Жить по-новому-2

Жилищный кодекс, загадочный и подчас пугающий, становится все более понятным и менее страшным по мере прочтения. Продолжаем комментировать уже действующий федеральный закон №188.

В предыдущем номере журнала мы рассказали об основных принципах, по которым теперь, с 1 марта 2005г., строятся жилищные отношения между человеком и государством. Граждане имеют свободу выбора жилого помещения в любой точке страны, а органы государственной власти и местного самоуправления должны всячески способствовать им в осуществлении их права на жилище. Все граждане равноправны, и поэтому нарушение правил пользования жильем одним из них в ущерб другим может повлечь крупные неприятности, вплоть до судебного разбирательства и выселения нарушителя. Жилое помещение теперь можно перевести в нежилое и наоборот при соблюдении ряда формальностей и соответствующих строительных норм. Упрощен порядок выдачи разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилья: документов требуется максимум шесть, а в большинстве случаев четыре. Собственник, по сравнению с нанимателем, имеет на порядок больше прав на свою жилплощадь, но и круг его обязанностей значительно шире. Эксперты советуют гражданам, несмотря ни на что, бесплатно приватизировать квартиру, если они этого еще не сделали. Авремени осталось не так много- всего полтора года, до 1 января 2007г.

Постсемейные отношения

Одна из самых "горячих точек" нового Жилищного кодекса (далее- ЖК)- статья (далее- ст.) 31. Она носит название «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Согласно ее положениям, к членам семьи собственника относятся его супруг (супруга), дети и родители. Прочие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и некоторые другие лица признаются членами его семьи, если они были вселены им в этом качестве. Все эти люди имеют право пользоваться жильем наравне с собственником, если между ними и хозяином не заключено иное соглашение (например, между супругами не подписан брачный контракт), и обязаны использовать данное жилье по назначению. «Дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением», то есть должны участвовать в расходах на содержание жилья и оплате коммунальных услуг.

До этого места особых вопросов у читающего кодекс не возникает. Но дальше все не так очевидно. Остальные части этой статьи рассказывают нам о том, что должно происходить в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья. По идее право пользования данным помещением у теперь уже бывшего члена семьи не сохраняется, если на этот счет с ним нет иного соглашения. Получается, что при разводе супругов тот из них, кто не является собственником, может быть выселен из квартиры и снят с регистрационного учета, то есть выписан из квартиры или дома. Но если у него «отсутствуют основания для приобретения или осуществления прав пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования принадлежащим указанному собственнику жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда».

Знал бы выкуп...

Ст. 32 очень важна для владельцев любого жилья- как загородного дома, так и скромной квартиры в пятиэтажке. Речь здесь идет об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Как же все должно происходить согласно новому ЖК? Орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об изъятии земли под домом, затем регистрирует решение в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и письменно сообщает об этом собственникам помещений. Изымается жилье только путем выкупа, причем деньги хозяину платит именно тот орган власти, для нужд которого требуется земля. «Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника». Если же он не соглашается, может быть выкуплено только целое помещение.

Собственник должен быть уведомлен о принятом решении "не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения", а выкуп жилья до истечения срока допускается только с согласия собственника. Вэти 12месяцев хозяин может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению, безо всяких ограничений. Но нужно помнить о том, что если в этот период вы решите серьезно улучшить жилье (например, произвести ремонт с переустройством), то это никак не отразится на выкупной цене помещения. Поэтому глобальные преобразования теряют всякий смысл.

Обратите внимание, что в новом ЖК вообще нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом- дом. Говорится лишь о денежной, а не натуральной форме компенсации. Поэтому за «трешку» можно взять «двушку», а образовавшуюся разницу получить деньгами.

Выкупная цена определяется соглашением между собственником и соответствующим органом власти. Причем, помимо рыночной стоимости, гражданин может получить от государства компенсацию убытков, связанных с изъятием жилья, переездом, поиском другого помещения, упущенной выгодой и многим другим. Юристы также рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленные сроки. Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществимо в течение двух лет с момента направления собственнику вышеупомянутого уведомления.

Как выселяют?

Только по решению суда. Причин, по которым человека могут навсегда изгнать из квартиры или дома, в ЖК обозначено несколько (ст. 31, 35, 85, 86, 90, 91, 133). Само же выселение, согласно закону "Об исполнительном производстве", заключается в освобождении помещения от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещении выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится судебным приставом-исполнителем в присутствии понятых, а в необходимых случаях- при содействии органов внутренних дел с обязательной описью вывозимого имущества.

Ст. 35 гласит, что гражданин обязан освободить жилое помещение в случае, если его право пользования прекращено в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда. (Обычно основанием для прекращения права пользования жильем является истечение срока, на который оно было предоставлено в пользование. Например, закончился срок действия договора аренды или найма, истек срок временной регистрации и пр.). Если человек добровольно и в срок, установленный собственником жилья, не освобождает помещение, он подлежит принудительному выселению по решению суда.

Общая собственность

Шестая глава ЖК (ст. 36-48) носит название "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Вней заинтересованный читатель сможет найти множество интересных моментов. Вот самый важный из них: "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме". Кним относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения, земельный участок (!), на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и другие объекты, находящиеся на этом земельном участке (ст. 36).

Такая форма собственности, а именно общая долевая, предполагает коллегиальное управление имуществом. Поэтому все возникающие вопросы решаются только с согласия всех собственников, обычно на общем собрании. Каждый собственник владеет долей, пропорциональной размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ст. 37). Кслову, в новом ЖК вообще нет такого понятия, как жилая площадь (то есть площадь комнат без учета коридоров, кухни, санузла и пр.). Есть только площадь общая.

Собственник не имеет права "осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме", а также отчуждать свою долю и "совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение". Но в то же время участники долевой собственности могут распорядиться ею так, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, предоставить в пользование другим лицам или организациям подвалы, крыши, технические этажи ит.д., а затем распределить прибыль между собственниками помещений по соглашению между ними.

Конечно, доходы- это замечательно. Но у собственников помещений расходов намного больше, чем доходов. Владельцы жилья тратят личные средства на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39). Доля этих обязательных расходов указанных собственников «определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме». Правила содержания имущества устанавливаются Правительством РФ. Пока они еще не появились.

Согласно ст. 40, собственник имеет право объединить смежные помещения, если они оба принадлежат ему, в порядке, предусмотренном главой4 ЖК "Переустройство и перепланировка жилого помещения". Если изменение границ между этими помещениями не влечет за собой "изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме", согласия других собственников получать не нужно. Впротивном случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на любые из этих видов переустройства необходимо получить согласие всех (!) собственников помещений в многоквартирном доме.

Коммунальные баталии

Ссориться между собой хозяевам комнат в коммуналках в XXIв. не пристало. Амеж тем им есть что делить. По аналогии с помещениями в многоквартирном доме, "собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты", то есть общее имущество в коммунальной квартире. Согласно тому же принципу, "изменение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки" (об этом говорится в ст.41).

Доля собственника комнаты в коммунальной квартире определяется так же, как доля собственника помещения в многоквартирном доме, то есть она пропорциональна размеру общей площади комнаты (ст. 42). Часть 6 этой статьи дает собственникам других комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой (продаваемой) комнаты. Применение этой нормы позволит постепенно уменьшить количество коммунальных квартир в нашей стране. Аим до сих пор несть числа...

Орган управления

В многоквартирном доме органом управления является общее собрание собственников помещений (ст. 44). Оно принимает решения "о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме"; о пределах использования участка, на котором дом расположен, в том числе вводит ограничения пользования им; "о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме", а также выбирает способ управления домом и занимается другими вопросами. Управлению многоквартирными домами посвящен последний, восьмой раздел ЖК (ст. 161-165). Ксодержанию этих статей мы обратимся в одном из следующих номеров журнала.

Ст.45 детально описывает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно обязательно проводится ежегодно, а дополнительные собрания считаются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из собственников. «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов». Очень важно понимать, что голосуют в таких случаях, фигурально выражаясь, доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не люди, которым они принадлежат. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности (ст. 48). Наличие кворума определяется именно этим фактом, а не численным составом участников собрания.

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются на общем собрании большинством голосов (ст. 46). Форма проведения собрания может быть не только очной, но и заочной (ст. 47). Решения являются обязательными для всех, в том числе для тех собственников, которые не принимали участия в голосовании. Втечение шестимесяцев собственник, считающий, что его права ущемлены, может обжаловать в суде решение, принятое общим собранием. Наниматели жилья (и это очень важно!) вообще не имеют права голоса и не участвуют в принятии решения, а только подчиняются ему. Их интересы на общем собрании собственников защищает наймодатель, то есть обычно государство в лице своего представителя.

Существуют многоквартирные дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику (физическому, юридическому лицу, муниципалитету и пр.). Вэтом случае решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично.

Чем чревато пользование помещением по договору социального найма? Кто теперь считается малоимущим? Можно ли обменять одно жилье на другое? Что получат наниматели при сносе дома? Об этом расскажем в следующем номере журнала.

Редакция благодарит адвоката Любовь Данилову и юриста Дарью Кононенко за помощь в подготовке материала.