Строительный полуфабрикат

Недостроенные дома, которые юристы называют объектами незавершенного строительства, появляются по разным причинам. Какие проблемы возникают при регистрации, страховании и покупке подобных «полуфабрикатов»?

Недострой на рынке загородных домов или дач, по неофициальной статистике, встречается довольно часто - одно-два из каждых десяти предложений. Они обычно кажутся выгодными. Но не стоит спешить - здесь есть свои подводные камни.

Мы строили и недостроили...

Строительство - длительный, затратный и всегда связанный с риском процесс. До его окончания дом фактически представляет собой конструктор, набор строительных материалов. Однозначного юридического определения у объекта незавершенного строительства нет. По сути, это расположенная на определенном участке земли некая недвижимость, строительство которой приостановлено (в основном из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения), а переместить ее, не причинив ущерба назначению, невозможно. Такой объект имеет ряд особенностей, в частности он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Пока договор строительного подряда еще действует (например, сроки его не истекли), зарегистрировать право собственности на недвижимость не удастся. Тому, кто решил продать недостроенный дом, придется расторгнуть договор. Если такая возможность не была предусмотрена и оговорена заранее, подрядчик вправе применить определенные штрафные санкции.

Именно из-за юридической неопределенности может возникнуть ситуация, когда деревянный дом продают не как объект недвижимости, а как набор строительных материалов или вообще как дрова, без переуступки права собственности на землю. Таким образом, в понятии "недострой" самое главное - неразрывная связь с землей, на которой стоит подобная недвижимость. Если на участке есть строительный фургончик (бытовка) на блочном фундаменте, который можно перенести на другую территорию, это не недострой.

Важны ли причины остановки строительства? Безусловно, особенно при покупке недостроя. Одно дело, если владельцы не рассчитали свои силы или изменились обстоятельства. Например, решили переехать в другой город, купили иной участок или кончились деньги на стройку (это случается нередко). Строящийся дом может быть подпорчен в результате стихийного бедствия (скажем, наводнения). Чаще всего и продавца, и покупателя устраивают такие варианты, когда перерыв в строительстве связан с наступлением холодов или с технологическими особенностями возведения жилья (допустим, требуется время на усадку фундамента). Но причины продажи бывают и другими: например, продавцам больше не нравится проект, по которому строится дом. Если дело только в том, что у них родился ребенок, а детская в доме не предусмотрена, - вероятно, это будет не слишком важно для потенциального покупателя. Но если проблема в том, что недостроенный дом занимает большую часть участка и нельзя даже погулять вокруг него, при продаже подобной незавершенки возможны трудности. Может возникнуть и такая ситуация: дом почти построен, но обнаружились определенные недочеты, устранить которые довольно накладно. Влюбом случае, оценивая потенциальную покупку, стоит узнать причины продажи недостроя.

Если объекту незавершенного строительства придать юридический статус, его можно продавать или сдавать в аренду, использовать в качестве предмета залога при обращении в банк за кредитом (даже недостроенный дом стоит больше, чем стройматериалы, необходимые для его возведения). Его также можно (и нужно) застраховать, чтобы уберечь от природных катаклизмов и от умышленных или неосторожных действий третьих лиц.

Чтобы купить, продать, застраховать или использовать в качестве объекта залога недостроенный дом, нужно пройти процедуру государственной регистрации прав на него

Новый статус

Право собственности на объект незавершенного строительства необходимо зарегистрировать, иначе совершать с ним сделки будет невозможно. Дом-«полуфабрикат» может быть поставлен на учет в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности.

Всоответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, необходимы следующие документы:

свидетельство о праве собственности на тот земельный участок, где расположен регистрируемый объект;

если участок не находится в собственности - документы, в соответствии с которыми вы пользуетесь им (например, долгосрочный договор аренды, договор купли-продажи, постановление органа местного самоуправления о выделении земли под строительство ит.д.);

разрешение на строительство, если его необходимо было получать (например, если вы возводите дом не на территории садового товарищества или не на земле, специально отведенной под индивидуальное жилищное строительство);

проектно-сметная документация на весь объект;

документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (они нужны для того, чтобы определить индивидуальные признаки строящегося дома).

Итак, все необходимые бумаги переданы на регистрацию. После этого организация, которая ее производит, вправе на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектносметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства данной документации. Это делают для того, чтобы исключить регистрацию самовольно возведенных строений, а также выявить такие стройки, где нарушаются градостроительные нормы и правила и СНиПы. Помимо самого строения регистрации подлежат и все его обременения (например, такие, как сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества идр.), поскольку объект незавершенного строительства может быть объектом залога.

Довольно часто владельцы недостроя не спешат регистрировать его. Причина этого, как правило, - желание сэкономить и не платить налог на недвижимое имущество. Безусловно, никто не может заставить вас зарегистрировать в установленном порядке еще не готовый дом. Однако и оформить регистрацию жильцов в таком доме-«полуфабрикате» будет невозможно.

Если строительство возобновлено после первичной регистрации права собственности, на основании новой технической документации объекта по заявлению правообладателя в соответствующую запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносят изменения. Втаком случае недострой прекращает свое существование, а достроенный объект подлежит государственной регистрации.

Незавершенка — это некая недвижимость на определенном участке земли, переместить которую без ущерба для ее назначения невозможно. она не может быть предметом действующего договора строительного подряда

Страхование незавершенки

Строительство всегда сопряжено с определенным риском. Поэтому нет лучшего способа защитить свои деньги, чем застраховать стройку. Большинство страховщиков готовы заключить договор на любом этапе - от разгрузки стройматериалов до возведения дома (пока не закончился гарантийный срок на качество работ).

При заключении договора страхования строительно-монтажных рисков можно застраховать не только сам объект незавершенного строительства, но и следующее:

объекты монтажа;

имущество, которое находится на стройплощадке и принадлежит подрядчику;

строительную технику;

временные сооружения и другое оборудование строительной площадки

материалы, находящиеся на хранении за пределами стройплощадки.

Обязательный компонент договора страхования - риски, которые бывают как стандартными (пожар, взрыв, удар молнии, падение летательных аппаратов и их обломков, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц), так и специфическими (ошибки при строительстве и монтаже, аварии инженерных сетей, проседание грунта, подтопление грунтовыми водами, обрушение или повреждение строящихся объектов, недочеты проекта). Можно также застраховать гражданскую ответственность подрядчика перед третьими лицами и послепусковые гарантийные обязательства. Впоследнем случае возмещению подлежат убытки, причиненные гибелью или повреждением построенного объекта, если они явились следствием недостатков, допущенных при выполнении строительно-монтажных, пусконаладочных либо гарантийных работ и выявленных в период действия послепусковых гарантийных обязательств.

Наконец, при заключении договора страхования необходимо обратить внимание на страховую сумму. Обычно при страховании объекта незавершенного строительства страховая сумма устанавливается в размере проектной (сметной) стоимости дома, а при страховании строительной техники и оборудования - в размере их действительной стоимости.

Для получения свидетельства о государственной регистрации дома «полуфабриката» необходимо, чтобы земельный участок был предназначен для жилищного строительства

Покупаем «полуфабрикат»

Если вы собираетесь приобретать объект незавершенного строительства, важно иметь в виду несколько факторов. Прежде всего необходимо трезво и рационально оценить предполагаемую покупку. Разумеется, цена дома-"полуфабриката" ниже, чем готового (разница в цене последнего и построенного на 70 %, по оценке экспертов, составляет до 40 %). Но если недострой простоял без крыши несколько лет, вполне вероятно, что значительно дешевле будет снести его, чем перестроить. Так, строители говорят, что кирпичная кладка без защиты разрушается со скоростью пять рядов в год. Возможно, для оценки объекта незавершенного строительства потребуется пригласить специалиста - эксперта-строителя. Это позволит избежать покупки дома с "привидениями" - скрытыми строительными проблемами разного рода.

Стоит также оценить проект дома, если построенная часть не позволяет получить представление о том, каким будет результат. Иобязательно узнайте причину продажи. Если при строительстве возникли проблемы, из-за которых первый владелец отказался доводить его до конца, вы можете получить совершенно неликвидный недвижимый груз.

Обратите внимание на стоимость недостроя. Цена складывается из стоимости участка, коммуникаций, стройматериалов и работ, выполненных на момент продажи. Продавцу придется снизить цену, если покупателю предстоит не только стройка, но и вывоз и утилизация строительного мусора.

При заключении договора купли- продажи объекта незавершенного строительства особых сложностей обычно не возникает. Важно учесть следующее:

в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны основные характеристики дома-"полуфабриката" (в том числе его расположение на земельном участке) - они являются предметом договора и поэтому должны быть названы как можно более правильно;

чтобы предмет договора был определен совершенно точно, к документу можно приложить акт технического состояния дома. Для этого необходимо пригласить представителя БТИ, который составит техническое описание;

если недострой стоит на арендованной земле, а не на находящейся в собственности, придется совершать две сделки - оформить переуступку права аренды и приобрести объект незавершенного строительства.

Подводя итог, отметим, что покупка недостроенного дома может оказаться очень выгодной, если все документы в порядке, нет конфликта с органами местной власти и проблем с инженерно-техническими коммуникациями. Тщательная проверка и консультация экспертов в области строительства помогут вам приобрести «полуфабрикат» дома своей мечты.

Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№159

Материал подготовила

Юлия Чернова