Стоит ли обращаться к риелтору?

При покупке жилья вы можете действовать самостоятельно, или же прибегнуть к помощи нотариуса или юриста, или же нанять посредника — риелторское агентство или частного маклера.

Обязанности риелтора

Обычно размер комиссии риелторского агентства составляет 3–5 % от суммы сделки, в некоторых случаях плата возрастает до 7–10 %. Перечислим обязанности риелтора для того, чтобы определить его место в сделке с недвижимостью.

Риелтор выполняет следующие должностные обязанности: 

• осуществляет работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов;
• получает и обрабатывает информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
• изучает спрос и предложение на рынке недвижимости;
• регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр;
• в отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;
• осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты;
• организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
• оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем;
• согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью;
• оказывает помощь клиентам в сборе документов и оформлении сделок;
• информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определённым требованиям;
• организует подписание договоров купли-продажи или передачи в аренду объектов недвижимости;
• содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность;
• представляет интересы клиентов при заключении сделки, обеспечивает сохранность документов, оказывает помощь при взаимодействии с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок.

Фактически риелтор (или его помощник) производит первичную оценку объекта недвижимости и составляет его презентацию при продаже или своеобразную поисковую характеристику при покупке жилья. Специалист рынка недвижимости должен найти для клиента наиболее выгодное предложение. Риелтор помогает в подготовке документов, консультирует и сопровождает клиента до конца сделки, координирует действия всех участников сделки.

Предусмотрена дисциплинарная и финансовая ответственность риелтора за ненадлежащее исполнение (или неисполнение) своих должностных обязанностей и причинение материального ущерба.

Закрытые базы

Если вы хотите купить квартиру, то, скорее всего, уже представляете, какой она должна быть. Зная собственные финансовые возможности и жизненные потребности, вы вполне можете обратиться к тем объявлениям, которые размещаются в открытых источниках.

В Интернете существует достаточное количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Хотя, если речь идёт о покупке элитной (или специфической) недвижимости, обращение к риелторам будет более продуктивным, поскольку такие базы ведут только сами агентства, доступ к ним не получить.

Решение о том, нужен ли помощник — риелтор или юрист — для заключения сделки, покупатель принимает сам; банк вправе настойчиво требовать от покупателя привлечь риелтора лишь при покупке жилья в новостройке с использованием заёмных средств (ипотечного кредита)

Фактически риелтор анализирует предложения рынка, ориентируясь на ваши предпочтения, которые вы ему изложите. Однако поработать таким фильтром можете и вы сами, ведь как бы риелтор ни ориентировался на рынке недвижимости, какие бы собственные клиентские базы он ни вёл, он не до конца знает, что именно вы ищете. Вполне возможно, что вы выберете не идеальный вариант, зато подходящий именно вам и вашей семье.

К слову, можно воспользоваться и закрытыми риелторскими базами, оплатив доступ к ним, например, на месяц.

При продаже жилья вы также можете подготовить и разместить ваше предложение в тех же открытых источниках. Здесь вопрос скорее в обработке звонков — сможете ли вы принять и обработать звонки от потенциальных покупателей, уделив каждому из них необходимое время.

С чего начать? 

После того, как вы отобрали все понравившиеся вам объявления, необходимо обзвонить хозяев квартир, уточнить информацию и договориться о встрече для просмотра объектов не- движимости.

Будьте готовы, что в объявлении может быть указана неправильная, неполная или не соответствующая действительности информация. Например, вам могут сказать, что квартира находится не на последнем этаже дома, поскольку там ещё есть чердак или технический этаж.

Приготовьте себе блокнот со списком вопросов. Кратко записывайте ответы вашего визави, это поможет впоследствии сравнить имеющиеся предложения. Например, можно уточнить цену, за которую продаётся квартира, и спросить, возможен ли торг; задать вопросы про интересующие вас параметры жилья из тех, которые не указаны в объявлении; прояснить ситуацию по поводу правоустанавливающих документов и истории жилья.

На просмотр квартиры также желательно идти с блокнотом, а ещё лучше воспользоваться видеокамерой телефона (в этом случае необходимо обязательно спросить разрешения хозяев квартиры на съёмку). Не стесняйтесь задавать вопросы — желающие продать жильё хозяева поговорят с вами, а если они не хотят рассказывать, возможно, просто есть проблема с объектом продажи.

Учтите, что при просмотре практически каждой квартиры вас будут поторапливать с ответом. Риелторы обычно пытаются таким образом создать ажиотаж, показать, что именно на эту квартиру есть огромный спрос. Однако торопиться не следует, хотя процесс поиска квартиры может отнять много времени.

Даже если квартира вам очень понравилась, не забудьте, что предстоит ещё один очень важный этап — проверка её юридической чистоты. 

Учтите, что иногда мошенники пытаются продать одни и те же квадратные метры нескольким покупателям, показывая качественно сделанные копии, чтобы скрыться с деньгами до заключения сделки

Как избежать мошенничества? 

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то проверка юридической чистоты сделки не займёт много времени. Так же будет и в тех случаях, когда речь идёт не о цепочке перепродаж.

Во-первых, проверьте, продаёт ли квартиру собственник или вы общаетесь с его доверенным лицом. Попросите паспорт продавца и правоустанавливающие документы на квартиру.

Если всё же квартиру продаёт посредник, с собственником необходимо переговорить по телефону, а ещё лучше — по скайпу, чтобы видеть человека.

Изучите доверенность, она выдаётся на время (то есть срок её действия ограничен) и предполагает, что доверенное лицо может осуществлять строго определённый перечень действий. Если в доверенности нет ни слова о продаже недвижимого имущества доверителя, не соглашайтесь на сделку.

Во-вторых, изучите правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор с застройщиком о передаче квартиры в собственность, свидетельство о собственности, полученные при приватизации жилья, а также договоры купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о государственной регистрации права).

В-третьих, можно (и нужно) получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости в территориальном подразделении Росреестра. Из этой выписки будет ясно, скольких владельцев сменила квартира, а также кто владеет ею сейчас. Кроме того, если на квартире есть обременения (наложен арест, например), это также будет указано в выписке.

Наконец, необходимо попросить владельца показать вам свежую выписку из домовой книги (её заказывают в многофункциональном центре, или же можно посмотреть информацию онлайн, если продавец зарегистрирован на Портале государственных услуг). Так вы получите информацию о том, кто постоянно или временно зарегистрирован в квартире, нет ли «тайных» (вроде отбывающего наказание в местах лишения свободы дальнего родственника) или проблемных (например, несовершеннолетних детей) жильцов.

Всегда обращайте внимание на дату выдачи всех документов: они должны быть получены пять — семь дней назад максимум. На этапе проверки квартиры лучше использовать помощь профессионалов. Чаще всего у риелторов и специализированных юристов есть контакты в правоохранительных органах, которые участвуют в подтверждении чистоты предполагаемой сделки.

Как сбить цену?

В отношении умения риелторов сбить цену для клиента мнения не сходятся. С одной стороны, риелтор мало заинтересован в торге, что вполне понятно — его вознаграждение зависит от суммы сделки. С другой стороны, довольный ценой клиент порекомендует своего риелтора друзьям и знакомым, напишет хороший отзыв о сотрудничестве в Интернете. А это значит, что такой риелтор обеспечит себя новыми клиентами и потенциальным заработком.

В любом случае на риелтора надейся, но и сам не плошай. При покупке квартиры на вторичном рынке торговаться можно и по поводу состояния жилья («так не хотелось делать ремонт сразу после переезда, а тут придётся»), и по поводу удалённости от метро, и по поводу этажа и т. д.

При покупке жилья в новостройке опытные продавцы предлагают обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, просто спросите о возможности скидки, очень часто этого простого вопроса оказывается достаточно для того, чтобы продавец (или его представитель) пошёл на некоторые уступки. При покупке жилья в новостройке шанс получить скидку выше в конце квартала (или года), когда продавцам надо выполнить план.

Обратите внимание на то, как изложена последовательность выплат: дождитесь не только удостоверения договора, но и момента освобождения прежними хозяевами жилплощади; все сделанные выплаты должны быть оформлены документально

Во-вторых, сравнить цену на квартиры одинаковой планировки на раз- ных этажах (если вы приобретаете жильё в новостройке). Очень часто десятки тысяч рублей стоят не дополнительные метры, а вид из окна или удалённость от лифта. Оцените, что для вас важнее — возможность видеть из окна сквер или же безотлагательная покупка, например, бытовой техники для новой квартиры.

В-третьих, можно попросить скидку за ипотеку или предоплату, поскольку в этом случае продавец получит свои деньги сразу, ему не придётся ждать. Чем быстрее застройщик получает от покупателя деньги (и чем больше будет сумма), тем выгоднее. Это можно использовать при переговорах с продавцом.

Если покупаете квартиру в рассрочку, уточните, каков её максимальный срок. Это необходимо знать, потому как при наличии возможности выплатить стоимость квартиры быстрее можно просить скидку.

Наконец, как повод для торга можно использовать дополнительные покупки (машино-место), но не нужно говорить об этом сразу.

К кому обратиться за помощью?

Совсем отказываться от помощи в деле покупки жилья не стоит. Если вы не хотите обращаться к услугам риелтора, есть ещё специализированные юристы и нотариусы.

Не вызывает сомнений, что нотариальное удостоверение договора — один из самых безопасных способов заключения сделки. В силу того, что каждый нотариус обязательно оформляет страхование профессиональной ответственности и несёт ответственность (в том числе имущественную), ваш договор купли-продажи будет под надёжной охраной. Даже в тех случаях, когда судебного разбирательства не избежать, нотариус будет на вашей стороне и будет вызван в суд в качестве третьего лица. Бланки, используемые нотариусом, подлежат учёту в нотариальной палате региона, а это означает, что подделать их крайне сложно (и соответственно, можно довольно легко проверить подлинность).

Даже если вы самостоятельно составите текст договора, нотариус (или его помощник) обязательно проверят его, но чаще всего вам предложат вос- пользоваться текстом, который составили профессионалы. По закону нотариусы консультируют обращающихся к ним за услугой по удостоверению юридически значимых действий, это означает, что вам разъяснят юридическую сущность совершаемых вами действий и предостерегут от возможных ошибок.

Информация о совершённой сделке будет занесена в реестр нотариальных действий. Один из экземпляров документа, удостоверяющего сделку, остаётся в деле у нотариуса вместе с копиями правоустанавливающих и других документов. В случае утраты или порчи оригиналов документов нотариус по вашему запросу выдаст дубликат.

Минусы обращения к нотариусу состоят в том, что вам придётся собирать все документы самостоятельно, поскольку ни сам нотариус, ни его помощник эти функции не выполняют. Да и дееспособность сторон нотариус может оценить лишь визуально, поэтому при заключении сделки будет нелишне затребовать от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также обеспечить видеофиксацию процесса подписания договора.

Ещё один вариант для тех, кто не хочет обращаться к риелторам, — поиск юриста, специализирующегося в области недвижимости. Таких специалистов можно найти в юридической консультации.

Юридическое сопровождение сделки будет заключаться в следующем:

• проверка правоустанавливающих и других документов на квартиру (согласие супруга, законность перепланировок; отсутствие задолженностей по квартплате;
• получение необходимых выписок из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих отсутствие претензий на квартиру, например, со стороны возможных наследников, а также количество предыдущих продаж этого жилья (хотя это может сделать совершенно любое заинтересованное лицо, обратившись с удостоверяющим личность документом и заявлением в Росреестр при условии оплаты соответствующей пошлины);
• содействие в получении согласия органов опеки, если у продавца недвижимости есть несовершеннолетние дети;
• составление договора с учётом возможных подводных камней (неустойка за несоблюдение сроков освобождения квартиры, штрафные санкции за отказ продавать жильё в середине оформления сделки).

Совершенно необходимо воспользоваться консультацией юриста, если вы приобретаете недвижимость по договору ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца.

Наконец, может потребоваться помощь независимого эксперта-оценщика, который сможет уточнить стоимость квартиры, которую вы планируете приобрести. Особенно актуально это будет в том случае, если вы планируете воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья или если заявленная продавцом цена существенно ниже средней по рынку. Правда, в этом случае специалисты кредитного отдела банка, скорее всего, будут настаивать на обращении к «своим» оценщикам, в объективности которых нет сомнений.

Как получить выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — документ, удостоверяющий только факт проведения государственной регистрации права. В данном документе подтверждается, что на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи, за определённым в ней лицом зарегистрировано указанное в ней право на основании поименованных в ней документов на описанный объект недвижимости, о чём в ЕГРН в соответствующий день сделана регистрационная запись под соответствующим номером.

При покупке или продаже квартиры может понадобиться или выписка об объекте недвижимости (основных характеристиках и зарегистрированных на него прав), или выписка о переходе прав на объект недвижимости.

Для получения выписки необходимо обратиться лично или через доверенное лицо в территориальное подразделение Росреестра или Кадастровой палаты, причём записаться на приём можно предварительно, воспользовавшись онлайн-сервисом на сайте ведомства. В заявке необходимо указать объект (или объекты) недвижимости, информация о котором вас интересует.

Кроме того, получить выписку можно в многофункциональных центрах (МФЦ) «Мои документы», а также по почте, направив соответствующий запрос или же заказав выездное обслуживание (за дополнительную плату). Для получения информации вам понадобятся только паспорт и квитанция об оплате услуг. Стоимость выписки для физических лиц составляет на бумажном носителе 300 руб., в электронной форме — 150 руб.

Денежный вопрос 

Не торопитесь с передачей задатка. В теории эта сумма должна служить доказательством заключения сделки в будущем. На практике нередки случаи, когда покупателя торопят, просят в подтверждение своих намерений передать продавцу некую «гарантийную» сумму. Даже расписку могут дать и документы на квартиру передать для начала процедуры оформления сделки. Вот только не оригиналы, а копии. И не одному потенциальному покупателю, а нескольким.

Окончательный расчёт лучше всего совершать через банковскую ячейку. При этом необходимо составить опись вложения в ячейку, не занижая при этом сумму. Иначе при расторжении договора вы не получите своих денег назад. Продавец сможет получить свои деньги только после того, как представит в банк зарегистрированный договор купли-продажи.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№222