Еще можно стать собственником!

Для того чтобы все желающие могли подать документы на бесплатную приватизацию жилья до ее окончания, в Москве в последние выходные февраля продлили часы работы службы «одного окна». Казалось бы, процесс завершен и приватизация стала историей, но... ее срок снова продлен. И до марта 2015 г. У россиян еще есть шанс изменить статус своей жилплощади

Слово «приватизация» знакомо, пожалуй, почти всем читателям, однако далеко не все принимали в ней участие. Некоторые читатели, быть может, задумывались о расприватизации жилья, но сомневаются и не приняли еще окончательного решения. Возможно, есть и те, кто готов приватизировать арендованный у государства земельный участок, но не знает процедуры. Об этом и пойдет речь в этом материале.

Превращение нанимателя

Приватизация это бесплатная и на добровольной основе передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Цели разгосударствления жилья создание условий, при которых каждый человек может получить жилье в собственность, а также сохранить жилищный фонд и улучшить его использование за счет привлечения дополнительных источников финансирования (например, за счет передачи функций по управлению товариществам собственников жилья).

Перечислим условия, на которых происходит передача жилья из государственной в частную собственность:

ВЗаконе РФ от 4 июля 1991г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закреплено, что жилье не может перейти в частную собственность в случае, если это:

Теперь о том, кто может принимать участие в приватизации. Взаконе говорится, что квартира переходит в собственность тех, кто ею пользуется. Это значит, что фактически все, кто проживает в квартире (имеет постоянную регистрацию по данному адресу), могут стать владельцами жилья. По общему правилу всем сособственникам причитается равная доля приватизируемого жилья. Когда кто-то из них отказывается от своей доли, она переходит к другим совладельцам, если иное не предусмотрено условиями соглашения между собственниками. Приведем пример: в квартире проживают мать и отец (40 лет назад он получил квартиру по ордеру на вселение), их взрослые сын и дочь, а также трое внуков несовершеннолетние дети дочери. При приватизации каждый из них получает равную долю квартиры одну седьмую. При этом доли детей принадлежат им самим, и их мать (законный представитель их интересов) не может ими распоряжаться только по собственному желанию за этим должны следить органы опеки. Если на семейном совете решено, что дети не включаются в число сособственников, то каждый из взрослых членов семьи получит по одной четвертой доли квартиры. Может быть и такой вариант: для того чтобы снять финансовое бремя с родителей, собственниками могут стать только взрослые дети или квартира будет оформлена только на того, кто получил на нее ордер, все в соответствии с соглашением тех, кто квартирой пользуется. Влюбом случае для этого необходимо согласие всех проживающих в квартире, иначе процесс будет невозможен. По этой причине, если кто-то из сособственников выбывает или, наоборот, их число увеличивается (например, в число сособственников в приведенном примере включаются супруги взрослых детей), к договору о приватизации должно быть приложено соглашение о разделении долей.

Что получает гражданин в результате разгосударствления жилья? Прежде всего, он становится полноправным собственником жилья и, значит, может его продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, то есть распоряжаться жильем по собственному усмотрению. Правомочия того человека, который получил право на жилплощадь в результате приватизации, и гражданина, например, купившего квартиру, ничем не различаются.

Но кроме прав каждый свежеиспеченный собственник приобретает и обязанности в виде уплаты налога на недвижимое имущество и участие в софинансировании капитального ремонта здания, в котором расположена квартира.

Приготовьте документики!

Тем, кто решился перевести жилье в собственность, необходимо написать заявление, то есть сообщить нынешнему собственнику о своем намерении, а также собрать пакет документов.

Взаявлении указывают: паспортные данные заявителя, информацию о квартире (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат), в чьем ведении находится дом (ведомственное жилье или муниципальное), с какого момента и на каком основании (ордер, договор найма, решение органа самоуправления). Если приватизируется комната в коммунальной квартире, то приводят и число других комнат в этом жилье. Затем перечисляют всех, кто проживает совместно с заявителем (включая и временно отсутствующих, например по причине службы в армии или нахождения в местах заключения) и имеет право на жилплощадь в силу того, что пользуется или пользовался ею (например, в квартире могут быть зарегистрированы взрослые дети нанимателя, создавшие свои семьи и не живущие с родителями). Далее указывается, что наниматель и члены его семьи согласны на приватизацию квартиры (перечисляются все будущие сособственники, согласие каждого подтверждается подписью). Последняя часть договора должна заполняться в присутствии сотрудника жилищного отдела - в тексте прописывается, кто из членов семьи нанимателя становится сособственником, а кто отказывается от своей доли (и не принимает участия в приватизации, чем сохраняет за собой право перевести в собственность другое жилье).

Кроме заявления понадобятся документы, характеризующие жилплощадь, которую вы намерены оформить в собственность, а именно:

Тем, кто менял место жительства и в данной квартире живет с 1992г., потребуется документально подтвердить, что право на приватизацию не было использовано ранее (или было использовано до достижения совершеннолетия). Получить такие справки по предыдущему месту жительства необходимо в жилотделе местной администрации, БТИ или территориальном отделе юстиции (то есть в тех органах, которые уполномочены собирать информацию о праве собственности).

Собранные документы передаются в муниципальный или государственный орган власти для принятия решения и оформления договора передачи жилого помещения в собственность. Срок оформления документов - не более двухмесяцев.

После того как решение о переводе жилья в частную собственность принято, новый владелец получает в БТИ технический паспорт на квартиру. Затем он передает в территориальный отдел юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационную палату) техпаспорт, решение о приватизации жилого помещения, четыре экземпляра договора на передачу жилого помещения в собственность и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию перехода права на недвижимое имущество. Это необходимо для завершения процесса перехода права собственности и оформления свидетельства о государственной регистрации.

Тонкости процесса

Казалось бы, за прошедшие годы процедура разгосударствления жилплощади уже отлажена до мелочей, и неурегулированных законом моментов просто не осталось. Однако это не так сложности возникали и 20 лет назад, и в наши дни. Часть из них учтена в поправках, которые вносились в Закон о приватизации. Давайте рассмотрим их. Начнем с вопроса о том, какое жилье может быть приватизировано.

Во-первых, разгосударствлению подлежит ведомственное жилье, то есть государственный жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений. Если предприятие-владелец меняет форму собственности (например, превращается из муниципального в частное путем акционирования), то принадлежащий ему жилищный фонд должен быть передан с сохранением всех прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья, правопреемнику этого предприятия или в ведение органов местного самоуправления. Учтите: новый владелец-правопреемник вправе самостоятельно решать вопрос о допустимости перевода жилья из фонда организации в собственность частных лиц.

Во-вторых, нет ограничений по приватизации квартир, которые находятся в доме, нуждающемся в капитальном ремонте. Наймодатель при этом сохраняет за собой обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, принятого в вашем регионе. Это же правило действует и в отношении квартир, которые находятся в доме, в отношении которого принято решение о реконструкции, модернизации или сносе. Порядок перехода права собственности на жилье и в этом случае остается неизменным.

Даже в доме, который признан памятником истории и культуры, квартиры могут быть приватизированы. Правда, при соблюдении новыми владельцами законодательства об охране таких объектов. Вэтом случае в договоре передачи квартиры указываются особые условия ее содержания.

В-третьих, вот уже более 10 лет разрешено разгосударствление квартир с разделенными лицевыми счетами иными словами, коммуналок. Всоответствии с Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» получать разрешение владельца жилищного фонда на перевод в частную собственность коммунальных квартир больше нет необходимости, а оспорить отказ можно в судебном порядке, обратившись с требованием о признании права на приватизацию. Обратите внимание: в этом случае приобретается также доля в общем имуществе коммунальной квартиры. Это означает, что жилец не утрачивает права пользования туалетной комнатой, общим коридором, прихожей, кухней. Размер доли в общем имуществе обычно пропорционален размеру приватизированной жилплощади, однако может быть изменен в соответствии с письменным соглашением сособственников. Если вы будете передавать свою собственность другому лицу (продавать, дарить или завещать), доля в общем имуществе перейдет к новому собственнику.

Теперь обратимся к рассмотрению необходимого условия приватизации. Всоответствии с положениями закона необходимо согласие на приватизацию всех совместно проживающих взрослых, а также несовершеннолетних (14-18 лет) членов семьи. Это означает, что заявление должны подписать и те, кто временно отсутствует, но может стать сособственниками жилья, то есть все, кто зарегистрирован в данной квартире постоянно (хотя может и не жить там). Например, если один из членов семьи находится в длительной заграничной командировке, учится в иностранном университете идр., он также должен дать согласие на приватизацию. Однако такой случай относительно просто разрешается согласие можно заверить нотариально и переслать в Россию почтой. Трудности могут возникнуть, если в квартире остался зарегистрирован бывший супруг (супруга), с которым (которой) отношения более не поддерживаются, адрес его (ее) неизвестен или же, например, один из членов семьи отбывает наказание в местах лишения свободы. Увы, пока от такого лица не будет получено согласие, документы у вас не примут. Теоретически сохраняется возможность обратиться в обслуживающую компанию с заявлением о расторжении договора соцнайма с отсутствующими жителями или же в судебном порядке признать этих людей пропавшими без вести.

Возможен даже такой случай: если человек, обратившийся с заявлением о приватизации, умер до оформления договора на передачу жилого помещения ему в собственность или до регистрации этого договора, его дело могут продолжить наследники. Необходимо только, чтобы наследодатель, выразив при жизни намерение перевести жилье в свою собственность, не отозвал свое заявление.

Следующий момент касается возраста тех, кто приватизирует жилье. Несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, вправе участвовать в процессе наравне с другими пользователями жилья и получить долю в общей собственности на это помещение. Отказаться от включения детей, не достигших 18 лет, в число сособственников могут родители, усыновители, опекуны и попечители, но лишь при разрешении органов опеки и попечительства.

При приватизации квартиры с целью ее последующего завещания необходимо помнить о том, что по нормам гражданского и семейного законодательства на эту жилплощадь после того, как вы стали собственником, имеют право претендовать не только проживающие с вами родственники, но и все возможные наследники без исключения. Например, квартира переходит в собственность супругов, один из которых ранее состоял в другом браке. Ив этом случае число потенциальных наследников увеличивается за счет детей от предыдущего брака (если они есть), а в некоторых случаях и на бывшего супруга или супругу. Для того чтобы у наследников не возникло проблем, необходимо всех, кому причитаются доли в квартире, указать в завещании (наследовать может один или несколько человек в этом случае квартира станет долевой или совместной собственностью).

Слово о земле

Если вы арендуете земельный участок у государства, вы также можете перевести его в свою собственность. Однако для этого необходимо соблюдение одного условия пункт о возможности приватизации должен быть изначально внесен в договор аренды, который вы заключали с местной администрацией.

Вст. 36 Земельного кодекса РФ закреплено, что преимущественное право на приватизацию принадлежит собственнику строения, стоящего на участке. Правда, надо сказать, что путь, который предстоит пройти арендатору, долог, извилист и требует капиталовложений.

Первое, что предстоит сделать арендатору, попасть на прием к главе администрации поселения, на территории которого расположен участок, чтобы получить принципиальное добро на приватизацию и положительную визу на своем ходатайстве. Вэтом документе должно быть подробно описано, что планируется делать с участком. Поскольку на нем стоит дом, к ходатайству необходимо приложить свидетельство о регистрации права собственности на строение (или, если дом в долевой собственности, техпаспорт БТИ с мировым соглашением по разделу участка).

Когда ходатайство подписано, его следует отдать на рассмотрение в администрацию района (у заявителя на руках должен остаться второй экземпляр со штампом, датой приема и входящим номером документа), приложив к нему копию договора аренды, заявление, кадастровый паспорт участка и ксерокопию паспорта заявителя. При отсутствии у арендатора кадастрового плана его можно получить в территориальном отделе Роснедвижимости, но только если участки прошли межевание и участок состоит на учете. Впротивном случае надо заказать геодезические (землеустроительные) работы, а затем обратиться в кадастровую палату (это добавит 3 мес ко времени оформления участка в собственность и уменьшит семейный бюджет как минимум на 10-30 тыс. руб.).

Втечениемесяца местная администрация должна дать ответ по ходатайству о приватизации. Если он положительный, то вместе с подготовкой решения соответствующие специалисты производят расчет кадастровой стоимости земли. Узнать ее можно и самостоятельно, обратившись в налоговую инспекцию за справкой о величине земельного налога на ваш участок. Предельная ставка земельного налога составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка, поэтому для расчета полной (максимальной) стоимости участка используем формулу, обратную подсчету размера налога: стоимость участка= (налог на землю : 1,5) x 100.

После того как стоимость определена, местная администрация выносит постановление о передаче земли в собственность. Если на участке нет строения, то потенциальный покупатель (приватизатор) приглашается на торги. Специалист комитета по управлению имуществом готовит проект договора. Затем надо внести деньги в кассу местной администрации, получить расписку и подготовить документы для регистрации права собственности.

Вмаксимально короткий срок необходимо передать в территориальный отдел ГУ Федеральной регистрационной службы следующие документы: заявление, акт органа местного самоуправления о предоставлении земли в собственность, кадастровый план участка, документы на построенные здания, квитанцию об уплате государственной пошлины, копию вашего паспорта. На оформление уйдет 30 дней, после которых вы станете полноправным обладателем земельного участка.

Защита от обмана

К сожалению, за 20 лет существования процесса разгосударствления жилья фантазия наживающихся на нем аферистов не истощилась. Вариантов мошенничества множество от сложносочиненных афер с участием вымышленных или умерших родственников до банальных, когда нечестные на руку посредники сначала принимают от желающих получить в собственность квартиру деньги и документы, а позже заявляют, что необходимо получить дополнительные документы или заменить их на документы «нового образца», затягивая тем самым процесс и ослабляя бдительность клиента, а затем просто исчезают.

Невнимательным к тексту договора могут приписать "по ошибке" несколько лишних метров в квартире (это повлечет увеличение квартплаты), а юридически неподготовленным предложить получить в собственность комнату в общежитии, но только после длительных "консультаций специалистов". Если обман уже состоялся, совет один обращаться в суд. Именно таким образом можно требовать отмены решения о переходе права собственности или просить о возмещении своих расходов по содержанию отсутствующих метров жилплощади, или даже взыскать свои деньги с мошенников, обещавших приватизировать пару комнат в гостинице.

Однако есть и другой способ себя обезопасить. Начните с изучения закона его текст доступен на правовых интернет-порталах. Так вы получите общее представление о том, что и как вы можете получить в собственность.

Если времени на самостоятельный сбор документов у вас нет, ищите подходящего посредника. Не доверяйте обещаниям, рассмотрите предложения нескольких фирм. Обязательно изучите уставные документы есть ли среди услуг, оказываемых этой фирмой, содействие в приватизации.

При оформлении доверенности на совершение действий от вашего имени представителем фирмы-посредника внимательно изучите, какие именно полномочия приобретает ваше доверенное лицо. Иначе вы можете сами подписать бумаги на передачу квартиры в собственность совершенно посторонним людям. Доверенность выдается конкретному человеку. Поэтому в ней должны быть его паспортные данные. Документ, который дает полномочия действовать от вашего имени всей организации, не имеет юридической силы.

Заключая договор, внимательно прочитайте пункт о том, какие услуги вам будут оказаны, а также то, как вы можете отказаться от услуг посредников. Собирайте все чеки и приходные ордера, в которых отражается оплата оказанных вам услуг. Наконец, не стесняйтесь расспрашивать о каждом непонятном вам действии или документе, который запрашивает ваш посредник. Если вас что-то не устраивает или настораживает, сходите в юридическую консультацию там всегда есть специалисты, не понаслышке знающие тонкости процесса приватизации.

Отказ от собственности

Закон дает право не только получить жилье в собственность, но и отказаться от него. Пока случаев таких не очень много, но, как полагают специалисты, скоро их может прибавиться. Самая банальная причина "обратной" приватизации невозможность выполнять обязанности в отношении своей собственности (платить налог и перечислять средства на капремонт здания). Иногда отказ от собственности может быть использован как уловка для участия в социальных программах по обеспечению жильем. Стоит предостеречь хитрецов в этом случае "отказник" рискует прогореть нового жилья под социальные программы строится не так уж и много, а, значит, ждать, когда подойдет очередь, можно годами. Иеще: тем, кто пользуется квартирой по договору соцнайма, при расселении по закону предоставляется жилплощадь в пределах населенного пункта, то есть из центра города вы можете уехать на окраину, а отказаться от предлагаемой квартиры наниматели не имеют права.

Варианты отказа от собственности укладываются в три условные схемы: расприватизация, деприватизация и заключение других сделок (дарение или купля-продажа) в целях передачи своего имущества государству. Термины эти рождены юридической практикой и не имеют никакого законодательного закрепления (по крайней мере на сегодняшний день). По сути своей все они разные, хоть сам процесс одинаков: один (или несколько) человек отказывается от своего жилья в установленном законом порядке, после чего органы власти обязаны заключить с ним (или с ними) договоры социального найма этого же жилого помещения.

Попробуем разобраться. Расприватизация это судебное признание договора передачи жилья в собственность недействительным. Поводом для судебного иска может стать, например, нарушение законодательства при совершении сделки или заключение сделки под влиянием заблуждения. Если истец сможет доказать, что жилье перешло в его собственность незаконно, он сохраняет за собой право на приватизацию.

Деприватизация, то есть обратный приватизации процесс, начинается с подачи собственником(ами) заявления в жилищный отдел местной администрации. При передаче своей квартиры государству необходимо предъявить документ, подтверждающий право собственности на жилье, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), подтверждающую, что передаваемая государству квартира является единственным жильем. При деприватизации необходимо согласие всех сособственников, поэтому, если среди них есть один несогласный, в передаче жилья откажут. Не примут в госсобственность и квартиру с обременением (например, если квартира является объектом ипотеки).

Наконец, экзотический случай: человек может подарить квартиру государству так, например, появляются квартиры-музеи (договор соцнайма с дарителем может не заключаться).

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№177