На участке в 6-20 соток разумно построить брусовый или каркасный дом площадью
40-150м2
Добротный загородный дом бизнес-класса потребует участка в 20-30 соток
Еще до покупки дома досконально выясните все нюансы с коммуникациями: есть ли возможность их подключения, нужны ли какие-нибудь разрешения для этого, сколько это стоит
ЛЭП во многих районах остались еще со времен колхозных домиков. Потребление электроэнергии сейчас резко увеличилось
Состояние столбов и сетей электропередач
- в первую очередь вопрос вашей личной безопасности
В коттедже экономкласса или в таунхаусе можно проживать постоянно. По цене они сопоставимы с городской квартирой
Собираясь обзавестись загородным домом, будьте готовы собрать огромную кипу бумаг
Бывает так: строительство дачи или загородного дома завершилось, и только тогда владельцы понимают, что сделано немало серьезных ошибок. Однако многое поправимо- лишь бы позволяли время и деньги. Невозможно изменить только одно обстоятельство- неправильный выбор земельного участка.
Известна поговорка "Не место красит человека, а человек место". Вотношении загородного строительства русская мудрость не совсем права. Для большинства покупателей пространство, окружающее будущий дом, более важно, чем при выборе квартиры. Красивое здание можно "убить" неприглядным местом. Инаоборот, достойное место повысит престиж (и стоимость) самой обыкновенной постройки.
Как найти место под солнцем?
Неопытному человеку трудно быстро приобрести земельный участок. Придется ознакомиться с множеством разнообразных предложений. Входе бесчисленных просмотров от вас могут устать как риелторы, так и собственная семья. Вы поймете, что при огромном выборе хороших предложений почти нет. По мере получения значительного объема новой информации проиcходит изменение поставленной изначально цели, понижение запросов или ориентация на другую ценовую категорию. Невозможно выбрать землю заочно- по фотографиям или описанию. Часто в прилегающих друг к другу поселках стоимость сотки различается в 2-3 раза!
Гораздо проще людям, покупающим недвижимость не в первый раз и имеющим опыт жизни за городом.
Что важней всего на свете?
Знаменитая фраза гласит: "При покупке дома первостепенное значение имеют три вещи: место, место и еще раз место". Действительно, можно снести старый дом и на его месте построить новый, но нельзя готовое здание перенести на другой участок. Часто при выборе загородной недвижимости люди мало думают о всевозможных технических и юридических проблемах. Выбирают сердцем: нравится или не нравится. Исовсем теряют голову покупатели, присматривая участок под строительство первого дома, ведь они ищут свою мечту! Перед мысленным взором возникают райские кущи и маниловские дворцы, способные заслонить реальный кирпич, железобетон или дерево.
Упродавца правда одна, у риелтора- другая, а у строителя их может быть несколько. Покупатель вынужден приобретать за собственные деньги неимоверный набор проблем, но в то же время он получает бесценный опыт. Попробуем вместе поучиться на чужих ошибках.
Блеск и нищета Вороньей Слободки
Эта проблема, к сожалению, может четко проявиться уже после того, как дом по-
строен. Все вроде бы хорошо- юридически чисто, тепло и светло, но почему-то не радует... Иногда причина- более низкие стандарты проживания, нежели те, на которые вы рассчитывали изначально. Но вполне вероятна и противоположная ситуация- несоответствие ваших требований и финансовых возможностей более высокому уровню окружения.
Рассмотрим вопрос на реальном примере одного дачного поселка (личный опыт автора). Подобный тип дачных "конгломератов" можно хлестко назвать Вороньей Слободкой. В90-х гг. XXв. государство бесплатно выделило землю сотрудникам одной серьезной силовой структуры в престижном подмосковном районе. Впоселке царило невероятное смешение стилей и уровней жизни. Размеры участков колебались в диапазоне 9-50 соток. Дома, годные только под снос, соседствовали с дорогими строениями. Бок о бок стояли дачные сарайчики, таунхаусы, добротные коттеджи и дорогие загородные жилища. Был даже недостроенный дворец... Яприобрел здесь недвижимость достаточно давно, еще не имея должного опыта, а риелторы о грядущих проблемах "тактично" умолчали. Понадеявшись на марку "фирмы"- учредителя кооператива, сильно просчитался... Порядка в поселке не было, старожилы разделились на два враждующих лагеря, один из которых возмущался бесхозяйственностью председателя, поддерживаемого другим кланом. Пассивное большинство вяло голосовало «за», лишь бы их не беспокоили.
Отсюда следует, что в первую очередь нужно искать соответствующее окружение. Желаете на пенсии спокойно возделывать сад и сажать цветы- подберите для себя старый добрый садовый кооператив. Нуждаетесь в доме эконом- или бизнес-уровня- ищите поселок для среднего класса. Если позволяют доходы, не экономьте, купите землю в элитном поселке. Как видите, надо не только выбрать направление и расстояние от города, но и четко определить тип поселка. Иначе пострадают все.
Одно дело- посетить участок, который вы собираетесь покупать, в воскресенье вместе с риелтором, но совсем другое- ежедневно преодолевать изматывающий путь в часы пик. Сухая летняя или замерзшая зимняя грунтовая дорога может стать на полгода абсолютно непролазной. Кто бы мог подумать, что в 10км от МКАД, свернув с шоссе европейского качества, легко попасть на трассу уровня гонки "Париж- Дакар»! Изначально приемлемая дорога была. Но развернувшееся в округе строительство за пару лет покончило с ней колесами КамАЗов. Ремонт дороги превратился в долговременную аферу с попыткой вымогания денег тем же председателем.
Всему свое место
Если вам нужен добротный дачный домик, разумно выбрать участок не ближе 50км от города. Приемлемые цены на землю, недорогое подключение к коммуникациям (если они существуют), живописная природа, тишина... Минус- долгая дорога. Но ежедневные пробки возникают ближе к городской черте. Да и вытерпеть дорогу раз в неделю проще. Будьте готовы преодолеть трудные «последние 100 метров» пути.
Под индивидуальный коттедж предпочтительно покупать 10-25 соток на расстоянии до 20-30км от города. Таунхаусы требуют небольшого клочка земли- всего 2-5 соток, но в этом типе строений неэффективно используется общая площадь, так как размеры лестницы и лестничных площадок часто отнимают более 50% площади такой "многоуровневой квартиры". Сравной вероятностью дома этой категории могут быть каркасными или выполненными из бруса, кирпича, пенобетонных или керамических блоков.
Риелторы будут говорить, что удаленность дома для постоянного проживания на 30км от города- это хороший вариант. Но вряд ли вам понравится каждый день тратить пару часов, чтобы добраться до работы. Личный опыт говорит, что оптимальное расстояние- 10-15км, за исключением некоторых особо одиозных шоссе, где каждый лишний километр становится проблемой.
Большинство людей, въехав в только что построенный дом, сразу начинают подумывать о новом- так показывает опыт многих новоселов. Поэтому совсем не зазорно заранее планировать возможность обратить в деньги еще не возведенное здание. Недвижимость реализуют не только в случае банкротства и необходимости отдать долги. Хороший дом продают и на гребне успеха, купив еще более престижный или подходящий. Сразу же оценивайте приобретение земельного участка и строительство дома-дачи не как воплощение собственной мечты назло здравому смыслу и финансовой разумности, а как нормальный бизнес-проект. Вы вкладываете деньги в недвижимость. Даже если цена на землю не будет расти бесконечно, как сейчас, то, купив и доведя до ума необработанный «кусочек Подмосковья», вы собственными руками сделаете его благоустроеннее, а следовательно, дороже (и при этом строительство по соседству будет завершено). Чем выше вырастут деревья на вашей земле, тем за более высокую цену вы сможете продать участок. Чистое поле вряд ли понравится потенциальным покупателям, а вот лес или хороший сад значительно увеличивают стоимость земли, особенно для дорогого дома.
Представьте, что шесть домов образуют мини-поселок площадью 1 га с общим внешним забором и автоматическими воротами. Этот поселок резко отличается от окружающей, неравномерно застроенной деревни, являясь гармоничным и приятным местом жительства. Так как здесь нет внутренних заборов и глаз видит сразу все дома, утопающие в зелени, возникает эффект громадной дорогой территории. Хозяин одного дома любит садоводство и получает от него огромное удовольствие. Ему удалось заразить своей страстью и соседей. Витоге вместо голого «колхозного» поля образовались прекрасный ландшафт и искусственный пруд.
Потому что без воды...
Если вы покупаете землю для строительства дачи (чтобы отдыхать летом по выходным), то вопрос коммуникаций не столь важен. Раз в неделю можно и привезти воду с собой на автомобиле. Зимнее отопление (например, газ) не требуется, канализационных стоков не так много (природа переварит). Дом, предназначенный для постоянного проживания, потребует более серьезного подхода.
Будьте бдительны, так как информация, полученная от ваших временных партнеров по сделке, иногда вводит в заблуждение.
В1999г. риелтор известной компании говорил мне, что вместе с участком и домом всего в 100м от Клязьминского водохранилища я получу все коммуникации. Ион был почти прав. Линия электропередач проходит рядом с домом, но надо отдать посреднику пачку купюр за подключение. Газовая труба расположена на противоположной стороне дороги, но пачка денег посреднику должна быть вдвое толще. На участке есть скважина, неглубокая (на песок) и заброшенная,- пришлось бурить артезианскую и ставить дорогостоящую технику с очистным оборудованием. Иэто еще везение! Есть люди, которые годами не могут подключить воду, газ и электричество в престижных поселках. Почему? Да уже столько домов подключили ранее, что возник дефицит ресурсов! И никакие взятки здесь не помогут. Проблему можно решить, только затратив очень много средств,- проложить собственные коммуникационные сети. Подобными "недугами" довольно часто страдают популярные деревеньки, расположенные недалеко от МКАД (до 20-30км). Но как договориться о необходимости вложить сотни тысяч рублей с бабушкой-пенсионеркой, выращивающей картошку на своем огороде?
Проверьте наличие абонентских книжек и договоров с Мособлэнерго, Мособлгазом и прочими организациями. Убедитесь, что подведенной электрической мощности достаточно, а диаметр газовой трубы позволяет обеспечить топливом современный котел. Строительство нового дома в этом случае надо будет оформить как реконструкцию старого (или никак не оформлять), потому что получение разрешения на новое строение упрется в ту же бюрократическую стену. Сверьте показания счетчика с последней произведенной оплатой (лучше самому позвонить поставщикам услуг). Проверьте также, совпадает ли номер счетчика с указанным в договоре. Думаете, это излишне? Случается и такое, что покупатель приобретает у строительной фирмы (при посредничестве риелторов) дом с неоплаченными счетами за свет и газ, сумма которых составляет 15 тыс. руб. Ведь во время строительства очень много энергии расходуется на обогрев «коробки», а вода льется тоннами!
После совершения сделки нужно поехать в соответствующие организации и перезаключить договоры. Это достаточно быстро и бесплатно. Правда, надо иметь в виду, что вместе со сменой собственника теряется номер телефона. Но при современном развитии коммуникационной техники телефон- не проблема. Есть множество вариантов, более дешевых (даже с учетом взяток) и с лучшим качеством, нежели старый кабель.
Можно попытаться обойтись минимумом, ведь очень хочется построить свою мечту! Осенью ко мне обратился старый знакомый, который попросил помочь с отоплением в брусовом доме площадью 120м2. Лет пять назад он смог подключить только электричество. Вдоме не жили постоянно, и радиаторы работали с минимальной мощностью, чтобы только не заморозить строение. На отопление зимой уходило до 5 тыс. руб. вмесяц! Как только появились надежды на газификацию, он сразу же обратился ко мне за советами по подбору и монтажу котельного оборудования. Через парумесяцев затраты на тепло снизились до 500руб. вмесяц.
Приобретая участок, не полагайтесь на слова риелторов- проверяйте документы. Желательно обойти соседей и выяснить реальное положение дел. Вот пример из моего горького опыта. Газовая труба имеется, подключение есть, но в трубе очень низкое давление из-за огромного количества подключенных потребителей. Большинство импортных газовых котлов не работают при давлении в 3-5 мбар, а у тех, что еще как-то функционируют, быстро прогорают горелки и резко падает мощность.
Относительно хорошо дело обстоит в коммерческих поселках, где землю "с нуля" нарезают на участки, строят дорогу, создают инфраструктуру, подводят сети. Втаких местах землю обычно продают со всеми коммуникациями, причем их качество находится на приличном уровне. Недостаток один: более высокая цена. Но если вы планируете строить добротный дом, то это правильный выбор.
Кто бы мог подумать...
Иногда поводы для недовольства выскакивают неожиданно и неприятно, как чертики из табакерки. Итогда человеческий разум бессилен. Примеров можно привести немало. Вот село Троицкое на Клязьминском водохранилище: зона отдыха, хорошая дорога, все коммуникации. Но есть один существенный недостаток, проявившийся только при первой ночевке. Аэропорт Шереметьево расположен достаточно далеко, но самолеты заходят на посадку именно над большой водой, пусть и не над самой головой. Аведь загородная жизнь по шумовому комфорту резко отличается от городской, где стоит гул автомагистрали, гремит мусоропровод, движется лифт, играют соседские дети. Мы уже не замечаем этого, так как звуки сливаются в единый фон и мозг отфильтровывает ненужное. За городом же слышно почти беззвучное тиканье газового счетчика в подвале, тепловое расширение-сжатие радиатора становится похожим на выстрел, а соседская собака своим лаем может привести к «войне миров». Те звуки, которые были не заметны во время строительства, позже становятся поводом для поиска нового идеального места...
Привыкнув к городским условиям, люди иногда просто забывают подумать о своей семье. Если жена и любимая теща не имеют личных автомобилей, то они автоматически превращаются в отшельников. Район без удобных и разнообразных транспортных маршрутов (рейсовый автобус либо электричка) не годится для постоянной жизни и вполне может стать причиной развода. Кроме того, есть риск банального голода из-за отсутствия магазина "шаговой доступности"... Или: проведено несколько счастливых лет в новом доме, подрастает ребенок... Ивдруг выясняется, что в округе отсутствуют и детский сад, и достойная школа. Вот и повод для поиска нового места...
Иногда случается и такое: пасторальный вид с горки на колхозное поле и мирно пасущихся коров из окон дома вдруг сменяется на пару лет громадной стройкой. Фирма-застройщик приобрела колхоз и возводит элитный поселок. Перетерпев шум на стройке, владельцы соседних домов выигрывают, приобретая роскошного соседа, к тому же повышается цена на землю. Но в изменчивой России с таким же успехом, проснувшись утром, можно обнаружить строительство более неприятного сооружения. Допустим, рядом с шоссе в будущем году возведут торгово-развлекательный центр с большими автостоянками. Вряд ли это понравится покупателям элитного жилья!
Этим Россия кардинально отличается от цивилизованных стран, где власти четко регулируют условия застройки. Любой человек имеет право ознакомиться с планами на далекое будущее. Вот пример, как за-
страивают пригороды на Кипре. Выложив за участок местному муниципалитету оговоренную сумму и заключив договор с банком о кредитовании строительства (под процент, несравнимо меньший, чем ипотека в России), собственник получает дороги и коммуникации. Аглавное, он уверен, что по соседству с ним ничего не построят- широкие полосы земли между улицами поселка навсегда зарезервированы за травой и деревьями. Инарушение подобного договора может разорить муниципалитет!
Земля и право
Если риелтор начинает доказывать вам выгоду покупки плохо оформленной недвижимости, не поддавайтесь на уговоры! Порядок в документах- обязанность и забота собственника. Приобретая землю с обременением (или не зная о нем), вы рискуете столкнуться с невозможностью строительства дома в прибрежной полосе или наличием поселковых коммуникаций именно в том самом месте, где должен стоять дом вашей мечты. Необходимость обеспечить соседям право сервитута (если доступ к их домам возможен только через ваш честно купленный участок) требует отвода полосы для проезда чужих машин. На вашей земле и за ваш счет- таков закон!
Юридическое положение земли или дома легко выявить при первом же серьезном изучении. Если есть свидетельство о государственной регистрации права собственности и в нем не указаны обременения, а при продаже недвижимости (с обязательным составлением договора купли-продажи и переоформлением прав собственности) не выплыли какие-либо запреты (например, залог или действующая судебная тяжба, скажем, с Росприроднадзором или Мосводоканалом), тогда все нормально. Вы являетесь законопослушным и добросовестным приобретателем, закон на вашей стороне. Даже если «всплывут» факты махинаций с землей, имевшие место один-два-три покупателя назад, они не заставят суд нарушить ваши права.
Во избежание претензий необходимо соблюсти все правовые нормы при покупке: изучите, не ущемлены ли права детей и супруга продавца (должна быть доверенность) ит.д. Несколько опаснее покупать недвижимость не у собственника, а у его представителя с доверенностью. Вкачестве защиты от возможных претензий бывшего владельца недвижимости с разговорами о том, что доверенность была аннулирована им замесяц или неделю до оформления сделки, потребуйте от представителя свежую доверенность. Не помешает и оформление сделки на реальную сумму, тем более что покупателю этот факт ничем не грозит. При купле-продаже недорогого участка скрывать настоящую стоимость не имеет смысла даже продавцу.
Налог при продаже может составить 1-15%; если продавец владеет имуществом более 3 лет, то от налога он освобождается. Из-за сложности закона и множества условий рекомендуется проконсультироваться в налоговой инспекции. Если вас смущает общение с этой организацией, можно послать письменный запрос (кстати, это гарантирует более подробный и точный ответ в месячный срок) или оплатить консультацию юриста. Указав в документах истинную цену участка, продавец получит «белую» наличную сумму, которая окажется нелишней при декларации последующей дорогой официальной покупки. Если же продавец упрямится, потребуйте от него хотя бы рукописную расписку о получении полной суммы денег. Сумма должна быть указана в рублях или в иностранной валюте с обязательной оговоркой: «по курсу ЦБ РФ на момент платежа». Расписка, в которой речь идет о долларах или евро, по российским законам не является доказательством для суда.
Современное законодательство очень четко оговаривает условия сделки. Поэтому она была бы максимально безопасной, если бы не любовь граждан России к «черному налу» и банковским ячейкам. Но и здесь не все так плохо, если правильно оформить договор с банком об условии доступа продавца к ячейке (по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи). Если сделка случайно сорвалась или переносится, не поленитесь поменять ячейку, которая стала известна продавцу.
Опыт говорит о том, что спешка- лучший способ потерять деньги. Как-то под давлением обстоятельств мне случилось внести денежный залог поздно вечером. Но уже на следующее утро после подробного изучения документов обнаружилось, что недвижимость имеет серьезные обременения, которые ставят разумность совершенной покупки под сомнение. По закону покупатель, отказавшийся от сделки, теряет всю сумму залога- она уходит в качестве компенсации продавцу. Для возврата солидного залога пришлось привлечь оплачиваемых помощников. Иэто несмотря на очевидную дезинформацию продавца и умолчание риелтора.
Так что мой главный совет: будьте бдительны! И продавец, и риелтор, и юрист могут вольно или невольно ошибаться, а платить за сделанные промахи придется вам. Не беспокойтесь, что вас неправильно поймут, проверьте юридическую сторону вопроса несколько раз.
В2006г. значительно увеличились налоги на землю. Вбольшинстве районов Подмосковья они поднялись в 4-12 раз! В любой цивилизованной стране подобные действия властей тотчас же привели бы к демонстрациям и протестам. Например, налог на участок площадью 12 соток под индивидуальное жилищное строительство в селе Троицкое Мытищинского района составляет 2050руб., то есть возрос в 4 раза. Дачный кооператив в Одинцовском районе был взбудоражен присланными налоговой инспекцией уведомлениями на сумму более 47 тыс. руб. за те же 12 соток. Однако вскоре выяснилось, что налоговики ошиблись и на самом деле платить придется около 9,3 тыс. руб.- налог вырос в 12 раз! Многие вздохнули свободно, но и эта «уменьшенная» сумма оказалась непосильна для пенсионеров.
Порой бывает, что сотрудники налоговых инспекций, не имея хорошей юридической и профессиональной подготовки, ошибаются с начислением налогов на недвижимое имущество, неправомерно требуют доплаты или выставляют незаконные штрафы. Не бойтесь проверять и оспаривать действия налоговиков, тем более что времена низких налогов в России миновали. Покупая недвижимость, обязательно подумайте о претензиях государства- теперь у нас многое дороже, чем за границей. Или выберите более выгодный с точки зрения налоговых платежей участок- в фискальном смысле деревня предпочтительнее садового товарищества.
Нужна помощь специалиста. Нужна ли?
Любой нормальный человек сочтет нужным обратиться за помощью к профессиональным риелторам. Но стиль работы большинства риелторских фирм можно свести к следующему: нанимают большое количество молодежи без опыта работы, вместо нормальной зарплаты- процент от гипотетической сделки. Стажерам отдают на откуп позвонивших клиентов. Врезультате вас везут месить грязь в место, которое агент не удосужился посмотреть и оценить самостоятельно. Агент не в состоянии ответить на большинство вопросов и не знает ситуацию в округе- это норма. Многие просто не способны понять требования заказчика. Как бывший студент, снимающий комнату в коммуналке или проживающий в хрущевке, может оценить расположение и качество строительства дома хотя бы бизнес-класса? Чтобы понять покупателя, нужно самому встать на его место и пройти предполагаемый путь.
Более или менее успешно удается работать с загородной недвижимостью небольшим фирмам или частным агентам. Умные риелторы предпочитают специализироваться на одном-двух направлениях. Хороший агент должен постоянно держать руку на пульсе, отслеживая быстротечные изменения,- порой участки вроде бы в одном месте (плюс-минус 300-500м) по цене различаются весьма существенно. Но и лучшие риелторы, досконально знающие Подмосковье, часто работают по принципу "доски объявлений". Заинтересованные в комиссии, причем желательно двойной- и с продавца, и с покупателя, они не будут проверять все юридические нюансы и тем более гарантировать качество строительства. Но пообещают, скажут все то, что вы желаете услышать. Ав случае последующего появления разгневанного покупателя просто забудут о своих обещаниях. Тем более что подпольный договор имеет особенность быть уничтоженным после «успешной» сделки.
Как быть? Что делать?
Ну как, дорогой читатель? Сильно испугались? Или надеетесь на лучшее? Ваше право. Многие покупатели иногда по прошествии лет вспоминают: "Нам так хотелось верить в лучшее..." Если вы довольны строителями и риелторами, значит, либо еще не пришло время обнаружить "скелет в шкафу", либо у вас заниженные требования. Шансов на беспроблемную, лишенную неприятных последствий сделку довольно мало- менее 10 %! Конечно, если вы не приобретаете простой огород.
Эта статья- всего лишь попытка показать возможные последствия неправильной покупки в России, стране с неразвитым рынком недвижимости. Уделите максимум внимания сделке, проверяйте любую информацию и все документы. "Спасение утопающих- дело рук самих утопающих"- бессмертный совет родоначальника отечественного бизнеса. Невозможно заочно рассказать о всех случаях и предугадать все возможные проблемы. Мы просто хотим убедить вас серьезно отнестись к задаче правильного выбора места для дома вашей мечты.
Редакция благодарит эксперта Владимира Черномашенцева за помощь в подготовке статьи.
Пока комментариев нет. Начните обсуждение!