Земля под контролем

У каждого объекта недвижимости, в том числе у земельного участка, должен быть кадастровый паспорт. Для его оформления необходимо обратиться в Росреестр, который ведает землеустроительными работами. Рассмотрим подробнее алгоритм получения кадастрового паспорта

Система кадастрового учета меняется регулярно. Нововведения вступили в силу с 1 января 2015г. в связи с изменениями Земельного кодекса РФ.

Основной документ

Фото: Legion-MediaВ кадастровом паспорте земельного участка (КПЗУ) содержатся основные юридические и технические характеристики надела. Этот документ необходим для оформления государственной регистрации права на землю и получения свидетельства о праве собственности (аренды, бессрочного пользования). Также он потребуется при любых сделках с недвижимым имуществом — купле-продаже, дарении, приватизации, объединении с другими наделами.

Получить КПЗУ удастся лишь в том случае, если участок поставлен на учет и ему присвоен кадастровый номер. На сайте Росреестра можно проверить, есть ли кадастровый номер у вашего землевладения или, например, надела, который вы собираетесь приобрести.

Кадастровый паспорт участка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости и состоит из нескольких разделов (форм В1, В2, В3, В4). Выполняется документ на листах формата А4.

Впервом разделе (В1) указываются полное наименование органа кадастрового учета, сведения об объекте (кадастровый номер документа и кадастровый номер участка, дата оформления кадастрового паспорта, адрес либо описание местоположения надела, категория земель и их разрешенное использование, кадастровая стоимость, площадь, сведения о правах (собственность, пользование, аренда, доля в праве), особые отметки, дополнительная информация.

Второй раздел (В2) представляет собой план земельного участка с указанием координат (последние цифры в координатах на угловых точках надела), если проводилось межевание, а также масштаба плана. Отметим, что с 2017г. все кадастровые паспорта должны быть оформлены в единой системе координат.

Разделы В3 и В4 содержат сведения о частях землевладения (если таковые есть) и обременениях в использовании (скажем, наличие водоемов).

Каждый лист КПЗУ должен быть заверен печатью и подписью руководителя территориального органа Росреестра. Кадастровый паспорт не имеет определенного срока действия. Тем не менее, если внесенные в него данные изменились (например, увеличилась площадь участка), КПЗУ необходимо актуализировать.

План действий

Фото: Legion-MediaЗапрос на оформление кадастрового паспорта можно сделать лично или через представителя, обратившись в региональное подразделение Росреестра (по месту нахождения земельного участка) либо в Многофункциональный центр по оказанию государственных услуг. Кроме того, допустимо отправить документы по почте или оформить запрос в электронном виде на сайте Росреестра и на Едином портале государственных услуг.

Когда участок поставлен на кадастровый учет, для оформления КПЗУ потребуются:
- заявление установленного образца;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- паспорт заявителя;
- свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность), если вы решили воспользоваться услугами такового.

После принятия документов для оформления КПЗУ заявителю дают расписку, которую необходимо будет предъявить при получении готового кадастрового паспорта.

Если же землевладение не поставлено на кадастровый учет, пакет документов увеличивается. Он включает в себя:
- межевой план;
- документ, в котором зафиксированы ограничения на участок;
- справку, подтверждающую принадлежность надела к определенной категории земель;
- акт, устанавливающий разрешенное использование участка;
- документ, где указан размер доли (для участков, находящихся в общей долевой собственности);
- согласование плана межевания надела (если он находится в общей долевой собственности.

По закону кадастровый паспорт должен быть изготовлен в течение пяти дней с момента предоставления необходимых документов. Однако если они подаются в территориальное управление Росреестра, то этот срок исчисляется с даты принятия бумаг, если через МФЦ - со дня передачи документов в соответствующий орган.

Отказать в выдаче КПЗУ вправе, только если предоставление данных из государственного кадастра недвижимости не допускается в соответствии с законодательством или же в кадастре отсутствуют запрашиваемые сведения.

Действия чиновников из подразделений Росреестра можно обжаловать. Основаниями для подачи жалобы считаются: нарушение срока предоставления услуги; неправомерный отказ в выдаче кадастрового паспорта; требование дополнительных справок; отказ принять у заявителя надлежаще оформленные документы для получения кадастрового паспорта. Жалоба на действия сотрудников подается руководителю этого же органа. Она должна быть рассмотрена в течение 15 дней с момента регистрации.

Новые правила

Фото: Legion-MediaОформить право собственности по новому законодательству смогут те, кто купил участок фактически без документов, а садовые товарищества получат возможность реализовать заброшенные и неиспользуемые наделы. Владельцам такой земли следует добиться решения общего собрания членов СНТ о необходимости признания права собственности на используемый участок. Затем нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Проще станет и тем садоводам, которые в свое время прибавили к участкам дополнительные сотки (за исключением тех, кто присвоил землю общего пользования или покушался на соседский участок). Все прирезки земли предлагается выкупить у государства по цене значительно ниже рыночной.

Наконец, появилась процедура изъятия участков, не используемых в течение 3 лет и более. Собственник может лишиться прав на землю по решению суда, инициированного по иску органа местного самоуправления.

Кроме того, от надела теперь допустимо отказаться, если у садовода нет желания ни обрабатывать, ни продавать землю. Владельцу участка следует обратиться с соответствующим заявлением в региональное подразделение Росреестра; тем, у кого земля находится не в собственности, а в пользовании, придется иметь дело с органами местного самоуправления.

Земля от государства

Система приобретения муниципальной земли действовала и раньше, однако процедура оказалась настолько сложна и затянута, что порой на согласование, оформление документов и определение цены уходило несколько лет. Кроме того, не существовало исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка, не были указаны сроки для принятия органами власти необходимых решений (законодатель установил лишь срок постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности). Процедура проведения аукциона (зачастую с единственным участником) также оставляла желать лучшего, слишком много деталей оставались неурегулированными.

По новому закону срок оформления перехода права собственности от муниципальных властей к физическому лицу не должен превышать 3 мес. Теперь муниципальные власти обязаны выставлять на аукцион свободные участки по заявлениям физических лиц, если только на эти земли не претендуют крупные застройщики, готовые комплексно развивать территорию.

Решен вопрос и с ценой участка - единственному желающему земля должна быть продана не дороже кадастровой стоимости. Разумеется, при продаже надела с торгов цена его будет выше кадастровой, однако у потенциального покупателя появится значительно больше предложений, ведь на аукцион будут выставлены новые участки из земельного фонда государства.

Отметим, что некоторые категории граждан имеют возможность стать собственниками участков и вовсе без аукционов. Речь идет прежде всего о льготниках, нуждающихся в земле для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства, то есть многодетных семьях, специалистах в малонаселенных местностях (перечни специальностей и списки районов будут определяться для каждого субъекта РФ). Эти граждане смогут получать земельные наделы в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет - в собственность.

Бесконтактное обследование

Административное обследование объекта земельных отношений - это исследование его состояния и способов его использования на основании сведений государственных и муниципальных информационных систем, открытых и общедоступных информационных ресурсов, архивов, данных государственного мониторинга земель, а также документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, которая получена дистанционными методами.

По сути, административное обследование является составной частью государственного земельного надзора. Его станут осуществлять должностные лица органов госземнадзора, также уполномоченные проводить плановые и внеплановые проверки земельного законодательства. Очень важно, что собственник участка не будет контактировать с проверяющими, доступ на обследуемые объекты не понадобится. Должностные лица вправе запрашивать у органов власти и организаций-операторов государственных и муниципальных информационных систем, владельцев архивных фондов необходимые документы для обследования.

Первыми предполагают проверить те земельные участки, чья кадастровая стоимость выше средней по региону, а также наделы, которые чаще других становятся предметом сделок купли-продажи.

По итогам проверки составят электронный документ, который будет опубликован на сайте проверяющего органа. Если обследование не выявит нарушений, то в ближайшие 3 года земельный участок не станут проверять в плановом порядке.

Исправляем цифры

Кадастровая стоимость участка определяет размер налоговой базы для исчисления земельного налога, а также может влиять на величину арендной платы и выкупной стоимости надела. Причем органы Росреестра не занимаются определением стоимости (эта функция не входит в их полномочия), а лишь вносят цифры в кадастровые паспорта.

Если рыночная стоимость надела меньше кадастровой, то для оспаривания последней имеет смысл обращаться в суд. Но прежде необходимо узнать стоимость участка с помощью профессиональных оценщиков. При этом цена землевладения должна быть определена на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Следующий шаг - обращение в суд. Сфевраля 2014г. все дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в качестве суда первой инстанции рассматривают верховные суды республик, краевые, областные, суды городов федерального значения, автономных областей и автономных округов.

По итогам рассмотрения заявления суд выносит решение, которое вступает в законную силу спустямесяц. Обычно к данному времени подразделение Росреестра уже вносит правки в государственный кадастр, заменив данные о кадастровой стоимости. Если же по каким-либо причинам этого не произошло, то с момента вступления решения в силу заявитель вправе обратиться в суд за выдачей исполнительного листа, который представляют в орган кадастрового учета либо в отдел службы судебных приставов-исполнителей, чтобы обязать подразделение Росреестра изменить размер кадастровой стоимости.

Обращаем ваше внимание, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новая цифра будет использоваться с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре, но не ранее даты внесения этих данных в государственный кадастр недвижимости.

Имейте в виду: если по вашему делу вынесено положительное решение, то уточненную декларацию по земельному налогу следует подавать после внесения новой кадастровой стоимости в официальные документы.