Градостроение в режиме реального времени

Градостроение в режиме реального времени Владимир Аверченко, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Готовится на основе утвержденных материалов Генплана развития столицы и содержит нормы и сведения, которые необходимы для принятия решений, связанных с размещением, строительством, реконструкцией, реставрацией, ремонтом объектов Градостроение в режиме реального времени Владимир Пономарев, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Фрагмент карты градостроительного регулирования территории г.Москвы, представленный в кадастровой справке Градостроение в режиме реального времени Владимир Ресин, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Градостроение в режиме реального времени Сергей Мельниченко, руководитель Службы Государственного градостроительного кадастра г.Москвы

Как известно, незнание закона не освобождает от ответственности за его несоблюдение. Но если об обязанностях нам не забывают напоминать, то с правами дело обстоит несколько хуже. Это касается и градостроительной деятельности, участниками которой, наряду с архитекторами, строителями, застройщиками, инвесторами, являются и жители. Последние тоже могут принимать активное участие в процессе выработки решений. По крайней мере, такое право за ними законодательно закреплено.

В марте нынешнего года депутатами Мосгордумы был принят Закон "Об основах градостроительной деятельности в городе Москве". Столичными законодателями в первом чтении одобрена и концепция законопроекта о Государственном градостроительном кадастре Москвы. Отом, что должен знать и каждый житель мегаполиса, и тот, кто только присматривается к недвижимости в столице, и пойдет речь.

Строительный аншлаг

В следующем году в столице планируется построить 5 млн квадратных метров жилья. Эта задача требует слаженного труда всего городского стройкомплекса. Причем, в отличие от времен советской массовой застройки, большое внимание будет уделяться архитектурной стороне дела.

"Городу требуются новые высотные акценты, архитектурные доминанты в безликих спальных районах",- подтвердил информацию о строительстве новых высоток в столице первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Врамках реализации программы "Новое кольцо Москвы" в периферийно-срединном поясе столицы (между МКАД и Третьим транспортным кольцом) определены 60 территорий, на которых будут возводиться высотные и сверхвысотные здания. Перекликаясь со "сталинскими" высотками, эти новостройки стилистически свяжут городское пространство воедино. Уже появился первый дом на Давыдковской улице в Западном административном округе. Это монолитно-кирпичное жилое здание- башня в 43 этажа высотой 165м. Встадии строительства находятся еще два объекта "Нового кольца Москвы"- на проспектах Маршала Жукова и Ленинском. Кроме того, в ходе аукциона, состоявшегося 19 августа, реализовано право инвестирования, проектирования и строительства многофункциональных высотных комплексов административного и жилого назначения. Руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин привел их адреса: Алтуфьевское шоссе, владение 54; Семеновский переулок, владение 21.

Вопросы пожарной безопасности при эксплуатации высотных зданий волнуют многих. По словам Владимира Ресина, при проектировании и строительстве высотных домов этой проблеме уделяется особое внимание. Высотные здания будут оснащены самым современным оборудованием для предупреждения и тушения пожаров. Иконечно, здесь будут созданы все необходимые условия для эвакуации жителей в случае чрезвычайных ситуаций.

Момент истины

Рядовые граждане редко читают законы, регулирующие градостроительную деятельность. До сих пор сильно предубеждение, что они написаны исключительно для профессионалов: строителей, архитекторов, застройщиков и инвесторов, которые обязаны их неукоснительно соблюдать. На деле же не всякий из перечисленных субъектов градостроительной деятельности готов всегда и во всем следовать букве закона.

По мнению чиновников, приметой времени должны стать коттеджные поселки. Вперспективе, кроме Куркино, они появятся в Зеленоградском административном округе, где вырастет коттеджный поселок "Кутузовская слобода". Планируются районы с преобладающей малоэтажной застройкой. Среди них- Щербинка, где работы начнутся уже в следующем году. Но доля элитных жилых домов, в том числе коттеджей, в общем объеме вводимого жилья составляет всего несколько процентов. "Ведь, как ни хотелось бы москвичам жить в коттеджах, решение жилищной проблемы с их помощью-утопия",- заметил Владимир Ресин.

Вместе с тем в облике Москвы сохранятся и привычные очертания "сталинских" домов, снос которых, как сообщил руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, не предусмотрен нынешним Генеральным планом развития столицы, рассчитанным на период до 2020г.По его мнению, это, как правило, добротные здания, срок службы которых достаточно долог. Но это не означает, что отдельные строения не могут ликвидироваться. "Вопросы сноса 4-7-этажных "сталинских" домов будут решаться в индивидуальном порядке: например, если здание находится в аварийном состоянии или попадает в квартал, подлежащий комплексной реконструкции",- подчеркнул он. Таким образом, стоит на всякий случай выяснить, не попадет ли ваш будущий или сегодняшний дом под ковш экскаватора, несмотря на отличное состояние.

Помимо этого, городские власти пока не планируют полностью отказываться от точечной застройки. По словам Владимира Ресина, отказ от подобного строительства- не решение проблемы, а бегство от нее. "Другое дело, что каждый из таких проектов требует детальной проработки специалистами и согласования с жителями окрестных домов. Новые объекты строятся для людей, и люди должны знать, какую пользу они получат от возведения нового здания. Строительство точечных объектов должно вестись в полном соответствии с утвержденным планом. Там, где это требование соблюдается, протестов жителей нет",- отмечает Владимир Ресин.

Генплан не догма

Как известно, Генеральный план представляет собой проектный документ, включающий в себя схемы, расчеты и необходимые пояснения к ним. Ихотя Закон «О Генеральном плане развития города Москвы» принят только в двух чтениях, это не мешает реализации Генплана. Как только удастся утрясти вопрос о столичных функциях Москвы, требующий согласования с Правительством РФ, состоится заключительное чтение. Принятие Закона о Генеральном плане позволит законодательному органу Москвы контролировать деятельность столичного Правительства в этой сфере.

Генпланом устанавливается функциональное назначение той или иной территории. На основании этого документа разрабатывается документация более низкого уровня- окружного, районного и внутрирайонного, причем представленные в них материалы более детализированы.

Но Генплан нельзя рассматривать как нечто застывшее. Закон предусматривает возможность корректировки функционального назначения ранее установленных градостроительных планов развития территорий районов города Москвы и проектов планировки. Для этого Москомархитектура ежегодно представляет в Правительство Москвы аналитический доклад о ходе реализации Генплана, после чего принимается решение по корректировке первоочередных показателей и задач. Это, как пояснил Олег Баевский, позволяет оперативно реагировать на складывающуюся обстановку. Кроме того, в соответствии с принятым законом, раз в четыре года депутаты Мосгордумы будут рассматривать подготовленный Правительством Москвы доклад о ходе реализации Генплана. Втом, что в случае необходимости он будет актуализирован путем внесения изменений и дополнений в Закон «О Генеральном плане развития города Москвы», сомневаться не приходится. Подобные шаги могут предприниматься, как записано в Законе «Об основах градостроительства в городе Москве», «не реже одного раза в восемь лет и не ранее, чем через четыре года после его утверждения Правительством Москвы».

Для простых граждан различные видоизменения Генплана могут иметь как благоприятный исход (например, рядом разобьют парк или построят новый супермаркет), так и неблагоприятный (скажем, на месте благоустроенной детской площадки вырастет высотка). Поэтому, по нашему мнению, жителям следует внимательно читать районные газеты, смотреть передачи местного кабельного телевидения, следить за выступлениями префектов административных округов и глав районных управ.

Обретение идеала

Канули в Лету времена, когда большинство семей радовались самому факту получения отдельной квартиры. Сегодня далеко не каждого удовлетворяет стандартная планировка жилья. Те, у кого есть средства, предпочитают обустроить свои квадратные метры по собственному усмотрению. Итаких новоселов немало. Достаточно сказать, что, по оценкам некоторых московских риэлтерских фирм, почти в 70% квартир, приобретаемых на первичном и вторичном рынках жилья, производится перепланировка. Впервую очередь это касается домов таких серий, как КП, П-3М, П-44Т и И-155.

Достичь своей мечты многим помогает приобретение квартир с так называемой свободной планировкой. Их реализация осуществляется в соответствии с распоряжением заместителя премьера Правительства Москвы №251-РЗП от 31.03.99г. "О порядке сдачи в эксплуатацию с отделкой по "усеченной" схеме жилых домов, предназначенных для коммерческой реализации". Согласно этому документу, во всех зданиях, возведенных по существующим типовым проектам и предназначенных для реализации на коммерческой основе, предусматриваются от 3 до 6 вариантов завершения строительных работ. "Покупателю нравится свободное внутреннее пространство. Так строится не только элитное жилье, но и многие типовые дома эконом-класса. Ия вам скажу, что спрос на квартиры в таких домах выше, чем в домах с внутренними стенами",- говорит Владимир Ресин.

Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко убежден, что акт сдачи-приемки объекта должен подписываться только после выполнения всех объемов работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а любое конструктивное изменение даже в новом, только построенном доме необходимо утвердить, после чего оно должно войти в пакет документов, представляемых Государственной комиссии. Вто же время Владимир Аверченко далек от мысли о запрещении сдачи в эксплуатацию квартир с так называемой свободной планировкой: «Мы идем к пониманию того, что потребитель вообще не должен заниматься строительной деятельностью. Его дело прийти, посмотреть и сказать: «Вот то, о чем я мечтал всю жизнь!» Российские граждане достойны того, чтобы, внеся первоначальный взнос, получить возможность выбрать место расположения, уровень комфортности, дизайн и размеры жилплощади исходя из своих финансовых возможностей».

Игры для взрослых

Переустройство жилых помещений в последние годы приобрело характер эпидемии. Но, замахиваясь на великие преобразования, необходимо соответствовать действующим нормативным документам. Нельзя упускать из виду, что мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, оборудование мансардных помещений ит.п.), не допускаются. Как записано в новой редакции Закона «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», все действия подлежат «оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов».

Не добавляют зданию красоты и такие меры, как остекление лоджий и балконов, их несовпадающие цветовые решения, если все это не было изначально предусмотрено авторами проекта. Как известно, в состав договора и задания на разработку проектной документации входит выполнение колористического паспорта для наружного цветового решения дома (стен, окон, конструкции остекления лоджий). Кстати, по словам Владимира Ресина, сохранение утвержденного цветового решения впоследствии должно строго контролироваться службами эксплуатации зданий. "Иначе стена здания превращается в абстрактную картину, а ведь не каждый обладает талантом великого художника",- говорит по этому поводу Владимир Аверченко. Но, как показывает практика, у коммунальных служб не доходят руки до разборок с жильцами, своевольно остеклившими балконы и лоджии. Более или менее следят лишь за фасадами, выходящими на центральные улицы.

Нельзя не обратить внимание и на мнение главного конструктора МосжилНИИпроекта Ирины Геруниной, ведь именно в этом институте готовится документация, необходимая для проведения капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда мегаполиса. Она полагает, что перепланировка жилых помещений должна ограничиваться устройством небольших проемов в ненесущих стенах и возведением или переносом легких гипсокартонных перегородок. Проемы же в несущих стенах (если такое в принципе допустимо, исходя из конструкции здания) можно пробивать крайне редко и то только на последних этажах.

Этой же точки зрения придерживаются в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ. Как пояснила Нина Бугаева, начальник отдела градостроительства и государственных услуг в строительстве, перепланировка жилых домов в принципе возможна. Исключение составляют типовые постройки панельного и крупнопанельного типа, где конструктивные элементы жестко увязаны друг с другом. Вцелом же к изменению старого жилья нужно подходить осторожно, чтобы не нарушить конструкцию здания. Для удобства и комфорта людей архитекторы предлагают сегодня современную планировку квартир, одновременно стремясь сделать ее как можно более дешевой. Поэтому, комментирует Ирина Герунина, жить нужно в той квартире, которую получил, если же она не нравится, не надо ее покупать.

От зоны к зоне

Понятие "зонирование" и сегодня остается для многих тайной за семью печатями. Меж тем это одно из основных понятий в арсенале архитекторов и градостроителей. От того, к какой зоне отнесен тот или иной участок территории, зависит его будущее, потому что для каждой зоны разработаны правила застройки и установлены ограничения по использованию. Зонирование дает ключ к пониманию скрытых резервов развития города, под которыми чиновники понимают как вашу детскую площадку и близлежащий парк, так и промышленные предприятия и старые кварталы. Вобщем, в бюрократическое понятие "скрытые резервы" можно вложить все, что угодно. И«освоить» их как угодно.

Что же скрывается за термином "зонирование"? В ныне действующем Градостроительном кодексе РФ, принятом в 1998г., приводится следующее определение: "Зонирование- деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование».

Воснове деления на зоны лежит функциональное, строительное и ландшафтное назначение участка территории. Всоответствии с Законом города Москвы "О градостроительном зонировании города Москвы" по функциональному назначению различают природные, общественные, жилые (или, как их иначе называют, селитебные) и производственные участки территории. Всвою очередь, например, общественные подразделяются на административно-деловые, учебно-образовательные, торгово-бытовые, культурно-просветительные, спортивно-рекреационные, лечебно-оздоровительные и учебно-воспитательные. Понятно, однако, что в чистом виде все эти участки встречаются реже, чем природно-общественно-жилые, природно-общественно-производственные ит.д.

Строительное зонирование характеризуется двумя параметрами: плотностью и высотой застройки. Различных комбинаций и в этом случае немало. Например, в пределах одного района (не говоря уж об административном округе) иногда можно увидеть участки территории и высокоплотной застройки с пониженной высотностью, и среднеплотной с контрастной высотностью, и высокоплотной с повышенной высотностью. Взависимости от застроенности и степени озелененности, проводится ландшафтное зонирование кварталов и планировочных районов. Все перечисленные выше термины используются в кадастровой справке, о которой мы говорили в основной статье.

Не менее принципиальным, чем зонирование, является вопрос соблюдения градостроительных регламентов. Стоит напомнить, что, в соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ, "градостроительный регламент- совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны». Разрешенное использование земельных участков должно соответствовать градостроительным регламентам. Кстати, кадастровая справка содержит условия использования конкретного земельного участка. Сформулированные с учетом градостроительного зонирования и установленных регламентов, эти условия приводятся в отдельном приложении к документу.

Столь сложного для понимания неспециалистом вопроса можно было бы и не касаться, если бы он не давал о себе знать в повседневной жизни. Уже сегодня наблюдается избыток аптек и залов игровых автоматов в отдельных уголках столицы, при этом жители испытывают неудобства, связанные, например, с нехваткой продовольственных магазинов, торгующих хлебобулочными изделиями и овощной продукцией, а также детских садов и яслей. Плоды перепрофилирования теперь требуют вмешательства городских властей. Вчастности, разработки и внедрения программы создания магазинов «шаговой доступности».

Заметим, что во всем мире существуют жесткие ограничения по использованию территорий. Человек, который приобрел в собственность участок земли в черте города, не может построить на нем что бы то ни было, не получив «добро» от городских властей. Например, на месте разрушенных башен-близнецов в Нью-Йорке даже у миллиардера не получится возвести коттедж, поскольку, в соответствии с действующими в городе правилами, в этой зоне может быть построено только высотное здание. Кстати, как сообщил Сергей Мельниченко, понятие «зонирование», являющееся одним из ключевых в градостроительном кадастре, «перекочевало» в наше земельное и градостроительное законодательство из законодательства США.

Маховик согласования

В Москве ожидается выход документа, который даст старт работе над вариантами оптимальных решений для домов определенных серий и облегчит жизнь сотням горожан. Получить разрешение на перепланировку по утвержденной схеме будет намного проще. Однако, хотя вопрос, как считают специалисты, уже назрел, спешки в этом деле быть не должно: предстоит взвесить все «за» и «против». По словам руководителя Мосжилинспекции Александра Стражникова, вряд ли кто-то будет делать секрет из вариантов планировки, если те в конечном счете появятся на свет. Скорее всего, с ними можно будет ознакомиться совершенно свободно, даже в Интернете. Не исключено, что в перечень оптимальных решений будут включены варианты, затрагивающие и несущую стену. Но в этом случае понадобится проект, разработанный с привязкой не только к серии дома, но и к конкретной квартире.

Кстати, как нам сообщили в Москомархитектуре, в настоящее время на стадии согласования находятся проект постановления Правительства Москвы "О мерах по реализации закона города Москвы от 29.09.99г., №37" (в редакции от 07.04.04г.) и "Регламент оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах". Вэтих документах нашла отражение и тема разработки альбомов «Типовые конструктивные решения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Но ответа на вопрос, как скоро могут появиться такие альбомы, пока нет, потому что городское Правительство эту работу ни одному проектному институту еще не поручило.

Дорогая моя столица

Но прежде чем затевать эпопею с переустройством квартиры, неплохо бы составить представление о ближайших перспективах развития того микрорайона, где живешь или планируешь обосноваться. Одно дело, если недвижимость- предмет выгодного вложения капитала. Исовсем иначе относишься к своей собственности, если на приобретенных квадратных метрах планируешь поселиться. Вэтом случае важно все: и окружающий здание ландшафт, и развитие инфраструктуры района, и удаленность от промзоны. Неудивительно, что риэлтеры, чутко реагируя на спрос, назначают цену в зависимости даже от того, выходят ли окна на трассу Третьего транспортного кольца или на парк. Недаром жилье в московских районах, где сохранились островки зеленых насаждений, весьма популярно и стоит дороже. Квартиры в домах серий КП, П-3М, П-44Т и И-155, которые возводятся преимущественно на городских окраинах, сейчас пользуются на рынке недвижимости наибольшим спросом. Покупателей не останавливает даже то, что цены на новостройки в отдаленных районах растут небывалыми темпами: если в прошлом году однокомнатную квартиру в доме самых ходовых серий (П-3М и П-44Т) можно было приобрести за 35-40 тыс. долларов, то в нынешнем покупка обходится гораздо дороже- от 60 до 66 тыс. долларов.

Но правда и то, что многие, может быть, с удовольствием жили бы в новой квартире в центре города, где воздух не так чист, как на окраине, однако на этом пути возникает препятствие, преодолеть которое способен далеко не всякий. Имя этому барьеру- непомерно высокие цены. Аесли речь заходит об элитарном жилье, то они вообще взлетают до небес. По данным, приведенным председателем Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимиром Пономаревым, 17- 18 тыс. долларов за квадратный метр в таких домах- обычное дело. Ихотя до Монте-Карло, где стоимость одного квадратного метра жилья доходит до 40 тыс. долларов, Москве еще далеко, российская столица уже сейчас занимает по стоимости жилья 2-3-е место в мире.

Период затишья на московском рынке недвижимости никого не должен вводить в заблуждение: стабилизация цен носит временный характер. Только из ряда вон выходящие события способны изменить ситуацию.

Из истории вопроса

В настоящее время законопроект о Государственном градостроительном кадастре (ГГК) столицы успешно прошел первое чтение в Мосгордуме. Впервые же термин "градостроительный кадастр" был использован в действующем Градостроительном кодексе Российской Федерации. Градостроительный кодекс РФ и утвержденное постановлением Правительства РФ №27 от 11.03.99г. «Положение о ведении градостроительного кадастра и мониторинга градостроительной деятельности» положили начало созданию кадастровых систем в различных субъектах Федерации. Они появились в Краснодарском крае, Воронежской, Ростовской и Омской областях.

Хотя, справедливости ради, нужно сказать, что система градостроительного кадастра как некий прообраз нынешней начала складываться еще в 1989г.Именно в это время Москомархитектура, ГлавАПУ и НИиПИ Генплана приступили к совместной работе над автоматизированной базой данных «Землепользование». На сегодняшний день столичный градостроительный кадастр уже базируется на 35 информационных ресурсах, зарегистрированных в Едином реестре информационных ресурсов и систем города.

Но если у нас такое еще в новинку, то во многих странах такие информационно-правовые системы действуют давно и успешно. Они обеспечивают регулирование процесса застройки и использования территорий. Впроцессе работы над законопроектом о ГГК отечественные специалисты внимательно изучали зарубежный опыт. Однако не надо думать, что именно он стал определяющим при разработке градостроительного кадастра Москвы. Как утверждает руководитель Службы ГГК столицы, главную роль сыграли сложившаяся в городе система градостроительной документации и анализ потребностей инвесторов в информации, которая необходима для принятия взвешенных решений на самой ранней стадии инвестиционного процесса.

Информационный голод

Вложив деньги в покупку недвижимости, каждый хочет быть уверенным, что открывающаяся из окна великолепная панорама и впредь будет радовать глаз. Узнать о перспективах развития района (застройка, детские площадки, новые скверы ит.д.) можно, ознакомившись с городским Генеральным планом, который представляет собой проектный документ, описывающий пути обустройства мегаполиса в целом. Об этом документе мы подробнее расскажем ниже.

Меж тем следует признать, что далеко не все градостроительные планы находят понимание среди населения. Порой они вызывают резко негативную реакцию. Но больше всего жителей возмущает отсутствие открытого и честного диалога.

Всоответствии с Законом №13 от 03.03.04г. "Об основах градостроительства в городе Москве", на органы государственной власти столицы при участии органов местного самоуправления возложена обязанность достоверного, своевременного и полного информирования населения о градостроительной деятельности. Как записано в этом законодательном акте, "предоставление информации о градостроительной деятельности может ограничиваться только на основании федерального законодательства". На самом же деле многие местные чиновники стремятся свести проблему к "информашке" в районной газете и "спусканию паров" 5-6 жителями, дозвонившимися в прямой эфир местного кабельного телевидения во время так называемого обсуждения. Получается, что требования закона по форме соблюдены, но по существу... Витоге выяснение отношений между застройщиком и жителями подчас выносится на улицу, поскольку, как заметил депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев, нет работающих институтов, которые позволили бы конструктивно согласовывать интересы сторон. Споры во многих случаях приходится решать в судебном порядке.

Когда же решение принято, уже поздно высказывать свое несогласие, потому что, как гласит закон, «граждане и юридические лица, должностные лица, кроме специально уполномоченных лиц, не вправе препятствовать работам по строительству, выполняемым при наличии разрешения на строительство, реконструкцию и других обязательных разрешений, установленных законодательством». При этом, впрочем, закон предоставляет жителям и юридическим лицам право потребовать возмещения вреда, причиненного им и среде жизнедеятельности «вследствие нарушения законов города Москвы о градостроительстве».

После бурных уличных "дебатов" вряд ли стоит удивляться, что члены инициативных групп теперь нередко становятся депутатами муниципальных собраний. Общественность поняла, что нельзя только митинговать, надо идти в органы местного самоуправления- туда, где принимаются решения. Ведь, как известно, принятый в марте нынешнего года депутатами Мосгордумы Закон "Об основах градостроительства в городе Москве" определил предметы ведения органов местного самоуправления в области градостроительства. Кним, в частности, отнесены участие в рассмотрении и согласовании градостроительной документации, действие которой распространяется на территории соответствующего муниципального образования, а также выдача заключений для установления требований разрешенного использования участков территории градостроительных объектов. Кроме того, в компетенции органов местного самоуправления находятся вопросы внесения в органы исполнительной власти города предложений по строительству на территории муниципального образования социально значимых объектов, вопросы разработки и принятия планов, программ развития муниципальных образований.

Тонкая настройка

ГГК оказался действенным инструментом, позволяющим реализовать Генеральный план развития Москвы. Содержащиеся в этой общегородской информационной системе сведения характеризуют условия и определяют пределы возможных преобразований столичных территорий. Последние задаются с помощью градостроительных регламентов. Как записано в законопроекте, "регистрация документа в Государственном градостроительном кадастре города Москвы- юридический акт, в результате совершения которого градостроительные регламенты, содержащиеся в документе, приобретают статус обязательных для соблюдения всеми участниками градостроительной деятельности и правообладателями земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости". (Заметим, что участниками градостроительной деятельности являются инвесторы, застройщики, архитекторы, строители и жители. Иеще один немаловажный факт: в настоящее время ни одно решение органов власти города о размещении, строительстве или реконструкции градостроительных объектов не принимается без использования сведений градостроительного кадастра.)

Речь идет, в первую очередь, о схемах функционального, строительного и ландшафтного зонирования, а также данных о природном комплексе Москвы и памятниках истории и культуры с указанием разрешенных режимов градостроительной деятельности на территориях, занимаемых этими объектами и прилегающих к ним.

Внастоящее время сведения ГГК предоставляются в форме кадастровой справки. Как пояснил руководитель Службы ГГК г.Москвы Сергей Мельниченко, такая справка готовится только на основе утвержденных материалов Генплана развития столицы и содержит нормы и сведения, которые необходимы для принятия решений, связанных с размещением, строительством, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом объектов. Ею пользуются все застройщики- справка, хотя и не является согласованием, обязательно требуется при рассмотрении вопроса размещения строительных объектов на заседании городской или окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству, а также при оформлении прав на земельные участки. Не обойтись без нее и потенциальным инвесторам, поскольку содержащаяся в справке информация позволяет оценить размеры необходимых затрат.

Срок действия кадастровой справки ограничен одним полугодием. Но в любом случае она позволяет получить достоверное и объективное представление о конкретном участке территории или отдельном здании, а также его ближайшем окружении. Впрочем, обычно и спустя год информация не претерпевает существенных изменений, хотя работа над кадастром идет непрерывно, сведения постоянно обновляются.

Ведение градостроительного кадастра Москвы (сбор, регистрация, обработка, хранение, актуализация и предоставление информации) сегодня возложено на ГлавАПУ, в составе которого создано специальное подразделение- Управление градостроительного кадастра, являющееся ядром Службы Государственного градостроительного кадастра города Москвы. Именно официальная информация ГГК обеспечивает создание стройной системы градостроительной и проектной документации в рамках, заданных Генпланом.

Благодаря ГГК тайное становится явным: перспективные планы застройки микрорайона, влияние инженерно-геологических процессов на возведение и эксплуатацию зданий. Кадастровая справка содержит информацию и о характере почв. Хотя, справедливости ради, следует признать, что нынешний уровень технического развития позволяет возводить здания на любых грунтах. Как сообщили в Российском государственном институте градостроительства и инвестиционного развития (бывший ГИПРОГОР), вопрос упирается лишь в стоимость строительства.

Кстати, если при строительстве допущены серьезные отклонения от прошедшего экспертизу проекта, появляются основания для признания постройки самовольной, а также для применения штрафных санкций в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 9.4 и 9.5). Вспомним, что понимается под самовольной постройкой. Закон «Об основах градостроительства в городе Москве» дает такое определение: «Градостроительный объект или часть градостроительного объекта, созданные или измененные без получения разрешения на строительство, реконструкцию или после истечения, прекращения срока действия разрешения на строительство, реконструкцию, а также созданные или измененные с нарушением требований акта разрешенного использования, обязательных положений утвержденной проектной документации и (или) с нарушением градостроительных, строительных, санитарных норм, являются самовольной постройкой и подлежат сносу или изменениям, которые полностью устраняют указанные выше нарушения. Градостроительный объект признается самовольной постройкой Правительством Москвы или судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора. Нарушения, допущенные при создании самовольной постройки, подлежат устранению за счет лиц, признанных виновными в создании самовольной постройки». Причем эта норма, установленная Законом «Об основах градостроительства в городе Москве», не противоречит ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Рецепт от головной боли

Но не надо думать, что с выступлениями населения, не согласного с тем или иным градостроительным решением, не сталкиваются власти на Западе. Такая проблема существует практически повсеместно, но об этой стороне жизни у нас говорить не принято. Однако за границей давно нашли рецепт, который позволяет снизить накал борьбы. Для этого проект выставляется в общедоступном месте, и каждый может выразить свое отношение к нему, сделав запись в книге отзывов. Специалисты, проанализировав собранный материал, получают возможность учесть при доработке проекта ценные замечания. Лишь после этого проводятся общественные слушания. Успешное прохождение документом этого заключительного этапа дает зеленый свет строительству.

Впрочем, и в нашей истории известны случаи, когда все-таки удавалось найти компромиссное решение. Протесты жителей, имеющие, по мнению Владимира Ресина, единичный характер, тщательно рассматриваются специальной комиссией, а в случае, как это было, например, с Патриаршими прудами,- на заседании Общественного градостроительного совета при мэре Москвы. Тогда, как вы помните, приняли решение кардинально изменить проект реконструкции.

Но зачастую речь идет о конфликтах между группами жителей. Вкачестве примера Владимир Ресин привел события, которые происходили несколько лет назад вокруг строительства подземного гаража под стадионом одной из школ Западного округа столицы. После долгих переговоров с жителями гаражи под школьным стадионом были построены, а сам стадион реконструирован. "В выигрыше остались все",- заключил руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.

Хит на все времена

Мало кто из жителей мегаполиса догадывается, что градостроительная кадастровая справка, необходимая застройщикам и потенциальным инвесторам, представляет интерес и для рядовых граждан. Изучив ее, можно выяснить, является ли дом в центре Москвы памятником истории и культуры не на словах, а на деле, и получить достоверную информацию, подпадает ли здание под действие особого режима градостроительного регулирования.

Ксожалению, приходится констатировать, что большинство риэлтеров пока не знают о существовании этого документа. Вопрос о том, может ли клиент ознакомиться со справкой, если того пожелает, неизменно вызывает у них, мягко говоря, недоумение. Лишь наиболее "продвинутые" слышали о Службе Государственного градостроительного кадастра (ГГК). Меж тем за 5,5 лет существования эта Служба выдала около 13 тыс. кадастровых справок, из которых предпринимателям без образования юридического лица- 448 и физическим лицам- 200. Срок подготовки справки- 3 дня с момента поступления средств на счет оператора, при включении в нее дополнительной информации других ведомств- до 30 дней. Кадастровая справка изготавливается на бланке, имеющем 7 степеней защиты. Ее стоимость зависит от полноты приводимых данных. Всреднем она обходится в 7-8 тысяч рублей, но порой цена может доходить и до 30 тысяч.

Конечно, работая на рынке недвижимости, риэлтеры получают информацию о том, что и где строится, но дальше этого их интересы сегодня не простираются. Сдругой стороны, их понять можно: градостроительная кадастровая справка- документ, в котором способен разобраться только специалист. Как считает заведующий научно-проектным отделением перспективного градостроительного развития Москвы НИиПИ Генплана Олег Баевский, жителям нужен другой материал. Например, градостроительный план развития территории. Это может быть как план развития района, так и проект планировки квартала, который интересует москвичей. Сегодня такие документы подготовлены и согласованы с управами и префектурами.

Лед тронулся. Возможно, уже до конца нынешнего года можно будет, не выходя из дома, получить подобную информацию, почерпнув ее из ГГК. Идля этого потребуется лишь подключиться к Интернету. Во всяком случае, как сообщил руководитель Службы ГГК г.Москвы, уже подготовлен проект постановления Правительства Москвы об открытии специального сайта. На нем предполагается разместить все данные, которые не отнесены к секретным, так что любой желающий сможет получить юридически защищенные сведения о перспективе застройки территории района.

Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№78

Материал подготовила

Марина Скворцова