Дачное рейдерство

Садовые товарищества, земли которых находятся рядом с крупными городами, все чаще оказываются под угрозой захвата. Кто такие рейдеры и как с ними бороться? Каким образом обезопасить и не потерять свой загородный участок?

Участок земли может стоить миллионы либо не стоить практически ничего, но при этом быть лакомым куском для рейдеров.

Случаи из жизни

Несовершенство действующего законодательства, инертность и незнание законов членами садоводческих товариществ привели к тому, что все чаще в судебной практике появляются иски в отношении так называемых рейдеров (этот термин до сих пор не узаконен). Как разобраться, что считать захватом, а что нет? Рассмотрим несколько жизненных ситуаций.

Наиболее распространенный случай: геодезисты в процессе съемки выясняют, что действительные границы надела отличаются от обозначенных в плане садового товарищества. Темные делишки рейдеров? Нет, просто естественный рельеф местности со временем меняется, и соседи договариваются о переносе заборов (забывая при продаже участка предупредить об этом нового владельца), либо межевание было проведено ошибочно ит.д.

Следующая ситуация: земли понадобились государству для расширения городских территорий, строительства промышленных или других объектов (например, ЛЭП), и было объявлено о выкупе наделов. Мы вкладываем в дачный домик и участок душу, а власти могут предложить нам лишь презренные дензнаки - о какой справедливости идет речь? Но все же государство не забирает участок, а выкупает его, хоть предложенная цена не соответствует трудозатратам садовода.

Другой пример: вокруг артезианской скважины, пробуренной и оформленной на средства садоводов, внезапно появился забор, а за пользование ею (условно бесплатное, ведь деньги за обслуживание уже приплюсованы к членским взносам) теперь надо отдавать кругленькую сумму. Причем деньги собираются "в конверт", а не перечисляются на банковский счет, как это должно быть. Не хочешь платить - оставайся без централизованной подачи воды.

Еще одна история: в давно существующем товариществе рядом с крупным городом вдруг начали увеличиваться членские взносы, повысилась плата за воду, газ, вывоз мусора и пр. Рост тарифов обусловлен появлением нового соседа - широко рекламируемого поселка под звучным названием, например, "Дачный рай". За пару лет членов садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) со стажем просто выжили, а землю под шумок скупили по заниженным ценам. Затем все домики исчезли с лица земли, а на месте СНТ возник типовой коттеджный поселок "Дачный рай - 2».

Два последних случая - это типичные примеры вмешательства «садовых рейдеров» в жизнь товарищества.

Главное правило садовода: на землю и расположенные на ней строения необходимо оформить документы, подтверждающие право собственности, оригиналы которых должны храниться у владельца. Всем желающим ознакомиться с документами стоит показывать копии, при необходимости их же можно отдать в правление СНТ

Типовые схемы

Итак, рейдерство - недружественное (то есть против воли собственника или сособственников) поглощение земель садового товарищества, обычно с использованием какого-либо преимущественного положения, например властных полномочий в отношении земельных участков.

Криминологи выделяют "черных" (реализующих силовые методы захвата), "серых" (применяют формально законные действия в сочетании с нелегальными методами) и "белых" (действующих строго в рамках закона, но против воли владельцев) рейдеров. При атаке на СНТ обычно используют "серые" схемы - силовой захват, сложные многоходовые комбинации, юридические уловки в таких случаях не нужны.

Юристы, имеющие дело с рейдерскими захватами, различают две основные схемы, которые используются против СНТ. Первая связана с землями общего пользования и заброшенными участками. Несмотря на так называемый закон «о дачной амнистии», достаточно сложно оформить документы на право собственности на земельные наделы и строения. Стоимость услуг межевания и трудности, неизбежно возникающие в процессе оформления кадастровых документов, привели к тому, что многие дачные сообщества до сих пор используют генеральные планы того времени, когда была выделена земля. За прошедший период границы изменялись, соседние колхозы-совхозы-предприятия-товарищества также проводили межевание или сдавали в аренду часть территорий, поэтому теперь СНТ может занимать «не свои» владения.

Кроме того, возникают проблемы с документами на землю, которую выдавали колхозникам, - в начале 1990-х существовали временные свидетельства об общедолевой собственности на все хозяйство, действующие до выдачи постоянного документа каждому собственнику. Однако при смене регистрирующих органов (земельные комитеты, кадастровые палаты, регистрационные палаты), которым передавалась функция ведения реестра прав на земельные участки, возникла путаница, и информация о праве собственности и владельцах была частично утеряна.

Таким образом, если границы СНТ размыты и их нельзя подтвердить документально, появляется возможность с помощью неких фирм получить право собственности на земельные наделы, с юридической точки зрения считающихся ничейными (это касается и заброшенных участков, вернуть которые в оборот можно лишь по решению суда). Местная администрация вправе выделить бесхозную землю тому, кто предложит план ее развития и облагораживания, чем и пользуются рейдеры.

Вторая схема особенно хорошо работает там, где есть недовольные председателем или правлением. Именно их посещают милые люди, которые якобы представляют местную администрацию, или инициативная группа, возникшая внутри товарищества (правда, обычно ею руководит человек со стороны). Предложение звучит заманчиво: создайте новое товарищество, а мы поможем перерегистрировать документы, а затем организуем дружный коллектив с водокачкой и газовой колонкой в придачу, снизим взносы и построим дороги. Врезультате земли общего пользования оказываются в чьей-то единоличной собственности (например, члена той самой инициативной группы), а вот взносы почему-то не уменьшаются.

Земли общего пользования в составе СНТ также должны быть оформлены юридически, а в уставных документах следует прописать порядок принятия любых решений, касающихся этих участков. Все объекты на таких земельных наделах необходимо зарегистрировать в соответствующих органах

Подготовка к захвату

Практически всегда существует возможность отследить, не готовится ли захват садоводства, ведь такое поглощение происходит поэтапно и требует длительной подготовки.

Оцените географическое расположение вашего СНТ и его соседей. Товарищества, земли которых находятся недалеко от крупного города или привлекательного туристического объекта, живописного водоема, в первую очередь страдают от садовых рейдеров. В подобных случаях не имеет значения, что, например, построенная в полукилометре от дачных участков гоночная трасса - мощнейший источник шума, прежде всего это источник дохода, ибо гонки любят многие, а гостиниц вокруг практически нет.

Обратите внимание на владельцев земельных наделов. Молодые члены товариществ обычно сразу оформляют все требующиеся документы, их не напугать необходимостью получить кадастровый паспорт. А вот пожилые садоводы часто не хотят (да и не могут) оформить свидетельство о праве собственности, надеясь, что на их век всего хватит. Рейдерам не составит труда получить документы на такие участки.

Задайтесь вопросом: знаете ли вы устав своего товарищества? Не председателя, не членов правления в лицо, а текст того документа, на основании которого вы объединены в садоводство. Чаще всего дачники знают председателя, бухгалтера, электрика, а с уставом обычно не знакомы, хотя его положения должны постоянно находиться в открытом доступе.

Еще один нюанс - насколько дружно живет СНТ. Любому захватчику понадобится информация из первых рук, а значит, кто-то обязательно будет что-то выспрашивать, вызнавать, искать недовольных, просить оценить качество управления ит.д. Если все решения принимаются сообща, члены товарищества собираются для обсуждения важных вопросов, существует возможность контроля за выполнением принятых решений и расходом средств - опасность минимальна. Но если финансовые потоки не прозрачны, риск поглощения велик.

Обычно о готовящемся "перевороте" свидетельствует появление инициативной группы из числа тех, кто на собрания не ходит, а про дачные взносы и другие платежи регулярно забывает. Как ни странно, эти люди чаще всего в курсе давно забытых и, казалось бы, уже разрешенных противоречий, которые тем не менее способны разделить товарищество на противоборствующие группы. Их цель - провести альтернативное собрание, итогом которого станет смена председателя, правления и устава. Если это произошло, значит, власть юридически перешла к человеку, действующему в интересах рейдеров

Тревожные симптомы

1. - В СНТ много земельных участков, право собственности на которые документально не подтверждено. - Земли общего пользования не оформлены в совместную собственность садоводов. - Согласно уставу, председатель товарищества может единолично принимать решение об их судьбе.

2. У скромного товарищества появились "состоятельные соседи" - коттеджные поселки, торговые центры, модные оздоровительные центры.

3. Представители некоей общественной организации по защите прав садоводов проводят встречи (зачастую тайные) с отдельными членами товарищества и предлагают вступить в свои ряды, оформить членские карточки (или "карточки садовода"), которые дают умопомрачительные льготы и скидки в строительных магазинах и кафе-мороженых в округе. Необходимо только одно - на время отдать им документы на загородный участок.

4. "Добрые самаритяне" из коммерческой организации, "действующей по поручению местной администрации", помогают оформить документы на земли общего пользования, а в ответ ждут незначительной услуги - работы по благоустройству проведут именно они, причем "очень-очень дешево".

5. «Только-что-созданная-потому-неизвестная» фирма готова принять на обслуживание электросети или оперативно проложить газопровод по очень выгодной цене, но лишь при условии передачи ей права собственности на эти коммуникации, а садоводы будут получать электричество или газ по низкой цене. 6. Заброшенными участками (они есть практически в любом товариществе) стали интересоваться посторонние, а не члены СНТ, которые стремятся расширить свой надел, или их знакомые и родственники, желающие приобрести землю в уже известном по «гостевым набегам» месте.

Лекарство от страха

Бороться с захватом необходимо сообща, еще до появления малейших его признаков. Разумеется, вы не в силах остановить строительство крупного развлекательного центра рядом с любимой речкой, но стать активным членом дачного сообщества вы можете.

Во-первых, старайтесь принимать участие в жизни товарищества. Многое зависит от председателя или правления, но и рядовой садовод способен выступить с инициативой - информировать членов СНТ, например, по электронной почте об изменении платежей и тарифов на электроэнергию. Рассылка должна дублироваться в печатном виде: информацию стоит разместить около домика сторожа и у магазина - центров общественного притяжения любого поселка.

Во-вторых, ознакомьтесь с Уставом и выясните, каким образом принимаются решения о судьбе общего имущества. Предложите внести в Устав пункты, ограничивающие возможность единоличного принятия решения об отчуждении объектов общего пользования председателем или правлением товарищества. Такие полномочия должны принадлежать только общему собранию садоводов.

В-третьих, оформите документы на свой участок, помогите сделать то же самое пожилым членам СНТ.

В-четвертых, участвуйте в работе ревизионных органов, проверяйте качество подготовки протоколов общих собраний - иначе в них всегда можно добавить необходимые фразы.

Если захват все-таки произошел, не отчаивайтесь. Существует возможность отстоять свои права, обратившись в суд. Коллективный иск - хороший инструмент, но и десяток индивидуальных исков тоже помогут.

Посоветуйтесь с юристами, причем не в областной юрконсультации, а в городе, чтобы минимизировать риск обращения к стороне, заинтересованной в нежелательном для вас исходе дела. Готовьтесь к длительному судебному процессу - «лечение» запущенной «болезни» может быть долгим и крайне неприятным. Если предполагаете возможность подлога (фальсификации) документов, сообщите о ней правоохранительным органам, но помните: ответственность за заведомо ложный донос никто не отменял. Скорее всего, придется обойти целый ряд инстанций и посетить множество судебных заседаний.

Наконец, оповестите общественность - пишите на тематические форумы в Интернете, в местные газеты, в Общество садоводов. Общественный резонанс - мощный рычаг воздействия в случае рейдерского захвата.

Даже если рейдеров поддерживают местные органы власти, помните: в соответствии со ст. 249 Гражданско-процессуального кодекса РФ, при обращении в суд с заявлением об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников именно на них возлагается обязанность доказать законность принятых решений.