется для содержания и ведения личного хозяйства (огородничества, садоводства, животноводства), относится к жилищному фонду (в том числе земли, на которых находится или проходит инженерная инфраструктура жилищно-коммунальных комплексов, а также приобретённые с целью строительства жилья). В отношении прочих участков ставка налога составляет 1,5 %. 
 

Для восстановления кадастровой справедливости физические лица могут сразу же обращаться в суд, а вот юридические лица и государственные органы должны сначала жаловаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра. 

Если вы не уверены в том, что сможете пройти все процедуры до 1 октября (даты, когда уплачивается земельный налог), лучше заплатить указанную в квитанции сумму, иначе будут начисляться пени. В том случае, если комиссия или суд решит дело в вашу пользу, переплату учтут в следующем налоговом периоде. На данный момент обращений не так много, поэтому специалисты региональных органов, которым подведомственны споры в области имущественных отношений, оперативно реагируют на жалобы, поступающие с октября по август. 

Причинами для обращения в уполномоченные государственные органы могут служить: недостоверность сведений о земельном наделе, на основании которых была определена его кадастровая стоимость; расчёт платежей или стоимости участка исходя из его рыночной цены, при том что уже была установлена кадастровая стоимость и она оказалась ниже рыночной.

Чтобы найти основания для пересмотра результатов кадастровой оценки, владелец участка вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, к заказчику работ или в Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. Заказчик работ или орган, выполняющий государственную кадастровую оценку, обязан предоставить заявителю соответствующие данные в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса.

Если вы хотите уменьшить сумму налога (при этом вид использования земли указан верно), потребуется отчёт независимого оценщика. Работа этого специалиста стоит от 30 до 50 тыс. руб., поэтому спорщикам из одного садового товарищества стоит объединиться и заказать один отчёт на всех 

Рассмотрение заявления

Несмотря на то что обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра (далее — Комиссия) для землевладельцев — физических лиц не является обязательным, начать стоит именно с него. 

Прежде всего необходимо подготовить заявление в Комиссию, которая создаётся в каждом субъекте Российской Федерации. Будьте внимательны: результаты определения текущей кадастровой стоимости можно оспорить только до проведения следующей оценки, но не позднее 5 лет после внесения их в государственный кадастр недвижимости.

В заявлении указываются: паспортные данные заявителя; характеристика спорного объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес); причина подачи заявления (права, которые были нарушены) и основания для пересмотра кадастровой стоимости; перечень прилагаемых документов.
Заявление не будет принято к рассмотрению, если отсутствуют необходимые документы, или нарушен срок его подачи, либо величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Если заявление принято к рассмотрению, то в течение одного месяца состоится заседание Комиссии, о дате которого вам должны сообщить заранее, чтобы вы смогли на нём присутствовать. В семидневный срок с даты поступления заявления Комиссия уведомляет об обращении орган местного само­управления, на территории которого расположен спорный объект недвижимости, а также собственника земельного надела.

Для получения информации, необходимой для работы Комиссии, её председатель имеет право обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты которой оспариваются, и (или) к оценщикам-составителям отчёта.

Решение комиссии

Когда в заявлении в качестве основания подачи указана недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, Комиссия вправе отклонить заявление (если данные о земельном наделе признаны достоверными) или принять решение о пересмотре результатов кадастровой оценки (если характеристики участка неверны).

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой оценки является более низкая (по сравнению с кадастровой) рыночная стоимость объекта недвижимости, что подтверждается отчётом, то Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости или же отклоняет заявление (в зависимости от порядка работы).

Заседание Комиссии является правомочным, если присутствует не менее половины её членов. Процедура голосования обусловлена порядком создания и работы Комиссии.

В течение пяти дней после принятия решения Комиссия сообщает о нём заявителю (если последний не присутствовал на заседании), а также органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то Комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Если сумма налога слишком велика, удостоверьтесь, что в свидетельстве о собственности на участок правильно указаны назначение и расположение земли. Для того чтобы пересчёт выполнили максимально оперативно, можно оставить жалобу на портале Министерства имущественных и земельных отношений

Судебный порядок

В суд можно обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка либо оспорить решения или действия (бездействие) Комиссии. Процедура рассмотрения иска будет зависеть от заявленных в нём требований. В любом случае потребуется административное исковое заявление.

В иске должны быть указаны: 

• наименование суда, в который подаётся заявление; 
• данные истца (место жительства или пребывания, дата и место рождения, контактная информация — номер телефона, адрес электронной почты) или его представителя;
• название организации-ответчика, место её нахождения, номера телефонов, адреса электронной почты (если известны); 
• сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в чьих интересах подано заявление, нарушены, либо о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
• основания и доводы, обосновывающие требования истца;
• сведения об обращении в Комиссию и о результатах его рассмотрения (если такое обращение подавалось);
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты кадастровой оценки, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По делам об оспаривании результатов кадастровой оценки в связи с выявлением недостоверных сведений о земельном наделе к участию также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр). По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются сама Комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана. 

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся в суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Сроки подачи иска — 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов или 3 мес со дня принятия решения Комиссией. 

По общему правилу суд обязан рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 2 мес, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии — в течение месяца.

В первом случае при рассмотрении дела истец должен самостоятельно доказать недостоверность сведений о земельном участке, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, а также рыночную цену, установленную на ту же дату в качестве кадастровой. Приготовьтесь к серьёзным тратам, поскольку для подтверждения вашей правоты потребуется отчёт о стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком. 

Если суд принимает положительное решение, то новая кадастровая стоимость (на дату подачи иска) отражается в резолютивной части решения. Сведения о ней применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости.

Перечень документов

Для обращения в Комиссию помимо заявления потребуются следующие документы:

• справка о кадастровой стоимости земельного участка;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на участок;
• если заявление подаётся на основании недостоверности данных — документы, которые подтверждают ошибочность сведений о земельном наделе, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• если основанием служит установление рыночной стоимости объекта — отчёт об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде (очень важно, чтобы она была определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость надела);
• в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, который регулирует оценочную деятельность, — положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде об отчёте по определению рыночной стоимости земельного участка. (Заключение должно быть подготовлено экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.)

При обращении в суд помимо указанных выше документов необходимы:

• уведомления о вручении другим лицам, участвующим 
• в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
• решение комиссии (при наличии);
• квитанция об уплате государственной пошлины.  

Приблизительный размер налога на землю в зависимости от расположения садового участка (на примере подмосковья) 

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№207