Новый закон о дачниках: что изменится с 2019 года?

Обычно дача — это и дом отдыха, и санаторий, и детский оздоровительный лагерь, и спортзал, и поставщик фруктов-овощей к столу. 

Смена названий

Дачным вопросом в нашей стране в разное время занимались Министерство природопользования, Министерство регионального развития, Министерство экономического развития. Результат такого многоначалия — отсутствие данных о количестве дачников и участков, потому что, по самым скромным оценкам, треть дачных домохозяйств вообще нигде не числится.

Принятие нового закона прежде всего нужно для унификации многих терминов, а ещё поможет решить целый ряд экономических проблем, например подключение к электросетям, газу, водоснабжению. 

Понятие «дачное хозяйство» больше использоваться не будет, с 2019 г. объединения дачников, садоводов и огородников могут существовать только в двух организационных формах — садоводческое или огородническое товарищество. 

Это изменение — шаг к упрощению статусов, ведь раньше организационных форм, в которых могли объединяться дачники, было целых девять! Поэтому теперь из названий должны исчезнуть слова «объединение», «кооператив», «парт­нёрство». Изменение названия влечёт за собой и изменение статуса. На землях огороднических некоммерческих товариществ нельзя строить дома, пусть даже и для сезонного проживания. На земле, имеющей такое назначение, возможно возведение только некапитальных хозяйственных построек для хранения инвентаря или выращенной продукции. Если постройка на участке для огородничества не соответствует этим требованиям, зарегистрировать право собственности на неё у вас не получится до тех пор, пока не будет изменён вид разрешённого использования участка. 

Обратите внимание: если на данный момент на вашем участке, имеющем «огородный» статус, имеется строение, а у вас на руках уже есть документ о праве собственности на этот объект недвижимости, переоформлять его не надо. 

Дачные объединения автоматически становятся садоводческими. При этом никто не вправе требовать смены статуса на огородническое товарищество. На садовых участках можно строить капитальные строения (имеющие фундамент), в том числе жилые дома. 

Согласно новому закону, отменены вступительные взносы, садоводы и огородники теперь будут платить ежегодные членские взносы и целевые — на срочные нужды членов СНТ; садоводы-индивидуалы тоже должны будут вносить в бюджет товарищества взносы наравне со всеми

Правила застройки

К планировке и застройке территории садоводства по-прежнему будут применяться довольно серьёзные требования, прописанные в СНиП 30-02-97. На участке для садоводства могут быть размещены капитальный жилой дом, садовый дом для сезонного использования, гаражи и хозяйственные постройки. На эти объекты недвижимости можно оформить право собственности (и платить налоги, само собой). Напоминаем, что так называемая дачная амнистия будет продлена, но для регистрации объекта недвижимости с 2017 г. нужен технический план (стоимость подготовки — от 10 тыс. руб.). Правда, сооружения площадью до 50 м² можно не регистрировать.

Обращаем ваше внимание: тема заборов на дачных участках, которая остаётся весьма актуальной на протяжении множества лет, решается довольно просто. В соответствии с прописанными в СНиП 30-02-97 нормами, огораживающий забор высотой более 2 м вообще находится под запретом, а между соседними участками забор должен быть изготовлен из такого материала, который пропускает свет. Однако нет ни одной нормы закона, которая бы мешала договориться соседям и разгородить свои участки так, как удобно им. Кроме того, товарищество вправе самостоятельно определить правила, которые касаются заборов.

Помните: даже когда забор поставлен таким образом, что все существующие правила нарушены, убрать его можно только по решению суда. Если владелец участка не торопится его выполнять, можно обратиться в службу судебных приставов за содействием. 

Шаг за шагом: регистрируем участок и постройки

1. Обращаемся в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, к которому относится ваше товарищество, приглашаем кадастрового инженера для изготовления межевого плана. 
2. После того как необходимые измерения будут сделаны (чаще всего для этого не требуется присутствия хозяев), получаем кадастровый паспорт.
3. Обращаемся в Бюро технической инвентаризации для подготовки технического плана дома.
4. Оплачиваем госпошлину.
5. Подаём бумаги через интернет-портал «Мои документы» в Росреестр. Получаем выписку из Единого государственного реестра недвижимости. 

Одна территория — одно товарищество

Согласно новому закону, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд — территория, границы которой определяются в соответствии с утверждённой в отношении этой территории документацией по планировке территории. 

Это означает, что с нового года будет действовать чёткий принцип территориального подчинения: одна территория — одно товарищество.

На сегодняшний день на одной территории может действовать несколько юридических лиц — некоммерческих объединений, при этом территория общего пользования и общая инфраструктура у этих юридических лиц одна. 

При возникновении споров легитимным будет признано имеющее земельный участок товарищество, которое было создано раньше других. При отсутствии проекта планировки и застройки территории второе (и последующее) товарищество может быть ликвидировано по решению суда, если не сделает этого самостоятельно.

Наконец, такое обособление территории будет полезно и для организации водоснабжения участков. Централизованный водопровод — штука затратная, поэтому дачники предпочитают бурить индивидуальные или общие (на несколько участков) скважины. Это очень дорого и долго (для получения лицензии на добычу воды на 25 лет необходимо сделать массу экспертиз и получить множество согласований, расходы на которые превышают, по самым скромным оценкам, 500 тыс. руб.). Пока же садоводы и огородники могут в течение двух ближайших лет (до 2020 г.) пользоваться общими скважинами без лицензии. Предполагается, что за срок этого переходного периода будет подготовлен упрощённый порядок лицензирования скважин для СНТ и ОНТ. 

Взносы на общие нужды

Важно, что взносы (их теперь только два вида, вступительных больше нет) будут оплачиваться безналично. Дачники будут получать квитанции на оплату, взносы будут зачисляться на банковский счёт товарищества. Это хорошо, ведь не надо будет хранить их в сейфе председателя, а затем зачислять на счёт. Да и злоупот­реблений, незаконных финансовых операций и разнообразных мошенничеств с использованием средств, поступивших от взносов дачников, должно стать меньше. 

Садоводы-индивидуалы, которые не хотят вступать в члены садоводческого товарищества, по старому закону не должны были платить ежегодные взносы наравне с членами товарищества. Теперь кроме обычной оплаты коммунальных услуг (вода, свет, газ, если он подведён, конечно, вывоз мусора, охрана) индивидуальные садоводы будут оплачивать одинаковые с членами садоводческого или огороднического товарищества взносы. 

Надо сказать, что с возложением новых обязанностей расширятся и права садоводов-индивидуалов. Они могут участвовать в общих собраниях членов садоводческих объединений, голосовать по связанным с периодичностью и величиной взносов вопросам. Единственное, что останется неизменным, — в выборах председателя и членов правления индивидуалы участия принимать не будут.

Продажа излишков урожая собственного сада или огорода ни новым, ни действующим законом не регулируется, поэтому формально оформлять статус ИП для продажи, например, зелени или редиски не потребуется. Значит, на практике вопрос будет решаться, скорее всего, по-прежнему: на усмотрение контролирующих органов.

Управление товариществом

Председателей садовых товариществ теперь будут выбирать на 5 лет (прежний срок был намного меньше — 2 года). Таким же будет и срок полномочий других органов управления товариществом — правления, ревизионной комиссии. Отметим, что количество сроков управляющих органов товарищества подряд теперь неограниченно. 

При этом правила, которые касаются досрочного сложения полномочий с председателя товарищества, который не справляется с выполнением своих обязанностей, остаются в силе. Неэффективного председателя (или членов правления, или нечистых на руку ревизоров) можно будет переизбрать. Для этого необходимо созвать внеочередное собрание по требованию не менее чем одной пятой от общего числа членов товарищества. 

Обратите внимание: в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления и их родственники. 

Новым законом установлена предельная численность членов правления — не менее трёх человек, но не более 5 % от числа членов товарищества. Слишком многочисленное правление будет скорее трудноуправляемым, чем эффективным. К тому же для легитимности решений, принимаемых правлением, необходимо, чтобы при этом присутствовало не менее половины (50 %) его членов, собрать их очень сложно. К тому же чем больше управленцев, тем выше членские взносы на них.

Члены товарищества имеют право знакомиться с бухгалтерской отчётностью и получать копии документов, но не безвозмездно. Размер платы должен быть установлен общим собранием.

Новых рычагов воздействия на неплательщиков и дебоширов закон не предусматривает. Злостных неплательщиков можно исключать из членов товарищества, однако нельзя лишить права пользования общим имуществом — дорогами, электросетями и водопроводом, площадкой для сбора мусора. Вот только голосовать на общем собрании такой не-товарищ не сможет. А долги по-прежнему необходимо взыскивать в судебном порядке.

Общее имущество

Имущество общего пользования будет теперь находиться в общей долевой собственности владельцев земельных участков, расположенных в границах территории товарищества. Земли общего пользования — это земельные участки, по которым проложены дороги, где организованы коммуникации, водопровод и электросети. Новый закон ограничивает максимальную площадь этих земель, но только для тех товариществ, которые будут созданы после его принятия, — от 20 до 25 % той площади, что занята суммарно всеми личными земельными участками.

Весь объём имущества будет поделён пропорционально площади участков. Собственник участка при этом не вправе выделить свою долю в праве общей собственности, а также отчуждать свою долю или совершать любые действия, которые влекут за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на участок.

Остаётся вопрос с налогами с общего имущества. На сегодняшний день налоги на земли и имущество общего пользования оплачиваются бухгалтером СНТ из ежегодных членских взносов. Теперь можно будет платить налог самостоятельно, пропорционально площади принадлежащего дачнику земельного участка и, соответственно, пропорционально доле в коллективной собственности. Особой выгоды дачникам это не принесёт, однако можно будет проконтролировать, были ли совершены все необходимые отчисления в бюджет государства. В случае банкротства это может быть использовано для того, чтобы не нести коллективную ответственность по долгам товарищества. 

Учтите, что коллективную собственность по новому закону можно и не делить на доли, а отдать целиком какому-то юридическому лицу — например, передать дороги муниципальным властям. В таком случае обслуживание, ремонт и прочие манипуляции будут осуществляться за счёт местного бюджета. Однако есть сомнения, что такие желающие найдутся.

Налоги

Налог на землю исчислялся от кадастровой стоимости, а ставки устанавливали местные органы власти в размере от 0,1 до 0,3 %. Поэтому в тех регионах, где цена на землю высока (например, в Подмосковье, где, по некоторым оценкам, и обитает самая большая популяция дачников), налог для многих был чрезмерно велик. Особенно остро это чувствовали пенсионеры, которых много среди владельцев дачных участков. По этой причине было принято решение об освобождении пенсионеров от земельного налога на дачные наделы.

Кроме того, местными законами могут быть установлены дополнительные льготы, освобождающие от уплаты налога. 

Учтите, что с начала 2018 г. упрощён порядок обращения за налоговыми льготами. Теперь льготные категории налогоплательщиков вправе (не обязаны, как было ранее) вместе с заявлением представить документы, подтверждающие право на льготу. Если такие документы не представлены, налоговый орган по информации, указанной в заявлении, самостоятельно запрашивает необходимые сведения у уполномоченных органов, а затем информирует налогоплательщика о результатах.

Садоводческое товарищество, находящееся в населённом пункте, может стать товариществом собственников жилья, если все дома на его территории имеют статус пригодных для круглогодичного проживания, а земля предназначена для индивидуального жилищного строительства.

Опасения дачников 

Пока закон не вступил в силу, сложно сказать, насколько он удачен и станет ли действительно жизнь садоводов проще с его введением. 

Однако есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание уже сейчас. 

1. Во-первых, в новом законе больше нет положений о господдержке садоводства (а это и финансирование ремонта старых дорог или создания новых, ремонт электросетей, организация медицинских пунктов). Проблема в том, что в регионах, где были приняты локальные акты о поддержке садоводства местными законодателями, придётся существенно пересматривать законодательство в этой области. 
2. Во-вторых, остался нерешённым вопрос подключения к электросетям. На сегодняшний день дачникам приходится заключать нестандартный договор с органами местной власти. Итог — плата за электроэнергию для дачников очень высока, особенно хорошо это чувствуют владельцы домов в негазифицированных товариществах. 
3. В-третьих, не совсем понятно, каким образом будет организовано распределение бремени коллективной ответственности в случае банкротства товарищества. Садовое (огородническое) товарищество может быть только юридическим лицом, его члены владеют общей собственностью в определённых долях. В случае банкротства каждому члену СНТ придётся отвечать финансово (своей долей имущества).
4. В-четвёртых, нет чёткого понимания того, что именно и с какими документами можно будет строить на садовом участке и есть ли необходимость перерегистрировать дачные постройки. 

В любом случае мы будем надеяться, что цель нового закона — выстроить новую, чёткую и слаженную систему управления в садоводческих и огороднических товариществах — будет достигнута, а дачники останутся довольны.  

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№231