Как сдавать квартиру официально: инструкция для начинающего арендодателя

Наслушавшись историй о недобросовестных квартиросъемщиках, здравомыслящие домовладельцы рано или поздно приходят к решению сдавать жилье легально. При грамотно составленном договоре найма или аренды арендатору не избежать ответственности за учиненный в квартире погром и непогашенные долги, а попытка провернуть аферу с чужой жилплощадью обернется против самих мошенников. 

Собираем документы для сдачи квартиры

Для законной сдачи квартиры, дома или комнаты в аренду нужен официальный документ — письменный договор между арендодателем и арендатором. Если недвижимость сдается физическому лицу, составляется договор найма, если арендатором выступает организация — договор аренды. Разница заключается в том, что регистрировать договор найма необязательно, а договор аренды сроком действия более одного года вносится в Росреестр в обязательном порядке.

Практика показывает, что договор найма, заключаемый на год и более, лучше зарегистрировать. С другой стороны, заключение долгосрочного договора найма расширяет права нанимателя. Если вы не доверяете арендатору, проконсультируйтесь с юристом, как составить договор таким образом, чтобы он не был истолкован как долгосрочный. 

Подготовить документы для заключения договора найма или аренды недвижимого имущества проще всего единоличным собственникам.

Если в квартире больше никто не зарегистрирован, от вас потребуется только паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилье. Если вы делите жилплощадь с кем-то еще, также понадобится выписка из лицевого счета.

Сдавать квартиру, у которой несколько собственников, разрешается только при согласии совладельцев, а сдачу муниципального жилья необходимо согласовывать с наймодателем. Согласие заверяется нотариально, а при заключении договора должны присутствовать все собственники недвижимости. Ниже в таблице подробно рассмотрен порядок согласования аренды квартир и комнат в коммуналках.

Как составить договор, который будет работать на вас?

Порядок оформления договоров найма и аренды недвижимости установлен статьями 34 и 35 ГК РФ. Документ составляется в простой письменной форме; главное — четко и недвусмысленно зафиксировать права и обязанности сторон на случай спора. В договоре должны быть указаны:

• реквизиты арендодателя и арендатора;
• сведения о других собственниках жилплощади; 
• данные о приватизации жилья;
• срок действия договора;
• количество будущих жильцов;
• размер месячной арендной платы; 
• точные сроки внесения платежей и способ передачи денег;
• ответственность за оплату коммунальных услуг (кто и в каком объеме вносит платежи);
• условия пользования бытовой техникой и личными вещами хозяев; 
• условия возврата денег за неуплату и размеры компенсаций за причинение ущерба имуществу арендодателя;
• разрешение или запрет на содержание животных в квартире;
• порядок проведения проверок состояния квартиры; 
• дополнительные договоренности.

К договору найма прилагается акт приема-передачи имущества владельца с подробным описанием обстановки. На основании этого документа вы в случае необходимости сможете доказать, что ущерб нанесен именно квартиросъемщиком.

Закон не обязывает нанимателя представлять доказательства своей платежеспособности, однако арендодатель вправе потребовать справку о доходах или выписку с банковского счета арендатора, чтобы заранее отсеять потенциальных должников. Но и квартиросъемщик не обязан разбираться с чужими долгами, поэтому будьте готовы предъявить документы, подтверждающие, что квартира не заложена и за вами не числится задолженностей по оплате услуг ЖКХ.

Разбираемся с налогами: как платить меньше?

Налоговый кодекс РФ предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов на аренду недвижимости. Чаще всего в роли информаторов ФНС выступают недовольные соседи, так что проще раз в год сдавать декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры, чем жить в вечном страхе перед доносом.

Если арендодатель выступает как физическое лицо, сумма налоговых платежей рассчитывается по форме 3 НДФЛ. Регистрация ИП дает возможность выбирать между тремя схемами налогообложения: общей, патентной или упрощенной. Сумма выплат рассчитывается исходя из размера месячной арендной платы, прописанной в договоре. В большинстве случаев наиболее выгодной оказывается упрощенная система — размер выплат не превышает 6% от прибыли, полученной с квартиры. 

Налог на аренду недвижимости для физлиц, как правило, составляет 13% дохода, полученного с квартиры в течение года. Если сумма дохода от сдачи жилья в аренду за последний месяц в 10 раз больше минимальной зарплаты, ставка повышается до 17% от суммы превышения.

Как видите, налог на аренду недвижимости не так страшен, как кажется поначалу. Штрафы и тяжбы обходятся дороже!

Остались вопросы по сдаче квартиры? Ознакомьтесь с этим видеогидом.