Что такое флиппинг: плюсы и минусы, возможные риски, особенности ремонта под продажу

Недвижимость всегда считалась надежным способом инвестировать средства — со временем она только дорожает. Но в основном покупают жилье в новостройке под последующую аренду или перепродажу — вторичный рынок с инвестиционной точки зрения не так выгоден. И все же на этот сектор вновь обратили внимание — сейчас популярно приобретать «убитые» объекты во вторичке, которые после преображения можно продать намного выгоднее. У этого даже есть свое название. В статье рассказываем, что такое флиппинг, как делать ремонт в таких квартирах и о каких рисках нужно знать заранее.

Все о том, что такое флиппинг в недвижимости

Что это такое
Плюсы и минусы
Этапы флиппинга
— Подбор объекта
— Покупка
— Реализация
— Подготовка к продаже
— Продажа
Ремонт под флиппинг

Флиппинг квартир — что это?

Традиционное инвестирование в недвижимость предполагает — долгосрочное. Квартира приобретается (часто еще в строящемся доме), затем медленно окупается через аренду или последующую перепродажу. Иногда процесс занимает несколько лет, а порой и десятки. К тому же более выгодно брать объект в новостройке — вторичный рынок окупается плохо, особенно через долгосрочную аренду.

Но есть способ получить быструю и довольно высокую доходность именно во вторичке. Простыми словами флиппинг — это покупка квартиры в плохом состоянии или с сопутствующими проблемами по максимально низкой цене, ее быстрое преображение и последующая выгодная продажа. 

Название термина — калька с английского flipping («переворачивание»), что подразумевает быстрое изменение состояния жилья, буквально переворот его с ног на голову. Флиппинг зародился в США в 80-х годах и на западе давно уже является обычным делом, а теперь набирает обороты и у нас. Люди, которые подбирают объекты с потенциалом и зарабатывают на нем, называются флипперами. Те, кто занимается этим как основной деятельностью, могут вести одновременно 3-4 объекта. Начинающие обычно работают с одной квартирой за раз.

Плюсы и минусы

Как и у любой инвестиционной стратегии, у такой схемы купли-продажи есть преимущества и недостатки.

Плюсы

• Быстрый и высокий доход. В среднем весь цикл занимает 2-5 месяцев, поэтому выгоду можно получить уже скоро — но сначала необходимо вложить средства в покупку и обновление. Успешным считается проект с доходностью 25-60%, а особо удачные кейсы могут принести и большую прибыль.
• Реальная польза. Преображение «убитого» жилья не только приносит деньги, но и дарит положительные эмоции, как и любое созидание. В итоге из старой квартиры в ужасном состоянии получается современный интерьер, в котором кому-то будет приятно жить.
• Работа + хобби. Если вам нравится заниматься обновлением интерьера, вникать в тонкости рынка недвижимости, придумывать дизайн, то процесс флиппинга будет сам по себе приносить удовольствие. Для кого-то это просто хобби, для кого-то — почти спортивный азарт: как преобразить хрущевку, не видевшую ремонта 20 лет, или разваливающуюся сталинку?
• Потенциал. Почти все флипперы начинают с одной квартиры, но если процесс нравится, есть опыт и мотивация, этот способ инвестирования и заработка можно сколько угодно масштабировать. Заниматься несколькими проектами, нанять команду и юристов, даже открыть свое агентство.

Минусы

• Нужно вкладываться. В отличие от, например, покупки акций или драгоценных металлов, такой вид инвестиций требует непосредственного участия. Даже если вы нанимаете подрядчиков, их все равно нужно контролировать, потому что любая ошибка стоит времени и денег. Скорее всего, поначалу юридическими вопросами тоже придется заниматься самостоятельно. Искать объекты и готовить их к продаже после обновления — тоже.
• Новичку легко ошибиться. Кажется, что найти ликвидную квартиру легко, достаточно выбрать подешевле. Но это не так, и учитывать нужно десятки нюансов: от вида из окна и общей престижности района до запаха в подъезде. Поэтому начинающие часто обращаются за помощью к риэлторам, которые понимают все эти тонкости, — иначе можно приобрести убыточный объект, который не спасет красивый ремонт.
• Есть риск не окупиться. Собственно, из-за возможных ошибок всегда есть риск не выйти в плюс, а то и остаться в минусе. К этому нужно быть готовыми, почти у всех флипперов есть неудачные кейсы.
• Могут обнаружиться скрытые проблемы. Даже если внешне жилье кажется подходящим, соответствует основным критериям, в ходе сделки или ремонта могут вскрыться неприятные подробности: незаконная перепланировка, долги, проблемы с собственниками, критическое состояние коммуникаций, наличие грызунов или тараканов и т.п. Все это если не уведет вас в минус, то как минимум создаст серьезные затруднения — все эти вопросы придется решать.

Нужно учитывать плюсы и подводные камни флиппинга как инструмента инвестирования. Отдавать себе отчет в возможных рисках и понимать специфику этого вида деятельности. И только в этом случае — пробовать.

Этапы флиппинга

Во флиппинге цикл работы с объектом всегда одинаковый и состоит из пяти этапов.

Подбор объекта

Первый этап — самый ответственный, поскольку от него зависит, сможете ли вы в итоге выгодно продать выбранную квартиру. Учесть нужно множество нюансов, вот самые основные:

• Район — безопасность, инфраструктура, наличие рядом метро/остановок/вузов/школ/торговых центров/парков и т.п.
• Состояние дома — проанализируйте серию и год постройки, состояние подъезда, окружающей территории. Это тоже влияет на потенциал перепродажи.
• Планировка — сколько комнат и какой площади, раздельный или смежный санузел, есть ли неудачные решения вроде коридора-аппендикса или выступов.
• Вид из окна — в идеале это должен быть тихий двор или парк, какой-то природный объект. Худший вариант — дорога прямо под окном. Если она есть, то должна быть хотя бы в небольшом отдалении.
• Юридические моменты — сколько собственников и кто, есть ли долги по ЖКХ, законность перепланировки, если она была.

Покупка

Это — основное вложение ваших средств. Лучше всего покупать такие объекты своими силами, но можно взять и в ипотеку. Однако это влечет за собой дополнительную бюрократию, снижает доходность и потенциально усложняет перепродажу. К тому же сейчас процент для ипотеки на вторичном рынке очень высокий.

Ремонт

Второй важный момент флиппинга. Самый трудоемкий, длительный, но в то же время творческий.  Нередко флипперы занимаются преображением самостоятельно, но в этом деле очень важна скорость, поэтому зачастую самое верное решение — нанять бригаду. С хорошей обычно сохраняют контакты для последующих объектов, поскольку качественная работа мастеров — на вес золота.

Ремонт может быть капитальным или косметическим — смотря какое состояние у объекта. В первом случае порой приходится не только полностью обновлять отделку, но и менять коммуникации. Общий принцип такой: минимум лишней работы (вроде перепланировки) и затрат, максимум результата.

Подготовка к продаже

На ремонте все не заканчивается — квартиру нужно подготовить к продаже. И именно от этого маленького шага во многом зависит то, насколько выгодной получится сделка. Подготовка включает в себя:

• Написание хорошего продающего объявления на те сайты, где вы будете выставлять объект, или в соцсети.
• Фото и видеосъемка объекта. На этом не стоит экономить, желательно нанять профессионального фотографа. А еще — подобрать удачное освещение, сделать в квартире генуборку, добавить красивый декор и уютный текстиль.

Продажа

Продажа отремонтированного жилья — финальный этап флиппинг-цикла. Сделку можно проводить с участием риэлтора или самостоятельно, но в последнем случае — обязательно уделить особое внимание документам, продумать безопасность процесса. После этого вы получите прибыль за объект.

Ремонт под флиппинг

Ремонт для последующей продажи концептуально отличается от ремонта жилья для себя. Есть несколько ключевых принципов, которые важно соблюдать, чтобы получить с квартиры максимальную прибыль.

• Универсальный дизайн. Личные вкусы могут быть специфичны, а ваша задача — попасть в большинство. Поэтому выбирайте самые базовые, универсальные приемы. Лучше не уходить в какой-то конкретный сложный стиль: например, бохо, лофт или ар-деко. Правильнее выбрать общую концепцию современного или классического дизайна и уже туда при желании добавить, например, элементы сканди.
• Базовая отделка. В ремонте важна разумная экономия. Покупать самые дешевые материалы вроде линолеума и бумажных обоев на кухню не стоит, но и оформлять ванную дизайнерской плиткой, а на пол стелить паркетную доску — тоже. Выбирайте стандартные материалы: ламинат, плитку, влагостойкую краску, моющиеся обои. Потолки можно окрасить или сделать простые натяжные.
•  Удобная планировка. Желательно — без изменения старой, чтобы не затягивать ремонт из-за согласования. Продумайте зонирование в рамках имеющихся помещений. Если нужно, сделайте перегородки, но во вторичке комнаты обычно маленькие, поэтому лучшее решение — минимум сложных конструкций и максимум открытого пространства.
• Готовые ванна и кухня. Не обязательно покупать всю мебель в отремонтированную квартиру, но обязательно укомплектуйте кухню и ванную комнату под ключ. Не просто обновите отделку, а добавьте всю необходимую технику и мебель. Эти зоны должны быть в идеальном состоянии, уже готовыми для жизни.

Помните, что ваша основная цель — привести жилье в приличный вид, сделать его современным и удобным. При этом потратить как можно меньше времени и денег. Тогда вы получите от флиппинга ожидаемый результат.