Подарок с правом отзыва

Традиционно договор дарения квартиры — односторонняя сделка, необходимо лишь желание собственника безвозмездно передать имущество, но одаряемый вправе отказаться от дара.

Подарить нельзя

Законом строго предусмотрено, что в не­которых случаях дарение невозможно. Во-первых, родитель или опекун (законный представитель) не вправе подарить квартиру от имени не достигшего 14 лет или недееспособного подопечного (ч. 1 ст. 575 ГК РФ). Во-вторых, работник органов опеки и попечительства, воспитательной организации, лечебного учреждения не имеет права принимать в дар квартиру от лица, находящегося на лечении или воспитании (ч. 2 ст. 575 ГК РФ). В-третьих, государственным или муниципальным служащим запрещено принимать квартиру в качестве вознаграждения за услугу или выполненную работу (ч. 3 ст. 575 ГК РФ). Если эти требования были нарушены, сделку признают недействительной, что приведëт к возврату недвижимости дарителю.
Имущество, находящееся в общей собственности, может стать подарком только с согласия всех владельцев. Даритель вправе уполномочить представителя заключить от своего имени договор дарения, но доверенность на совершение сделки окажется недействительной, если в документе не назван одаряемый и не указан объект недвижимости.

Когда квартира получена по договору дарения, живущих в ней лиц можно выписать лишь через суд. Если у нового собственника имеются правоустанавливающие документы, суд примет его сторону. Трудности возникнут в том случае, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, у которых нет другого жилья

Договорные отношения

Договор дарения, в соответствии со ст. 574 ГК РФ, составляется в простой письменной форме. Это же правило распространяется и на сделки с недвижимым имуществом. Будьте внимательны: при дарении части квартиры документ должен быть удостоверен нотариусом. При несоблюдении формы договор считается недействительным, то есть подарить недвижимость «на словах» невозможно. Государственная регистрация договора не требуется, а вот легализовать переход прав на квартиру от одного собственника к другому необходимо. Сведения о новом владельце можно передать не только в отделение Росреестра, но и в Многофункциональный центр госуслуг.

Разумеется, не может быть одинаковых договоров, но некоторые элементы обязательны для всех документов: место и время заключения сделки; сведения о дарителе и одаряемом (Ф. И. О., даты рождения, адреса регистрации по месту жительства, паспортные данные); информация о предмете договора (адрес, этаж, метраж, количество комнат в квартире); указание о времени передачи недвижимости (это не означает, что квартира передаëтся после смерти дарителя, поскольку такое условие автоматически отменяет действие договора).

Для государственной регистрации перехода права собственности понадобятся следующие документы: проект договора; удостоверения личности дарителя и одаряемого; квитанция об уплате пошлины; кадастровый паспорт квартиры (если раньше он не представлялся в регистрационную службу).
Договор дарения прост в оформлении, не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Кроме того, имущество сразу переходит к одаряемому — не надо ждать государственной регистрации перехода права собственности (в отличие от купли-продажи). Так, подписанный договор будет признан действительным, даже если даритель умер до его регистрации. 

Однако договор дарения позволяет избежать законодательно установленных ограничений для возмездных сделок по отчуждению недвижимости, а значит, может быть использован для мошенничества. Например, если владелец хочет обойти требование закона о том, что при продаже доли квартиры необходимо сначала предложить её другим собственникам, то имущество достаточно подарить (по документам, разумеется). В то же время такой договор поможет тем, кто решил продать долю в законном порядке, но встретил противодействие со стороны совладельцев. 

Следует учесть, что договор дарения безусловен, то есть даритель не вправе возложить на передаваемое имущество обременения в свою пользу или в пользу третьих лиц. Это значит, что квартиру нельзя подарить, скажем, под обещание водить пожилую соседку в кино. 

Дарение квартиры юридически равнозначно получению дохода, а потому новый владелец должен заплатить налог в размере 13 % от стоимости недвижимости. Это положение не распространяется на дарение квартиры близкими родственниками, например детьми, родителями, бабушками и дедушками 

Основания для спора

Договор дарения может быть оспорен, если есть основания усомниться: в его форме (соблюдении юридических формальностей при оформлении); дее­способности или правоспособности дарителя, а также осознании им сути происходящего; намерении сторон безвозмездно передать имущество на добровольной основе. Рассмотрим все основания подробнее.

Договор дарения допустимо заключать устно лишь в том случае, если стоимость дара не превышает 3 тыс. руб. Следовательно, договор дарения должен быть письменно оформлен. Если же нарушены его форма и порядок подписания (ст. 168 ГК РФ), не зарегистрирован переход права собственности, сделка считается ничтожной (недействительной). В этом случае квартира по-прежнему остаётся в собственности дарителя.

Следующая группа оснований для оспаривания сделки относится к дарителю. Договор можно опротестовать: 

если он заключается одним из совладельцев недвижимости без согласия других собственников (например, муж не представил письменное, удостоверенное нотариусом согласие жены на дарение ребëнку квартиры или её части);

подписан несовершеннолетним (не достигшим 18 лет);

участник сделки признан недееспособным или не понимающим значения своих действий (например, находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения). На этом основании могут быть оспорены договоры дарения, заключённые пожилыми людьми;

его заключает представитель дарителя по доверенности, форма которой не соблюдена (не назван объект недвижимости либо одаряемый, не указан или истëк срок действия доверенности). Очень важно, чтобы одаряемый знал о том, что даритель не правомочен совершать сделку, однако принял подарок. В противном случае он чистосердечно заблуждался, и оспорить договор не удастся.

Ещё одна группа оснований для оспаривания касается условий заключения договора. Прежде всего, дарение может быть притворным или мнимым, когда им прикрывают куплю-продажу. В этом случае даритель чаще всего не понимает сути сделки, заблуждается в силу возраста или состояния душевного здоровья. Возможно также, что договор заключается под воздействием силы, принуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств или же элементарного обмана (необходимо предоставить доказательства силового или психологического давления на дарителя, членов его семьи, родственников, близких ему людей). 

Кроме того, даритель (или заинтересованные третьи лица) может оспорить договор, если новый владелец не заботится о полученной недвижимости. Действия одариваемого должны явственно свидетельствовать о небрежном отношении к подарку, а также об угрозе состоянию квартиры (например, поджог имущества, ненадлежащее содержание инженерных коммуникаций).

Наконец, если одариваемый умер, бывший владелец может потребовать вернуть подаренное имущество (а не передать его наследникам скончавшегося). Однако это требование законно только в том случае, если было предусмотрено условиями договора, иначе у дарителя нет оснований требовать обратного перехода права собственности на квартиру.

Все в суд

Заинтересованное лицо (в том числе и не участвующее в сделке) может оспорить договор дарения квартиры в судебном порядке. Для обращения в суд необходимо составить иск, в котором должны быть отражены обстоятельства заключения договора дарения, указаны реквизиты подтверждающих сделку документов. К иску следует приложить не только копии документа, подтверждающего личность заявителя (паспорт), но и копии договора дарения, документы на квартиру, а также собранные доказательства (письма, фотографии, справки из правоохранительных органов и медицинских учреждений, если было зафиксировано избиение или же сторона сделки находилась под воздействием одурманивающих веществ, протоколы допросов и заявлений в полицию, свидетельство о смерти одариваемого и др.). Иск можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи профессиональных юристов. 

Участник сделки, его уполномоченный или законный представитель должен представить исковое заявление в суд. После исследования материалов будет назначено судебное заседание, по результатам которого договор признают недействительным либо, напротив, имеющим законную силу. В первом случае квартира вновь перейдёт в собственность дарителя, но на него будет возложена обязанность возместить все средства, потраченные одаряемым на квартиру в период владения. 

Стороны сделки могут отменить договор дарения в течение 3 лет с начала его действия. Если иск предъявляет третье лицо, срок составляет 10 лет с момента, когда истец узнал о переходе прав собственности. Если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, у истца есть 1 год, чтобы признать дарственную недействительной

Подарить или завещать?

Сравним договор дарения и завещание, которое также носит безвозмездный характер и по сути является односторонним (см. таблицу).
Итак, завещание имеет преимущество перед договором дарения только по части приватности. Если в какой-то момент завещатель захотел изменить решение, он не обязан уведомлять наследников. Однако стоимость оформления имущества для наследников значительно выше, чем для одаряемых, к тому же они не так хорошо защищены законом, как вторые.  

Альтернативная история

Если по каким-то причинам вас не устраивают ни вариант дарения квартиры, ни заключение сделки купли-продажи, ни оформление завещания, есть и другой путь. Передать квартиру новому собственнику можно, получив взамен не только (или не столько) деньги, но и, например, какие-либо услуги. Речь идëт о договоре пожизненного содержания (ренте). В подобном случае получатель ренты передаëт плательщику имущество в собственность, а тот обязуется в течение жизни бывшего собственника периодически выплачивать ему денежные средства либо оказывать помощь в натуральной форме (продуктами, лекарствами, одеждой и т. п.). Законодательство предусматривает несколько условий, которые служат свое­образной страховкой для рентополучателя. Во-первых, даже если по договору плательщик ренты сразу же становится собственником имущества, распорядиться им (то есть продать, подарить, обменять, сдать в аренду) он может исключительно с согласия бывшего владельца. Во-вторых, получатель ренты имеет право расторгнуть договор, если плательщик нарушает условия договора пожизненного содержания (справедливости ради стоит отметить, что недобросовестные рантье нередко пользуются этой прерогативой, дабы увеличить размер выплат или улучшить условия жизни). В-третьих, даже если переданное плательщику имущество будет уничтожено, например в результате стихийного бедствия, он не вправе прекратить выплату ренты или отказаться от предоставления натуральной помощи.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№215