Перепланировка квартиры в панельном доме: как обойти несущие стены и другие полезные советы

Наконец, отменено согласование проектов со всеми надзорными органами, кроме жилищной инспекции. Собственнику или нанимателю квартиры нужно представить в службу «одного окна» Мосжилинспекции минимальный пакет документов, и через 20 дней (этот срок увеличивается до 35 дней, если дом является объектом культурного наследия) будет выдано разрешение на перепланировку или дан мотивированный отказ.

Изменения, связанные с перепланировкой, можно условно разделить на четыре группы по степени необходимости прохождения через горнило экспертных заключений.

Что точно нельзя делать

Эти изменения при переустройстве и перепланировке совершенно недопустимы.

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и др. Запреты относятся и к жилым, и к нежилым помещениям (например, подвалы, лестничные клетки, общие тамбуры и др.). Типичные примеры: установка в общем коридоре перегородки, перекрывающей доступ к электрощитку или пожарному шкафу; в квартире — устройство полов без звукоизолирующего слоя или с низкой шумоизоляцией. Не разрешается также закрывать газопровод панелями, замуровывать его в стенах и заделывать керамической плиткой. Газопровод должен быть доступен для осмотра и технического обслуживания. 

• Переустройство помещения или смежных с ним помещений, при котором они в установленном порядке могут быть отнесены к категории непригодных для проживания. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, изложены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». 
• Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, которое может привести к их разрушению. При сооружении новых потолков из ГКЛ приходится сверлить множество отверстий в потолочных плитах, то есть прочность последних в принципе должна уменьшиться. Как же быть? Внесем ясность: замена отделки потолков не является переустройством или перепланировкой. Такие отверстия не влияют на прочность перекрытия (их малая глубина обычно не превышает толщину защитного слоя арматуры железобетонных плит) и не разрушают всю конструкцию.
• Установка отключающих или регулирующих устройств в общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может влиять на потребление ресурсов в смежных помещениях. Например, нельзя монтировать повысительный насос для увеличения напора холодной воды. Аустановка терморегуляторов на подводке к отопительным приборам возможна в определенных случаях (в зависимости от схемы подключения обогревательного прибора к стоякам системы ЦО). 

• Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. Возникает вопрос: можно ли установить в вентканал вентилятор? Да, причем вентилятор устанавливают в индивидуальный квартирный вытяжной канал, а не в «ствол» (весьма полезна конструкция вентилятора с обратным клапаном).
• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (согласно расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых, размещении дополнительного оборудования в квартирах. Например, нельзя выровнять полы, различающиеся по высоте на 20 см, с помощью бетонной стяжки — она слишком тяжелая. Для этого придется выбрать другой вариант. 
• Перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды (даже если они будут остеклены и утеплены).
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. В данном случае неизбежны различные проблемы: образуется участок сети с увеличенным гидравлическим сопротивлением, что недопустимо; так называемая обратная теплая вода (ее температура около 20-25 С) сливается в эту систему и охлаждает воду, идущую к соседям. Кроме того, вы рискуете залить расположенную этажом ниже квартиру, даже не заметив этого. Чтобы обнаружить утечку, придется вскрывать весь пол. 
• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Это самое коварное положение. Правил и норм столько, что практически при любой самостоятельной переделке можно обнаружить их нарушения. Выход один — вести работы по утвержденному проекту, письменно оформив договор со строителями. 
• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий). 

• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). Это не значит, что во всех панельных домах придется устраивать фальшстены и фальшпотолки для размещения электропроводки. Согласно нормативам, можно прокладывать проводку в бороздах в штукатурном слое, в специальных коробах и трубах, в слое подготовки пола или в особых каналах и пустотах строительных конструкций. Обязательное условие: она должна быть выполнена из кабеля или представлять собой изолированные провода в защитной оболочке.
• Устройство новых лоджий и террас на вторых и расположенных выше этажах.
• Переустройство чердака, технического этажа.
• Работы по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Отметим, что переоборудование чердачного помещения под мансарду относится к реконструкции, а не к перепланировке и регулируется совсем другими нормативными правовыми актами. Кроме того, для такой реконструкции необходимо разрешение всех собственников помещений в доме, поскольку чердак относится к их общему имуществу.

Для чего не нужно разрешение

Эти мероприятия не считаются переустройством или перепланировкой и не требуют документального оформления. По сути, к ним относятся изменения, которые затрагивают элементы жилища, не отображаемые на планах БТИ или не указанные в паспорте квартиры.

• Косметический ремонт помещений (в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов, в частности, окон). Таким образом, теперь можно заменить старые оконные блоки новыми со стеклопакетами и не беспокоиться, что их цвет и рисунок переплета будут отличаться от первоначального.
• Устройство (разборка) встроенной мебели (шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений; их площадь не подлежит техническому учету).
• Замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (например, отопительный прибор заменяют более современным, но такой же мощности, однако подобное мероприятие необходимо согласовать с управляющей компанией).
• Установка наружных технических средств (антенн, кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов.
• Остекление лоджий и балконов (кроме домов, отнесенных к объектам культурного наследия).
• Перестановка бытовых электроплит в габаритах помещения кухни.

В каких случаях нужно согласование перепланировки

Это работы, для выполнения которых необходим проект.

• Устройство и перенос туалетов и ванных комнат.
• Остается в силе запрет на размещение их над жилыми комнатами и кухнями. Соответственно кухню или даже часть ее нельзя располагать под санузлом квартиры, находящейся этажом выше.
• Демонтаж перегородок, устройство не закрываемых дверями проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
• Вследствие этого нельзя объединять кухню, оборудованную газовой плитой или другими газовыми приборами, с гостиной в рамках студийного пространства.
• Устройство несущих стен. Такие работы иногда выполняют, если необходимо усилить перекрытие над помещением. Но при этом перераспределяется нагрузка на другие стены, что может привести к недопустимым деформациям. Поэтому и нужен проект.
• Создание проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
• Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимое в процессе ремонта или замены существующих.
• Создание проемов в несущих стенах панельного дома и межквартирных перегородках.
• Заделывание самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях. Не имеет значения, кто сделал проем в несущей конструкции — вы или прежний владелец квартиры. Вам придется представить не только проект, но и техническое заключение о допустимости такого переустройства. Проем, самовольно выполненный вашим предшественником в несущей стене, не удастся просто закрыть листами гипсокартона.
• Объединение лоджий с внутренними помещениями. 

• Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку от перекрытия (разгружающих). Разгружающие деревянные перегородки призваны уменьшить деформацию несущих конструкций перекрытия, вдоль которых они установлены. В каменных зданиях с жесткой конструктивной схемой деревянные перегородки также позволяют уменьшить пространственную податливость и увеличить устойчивость постройки в целом. Подобные перегородки встречаются в старых домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Их демонтаж возможен только в том случае, если перекрытия будут усилены, и выполнять его надо по проекту. 
• Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями (жителям зданий, построенных до 60-х годах ХХ века, надо прежде всего выяснить, какие у них перекрытия).
• Устройство в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на них (при условии, что перегородки толщиной более 10 см выполнены из кирпича, пазогребневых, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатных блоков либо из иных материалов, оказывающих нагрузки более 150 кг/м²). Это относится к любым домам — как полносборным, так и монолитным, поскольку предельные значения нагрузок и воздействий на элементы при расчете железобетонных конструкций едины для всех. 
• Работы по устройству полов, а также изменению их конструкции. На полах остановимся подробнее, поскольку при перепланировке к ним нередко относятся легкомысленно. Конструкция полов включает несколько слоев: основание, теплоизоляция, звукоизоляция, стяжка, верхнее (отделочное) покрытие. Могут быть и дополнительные слои. Количество слоев пола зависит от назначения помещения.

В дополнение скажем об установке стиральных и посудомоечных машин, а также гидромассажных ванн (в обиходе они получили у нас название «джакузи»). Требуется ли для этого разрешение? Стиральные и посудомоечные машины, СВЧ-печи, как и утюги, кофемашины, холодильники, относятся к бытовой технике, и согласовывать их установку и подключение не нужно, но только при условии совместного использования данных приборов в пределах выделенной электрической мощности. Это следует из п. 35 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Гидромассажная ванна и душевая кабина являются санитарно-техническими устройствами, и в настоящее время в домах с железобетонными перекрытиями такое оборудование можно монтировать взамен старого без дополнительного согласования. Однако установка тяжелых ванн-джакузи на перекрытия, не рассчитанные на такие нагрузки (например, деревянные), чревата серьезными последствиями для жителей квартир, расположенных ниже. Поэтому в данном случае нужен проект. Если же вы хотите организовать в квартире сауну с электроподогревом, требуется проект, предусматривающий специальные противопожарные мероприятия. 

Собственнику или нанимателю квартиры нужно только представить в службу «одного окна» Мосжилинспекции минимальный пакет документов. Через 20 дней (если дом является объектом культурного наследия — через 35 дней) он получит разрешение на перепланировку или мотивированный отказ.

О каких изменениях можно сообщить после

Согласно Постановлению N 508-ПП, выполнение некоторых работ можно оформить после их завершения — в уведомительном порядке, не получая предварительного разрешения. Другими словами, штрафные санкции за эти мероприятия вам не грозят. 

• Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь. Учтите, что крепление приборов и трубопроводов санитарно-гигиенических помещений к межквартирным стенам, ограждающим жилые комнаты, и к их продолжениям вне пределов комнат допускается только в том случае, если указанные стены выполнены из кирпича, имеют толщину не менее 0,38 м и при этом соблюдены нормативные требования к звуко- и виброизоляции. 
• Заделывание дверных проемов в ненесущих перегородках.
• Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия свыше допустимого уровня (имеются в виду перегородки из легких быстровозводимых конструкций — в этом случае нагрузка не превышает расчетную). 
• Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (за исключением межквартирных).
• Устройство проемов в ненесущих перегородках (кроме межквартирных). Возможность или невозможность проведения работ определяется главным условием: они не должны причинять ущерб безопасности или конструктивной надежности здания в целом либо отдельной его части, то есть не должны нарушать конституционные права других граждан, связанные с защитой их жизни и здоровья.

Когда сообщать о перепланировке

Те, кто изучил разнообразные типовые решения перепланировки жилья, представленные в Каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий на сайте Мосжилинспекции, и нашел подходящий вариант, могут пойти двумя путями. Все зависит от того, нужен ли проект для реализации конкретного решения.

• Если он не требуется, позволительно сначала выполнить работы, а потом сообщить об этом в жилищную инспекцию.
• А если понравившуюся перепланировку возможно сделать только по проекту, придется в первую очередь получить разрешение в службе «одного окна» Мосжилинспекции. Однако обращаться в проектную организацию не надо — в заявлении о перепланировке необходимо просто дать ссылку на выбранный вариант из каталога. В последнем пока представлены не все серии домов, но со временем он будет пополняться новыми решениями.

Возможно, ни один из вариантов, включенных в каталог, вас не устраивает или ваш дом построен не по типовому, а по индивидуальному проекту. В таком случае придется обращаться к автору проекта этого здания или в другую организацию, которая имеет разрешение на выполнение проектных работ (соответствующий допуск СРО), чтобы вам выполнили проект перепланировки. 

У вас незаконная перепланировка: что делать?

Для тех, кто уже изменил планировку своей квартиры, но не оформил все должным образом, актуален вопрос: надо ли сделать это теперь, когда уже не требуется получать разрешение на выполнение многих работ, и угрожают ли им штрафные санкции?

Полученный в БТИ план квартиры, на котором нет красных линий, обязательно понадобится в тех случаях, когда необходимо совершить какие-либо операции с этой недвижимостью, требующие нотариального удостоверения. Кроме того, при оформлении ипотечного кредита для покупки на вторичном рынке квартиры с измененной планировкой банк принимает решение в зависимости от того, являются ли сделанные работы законными. Иногда банк запрашивает такую информацию в Мосжилинспекции. Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой существенно ниже, так как новому собственнику придется легализовать ее и оформить новые документы технического учета. Согласно законодательству, новый владелец, приобретая права на жилое помещение, начинает нести и ответственность, связанную с его противоправным использованием.

Чтобы зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру (не имеет значения, сделана ли в ней несанкционированная перепланировка), нужен лишь план объекта недвижимости. В этом случае в графу свидетельства о государственной регистрации, описывающую объект, вносят отметку: «Произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке». 

Теперь несколько слов о штрафе за незаконную перепланировку. Хотя ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях никто не отменял, Мосжилинспекция лояльно относится к тем, кто решил добровольно «сдаться властям». По отношению к таким гражданам действует своего рода «амнистия», то есть обходятся без штрафов, но анализ изменений все равно проводят.

Если не затронуты несущие конструкции и общее имущество, оформление выполненных работ не представляет никаких трудностей и носит чисто уведомительный характер. Несколько сложнее, если произведенные изменения входят в перечень мероприятий, для реализации которых необходим проект.

В таком случае, чтобы легализовать перепланировку, придется помимо проектной документации представить также техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, оформленное уполномоченной проектной организацией, в частности ГУП «МосжилНИИпроект», а для типовых домов — ГУП МНИИТЭП. 

Если произведенные изменения нарушают действующие нормативы и согласовать их невозможно, самовольно переустроенное помещение необходимо вернуть в исходное состояние в соответствии с планом БТИ. Ну а если собственник или наниматель откажется выполнять законные требования жилищной инспекции, дело передают в суд. Подробную бесплатную консультацию по каждому конкретному случаю перепланировки москвичи всегда могут получить в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе.