Памятка для заказчика: выбор подрядчика и заключение договора

В этой статье мы поделимся с читателями опытом в поисках Исполнителя для ремонта квартиры. Встроительстве такого Исполнителя называют Подрядчиком.

Итак, архитектурная и техническая части проекта у вас на руках, необходимые разрешения получены, осталось выбрать строителей. Как и в случае с архитектором, надежнее всего воспользоваться рекомендациями друзей, уже переживших ремонт и, несмотря на это, продолжающих общаться с Подрядчиком. Множество других претендентов на ваш заказ можно легко обнаружить в прессе- начиная от толстых глянцевых журналов и заканчивая объявлениями в газетах. Ктелефонным ответам потенциальных Подрядчиков на вопросы о цене, качестве и сроках ремонта надо отнестись как к состязанию хвастунов, поскольку реальные цены и сроки определяются только после детального изучения проекта. Чем сложнее проект и слабее его технологическая проработка, тем выше цена ремонта. Бывает, что стоимость ремонта однокомнатной квартиры-студии в 40м² превышает стоимость традиционного «евроремонта» стометровки. Показатель сложности, столь сильно влияющий на цену, надо было отслеживать при проектировании. После утверждения проекта Заказчиком это уже величина, постоянная для всех строителей, желающих его реализовать. Сравнивать же качество работ различных Подрядчиков лучше, посмотрев на реально построенные ими объекты.

Учитывая вышесказанное, не надо сразу исключать претендентов, называющих по телефону большие по сравнению с другими цены и сроки, так как после составления смет и оценки качества их предложения могут оказаться самыми привлекательными.

Строители по-разному подходят к составлению смет:

серьезные Подрядчики подробнейшим образом расписывают и работы, и материалы, чтобы, с одной стороны, самим не оказаться в убытке, а с другой- не завысить цену по сравнению с конкурентами (таких Подрядчиков, к сожалению, меньшинство);
Подрядчики, работающие "наавось», обходятся только средней стоимостью в расчете на квадратный метр площади, а материалы вообще не включают в смету, предпочитая отчитываться перед Заказчиком чеками (характерно, в основном, для бригад);
большинство же фирм делают укрупненные сметы, в которых обычно перечисляются 10-15 основных видов работ с указанием их стоимости:

Виды работы	Цена 1м² поверхности, $
Демонтажные работы (снятие старой стяжки, штукатурки, снос перегородок, демонтаж оконных и дверных блоков и прочее)	1-3
Устройство стяжки	6-12
Электромонтажные работы (разводка, установка э/у изделий)	10-20 (1м² площади) или 5-10 (точка)
Сантехнические работы (разводка, установка с/т приборов)	40-120 (1прибор)
Штукатурные работы	6-12
Малярные работы (шпаклевка, проклейка «паутинкой», окраска)	4-12
Гипсокартонные работы: плоские поверхности	4-8
сложные поверхности	8-15
Плиточные работы	10-25
Паркетные работы под ключ (сукладкой фанеры)	154-40
Установка дверей под ключ	30-100 (штука)
Утепление стен, полов и потолков на лоджиях	10-25
Гидроизоляция полов	2-4
Монтаж электрических теплых полов (стерморегулятором и датчиком)	30-100 (комплект)
Укладка линолеума, ковролина	3-6
Монтаж подвесных потолков (реечных, "армстронг" и т.п.)	4-8

Эти цены сложились в Москве к концу 2002г. За такие деньги работа должна быть выполнена по категории "высококачественная". Качество- еще один из главных показателей, определяющих цену. Всего категорий качества три: простая, улучшенная и высококачественная. Количественные характеристики и методы проверки качества даны в СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", который в Москве можно приобрести на строительной выставке на Фрунзенской набережной. Для примера рассмотрим, как отличаются по качеству штукатурные работы. Допускаются "неровности поверхностей плавного очертания на площади 4м²:

при простой штукатурке- не более 3-х, глубиной (высотой) до 5мм;
то же, улучшенной- не более 2-х, глубиной (высотой) до 3мм;
то же, высококачественной- не более 2-х, глубиной (высотой) до 2мм (СниП 3.04.01-87, стр.23). Там же даны допустимые отклонения от горизонтали и вертикали.

Если Заказчик согласен на категорию качества "простая", то цены на работы должны быть примерно в два раза меньше нижней границы значений, приведенных в таблице. Нижняя граница цен перечня соответствует "неизвестным" специалистам, бригадам или недавно созданным организациям, верхняя- солидным фирмам, существующим более 5лет. Где-то посередине находятся частные мастера с хорошей репутацией. Здесь мы сталкиваемся с третьим показателем, влияющим на цену,- надежностью и ответственностью исполнителя.

Опытные частные мастера обычно в бригадах не работают и подсобников привлекают лишь в случае необходимости. На таких людей можно положиться, не дергать их постоянными проверками и быть спокойным за свою нервную систему. Только вот беда- найти их непросто. Аесли найдете, надо будет "отстоять очередь", то есть подождать, пока они закончат предыдущие работы (иногда это несколькомесяцев). Кроме того, профессионалы, как правило, имеют узкую специализацию, и при проведении комплексного ремонта необходимо будет искать отдельно штукатуров, плиточников, маляров, паркетчиков и т.д., связывать их в единую технологическую цепочку, заниматься материалами и другими прорабскими делами. Для всего этого нужны не только силы и время, но и определенные знания, а еще лучше- опыт в области строительных и отделочных работ. Если чего-то из перечисленного выше у вас нет, попробуйте обратиться к фирмам, приняв при этом всевозможные меры предосторожности, о которых речь пойдет ниже.

Организации вам всегда будут рады и заключат договор без всяких очередей. Но рекомендуется проверять работу их "специалистов", так как после заключения договора у фирм появляется соблазн привлечь дешевых рабочих (им, как правило, достается 25-50% от сметных расценок). Квалификация таких строителей обычно оставляет желать лучшего, и лишь постоянный контроль (хорошо бы профессиональный) качества их работы обеспечит высокие результаты в короткие сроки.

На первый взгляд, разница между известной фирмой и неизвестной бригадой заключается лишь в цене: работу выполняет такая же бригада, а представитель фирмы появляется лишь для получения денег и завоза материалов. Текучка кадров велика, рабочих на окладе практически нет- специалисты и бригады привлекаются под конкретный объем работ сдельно. Сегодня бригада работает под вывеской фирмы, а завтра ей подвернется самостоятельный объект- иона уже не работает независимо. Причем это характерно не только для российских Подрядчиков- утурков, югославов, итальянцев приблизительно та же картина. Вообще в организации ремонта мало что изменилось с конца XIXв., когда А.П.Чехов, как заправский строитель, коснулся специфики работы Подрядчика в своей повести "Моя жизнь (рассказ провинциала)", написанной в 1896г. Так что кому интересно подробнее узнать о нелегкой доле прораба- читайте классику. Мы же вернемся к защите интересов современных Заказчиков и, отрицая поверхностные выводы, сообщим свою точку зрения на преимущества опытной фирмы (работающей более пятилет) перед бригадой:

Больше вероятность возврата денег в случае порчи материалов или некачественного выполнения работ. При этом имеется целый спектр законных мер воздействия на фирму- иск в суд, лишение лицензии, антиреклама в СМИ и т.д. Для бригад же остаются только неформальные (ине всегда законные) меры воздействия, которые могут обойтись себе дороже.
Больше вероятность выполнения работы в срок и с высоким качеством, поскольку в фирме существует хоть какая-то вертикаль власти, над строителями есть несколько ступенек "начальников", которые худо-бедно поддерживают дисциплину и контролируют технологический процесс. Вбригаде же никому «больше других не надо», а влияние бригадира ограничено, так как для него предпочтительнее сохранить хорошие отношения с коллегами, нежели с заказчиком.

Поразительно, насколько по-разному могут работать одни и те же люди и как сильно могут отличаться их взаимоотношения с заказчиком в зависимости от того, действуют ли они напрямую или через фирму. Как показывает практика, напрямую для клиента обычно хуже, чем через фирму (подробнее об этом- вследующей статье «Стройка»). Поэтому экономить имеет смысл, только когда бригаду или специалистов вам рекомендуют близкие люди. Ни в коем случае не советуем запускать в свою квартиру неизвестных мастеров под их словесные гарантии и обещания.

Но вот вы выбрали категорию исполнителей (частные мастера, бригады или фирмы). Теперь остается провести конкурс, размножив проект по количеству претендентов. Главная задача Заказчика при подготовке к тендеру- донести до его участников документально оформленные требования к их работе, которые должны однозначно определять:

Состав работ (архитектурная и техническая части проекта плюс Технологические нормы (Приложение №3 к договору).
Качество работ (указывается в договоре со ссылкой на категорию качества и соответствующий СНиП).
Сроки поставки оборудования и комплектующих со стороны Заказчика (план-график поставок, Приложение №4 к договору).
Сроки выполнения ремонта Подрядчиком и санкции за их превышение (указывается в договоре).
Порядок оплаты работ и материалов (указывается в договоре).
Порядок изменения стоимости работ и материалов (указывается в договоре). Этот пункт очень важен, так как многие Подрядчики ради победы в тендере умышленно не вписывают в смету ряд работ, которые потом выставляют как дополнительные. Врезультате реальная цена у этих Подрядчиков оказывается гораздо выше, чем у конкурентов, проигравших конкурс. Таким фокусам необходимо поставить надежный заслон (см. статью "Нужно ли делать из мухи слона?" в этом номере и в №11 за 2002г.).
Порядок работы с субподрядчиками (указывается в договоре). Здесь, во-первых, надо определить правила приемки-сдачи объекта субподрядчиками друг другу и обозначить материальную ответственность за порчу вашего имущества; во-вторых, увязать оплату работ с их приемкой смежниками. Например, стяжка оплачивается Заказчиком только после ее приемки паркетчиками, подготовка стен под "венецианку"- после приемки художниками и т.д.
Типы используемых при ремонте стройматериалов (приложение №3- "Технологические нормы"). Если заранее не указать, какие стройматериалы должны использоваться, но сумму договора зафиксировать, то можно быть уверенным- строители приобретут самые дешевые. Аэто вряд ли в ваших интересах.

Требования к проекту нами подробно обсуждались в №11 за 2002 год. Категорию качества каждый определяет для себя сам. Сроки складываются, исходя из реалий по утверждению перепланировок, поставке заказного оборудования и материалов (сантехника, кухня, плитка, мрамор и т.д.), изготовлению заказных изделий (окна, двери, элементы интерьера) и выполнению необходимых строительных технологий. Если вы не хотите ужесточать и без того суровые санкции к Исполнителю за задержку срока и плохое качество работ, отраженные в законе "Озащите прав потребителей", можно просто сослаться на этот закон в договоре. Поверьте, Подрядчику мало не покажется. Например, штраф за каждый день просрочки составляет 3% от стоимости работ (Статья28, пункт5). Детским лепетом по сравнению с этим кажутся все те 0,1-0,3%, которые пытаются вставить в договор фирмы. Кстати, совсем не обязательно с ними спорить по этому поводу, пусть остаются в договоре эти "ноль-целые". Вслучае чего вы все равно возьмете 3%, так как по тому же закону (глава1, статья16, пункт1) «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Таким образом, с пунктами 1-4 все более или менее ясно, пример их отражения в договоре приведен ниже. Авот на пункте5 хотелось бы остановиться особо. Понятно, что Заказчику выгоднее оплачивать работы после их окончательной приемки и без всяких авансов, чтобы, в случае плохого качества или задержки по срокам, оштрафовать исполнителя на необходимую сумму, не прибегая к утомительному судопроизводству. Подрядчикам же, наоборот, выгодно получить деньги вперед и подстраховаться от "проблемы последнего платежа" (крылатое выражение директора одной строительной фирмы, которому заказчики постоянно недоплачивают из-за низкого качества работ). Истина, как всегда, находится где-то посередине и называется принцип одинакового риска:

Материалы заказчик оплачивает вперед, поэтапно, по мере их надобности на объекте (определяется планом-графиком производства работ, приложение №2 к договору).
Работы оплачиваются одним из следующих способов. Первый: 50% перед началом каждого вида работ, обозначенных в смете, 40%- после их приемки и 10%- после окончательной сдачи объекта. Второй: 25% от суммы всего договора- аванс, который затем списывается пропорционально стоимости отдельных видов работ после их приемки и оплаты на 65%. 10% снова остается на окончательную сдачу объекта. Это своеобразная гарантия Заказчику, позволяющая устранить всплывающие с течением времени недостатки (трещины в стяжке, несовпадение уровней паркета и плитки, неправильную геометрию дверных проемов, неверную разводку коммуникаций и т.п.).

Для Заказчика было бы недальновидным соглашаться на поэтапную оплату, привязанную только к календарным датам, вне зависимости от качества работ и сроков их выполнения. Такой подход стараются практиковать многие фирмы, особенно не утруждающие себя составлением смет, а ограничивающиеся лишь общей стоимостью за квадратный метр ремонтируемой площади. Вэтом абсолютно не прозрачном случае без эксперта не обойтись. За 1% от предполагаемой стоимости ремонта (исторически сложившийся тариф) независимый сметчик разработает подробную калькуляцию и согласованный с нею график оплаты. Эти документы Заказчик должен сравнить с аналогичными вариантами Подрядчика перед их подписанием. Как правило, строители в своем графике стараются выбрать львиную долю суммы в первой половине срока выполнения заказа, хотя самые дорогие отделочные работы (малярные, плиточные, паркетные) производятся ближе к финишу. «Развестись» (например, из-за плохого качества) с такими Подрядчиками достаточно сложно, поскольку оставшаяся часть работ всегда будет стоить у других строителей гораздо больше, чем останется после расчетов с первым. Подрядчики, очень хорошо это понимая и чувствуя себя полными хозяевами положения, совсем перестают заботиться о качестве и сроках. Не попасть в подобную ситуацию вам и поможет смета, составленная независимым экспертом.

Если проект сложный, мы вообще не рекомендуем связываться с Подрядчиками, которые не в состоянии написать точной сметы. Как же они тогда собираются строить?

Подведем краткие итоги вышесказанного:

Основные показатели, влияющие на стоимость ремонта:
1. Сложность проекта и уровень его технологической проработки.
2. Категория качества выполняемых работ и применяемых материалов.
3. Надежность и ответственность исполнителя («бренд»).
4. Срок выполнения ремонта.
  "Прессуя" строителей по срокам, надо все-таки иметь в виду, что существует объективно необходимое время на соблюдение строительных технологий (высушивание стяжки, полимеризация паркетного лака и прочее). Например, срок выполнения капитального ремонта квартиры в 100м² с использованием традиционных "влажных" технологий (стяжка, кирпичная кладка, штукатурка, шпаклевка+ покраска, плиточные работы и венецианская штукатурка) не может быть меньше 6месяцев. Для "ускорения" применяют индустриальные технологии- подвесные потолки, выравнивание стен гипсокартоном, регулируемые полы, обои вместо покраски и т.д. Но у индустриальных технологий есть свои эстетические и технологические минусы (подробнее см. специальный выпуск "Суперидеи" за 2002г.).
При проведении тендера необходимо добиться от всех его участников однозначного понимания и документального отражения в договоре стоящих перед ними задач. Лучше сделать это в письменной форме, передав соискателям заказа следующие документы:
1. Проект перепланировки (архитектурная и техническая части).
2. Список необходимых условий для включения в договор.
3. Технологические нормы и перечень используемых материалов.
4. График поставки оборудования и материалов Заказчиком.

Примеры подобных документов приведены ниже.

Список условий для включения в договор с Подрядчиком:

Подрядчик обязуется реализовать проект в полном объеме в рамках квартиры, находящейся по адресу_______________. Все проектные размеры, архитектурные и технические решения будут выполнены. Вслучае возникновения неучтенных при предварительном изучении проекта трудностей в его исполнении обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков контракта.

Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму __________________________, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Стоимость работ не может быть изменена, даже если Подрядчиком были упущены какие-либо виды работ или их объемы, на выполнение которых явно указывает проект.

Порядок оплаты. Перед началом работ Заказчик выплачивает Подрядчику аванс в размере ________________________. Из них ___________________________ (25% стоимости всех работ)- аванс на работы и ____________________- аванс на материалы 1-го этапа. Вдальнейшем деньги на материалы выделяются по мере необходимости, о чем Подрядчик должен предупредить Заказчика не менее чем за ______ дней. Формой отчетности по материалам являются ____________________ (указать вид документов- кассовые чеки, накладные и прочее). Оплата работ производится Заказчиком 1раз в месяц согласно фактически выполненным Подрядчиком работам и в соответствии со Сметой (Приложение №1 к настоящему Договору) в течение 3-х дней со дня их приемки (втом числе и субподрядчиками в части, их касающейся) и подписания соответствующего Акта. Аванс на работы (25%) при этом пропорционально вычитается. Вычитаются также 10% стоимости каждой процентовки, которые выплачиваются Подрядчикупосле окончания и приемки всех работ.

Дополнительными считаются работы, являющиеся результатом внесения Заказчиком письменных изменений в предоставленный Подрядчику ____ ____________200 г. проект и оформленные отдельным двухсторонним Актом с указанием согласованной цены и сроков их выполнения. Без подписания Акта дополнительные работы Подрядчику не оплачиваются.

Доставка, погрузка и разгрузка материалов и оборудования (втом числе поставляемых Заказчиком, кроме материалов субподрядчиков) осуществляется Подрядчиком.

Подрядчик обязуется выполнить все работы по настоящему договору через ________________________ месяцев после получения аванса в соответствии с календарным планом (Приложение №2 к настоящему договору). Последствия нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ определяются Законом "Озащите прав потребителей».

Недостатки должны быть устранены Подрядчиком в течение _________ дней со дня предъявления требования Заказчиком.

Все работы должны быть выполнены Подрядчиком по категории ________________________________ (указать: высококачественная, улучшенная или простая) в соответствии со СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» и другими действующими на территории РФ нормативными документами.

Сторонними организациями выполняются работы по ___________________________________ (перечислить работы). При этом Подрядчик осуществляет координацию действий субподрядчиков по типу генподрядной организации и участвует в приемке выполненных ими работ.

Подрядчик дает гарантию на работы _____________________ (указать срок) со дня приемки Заказчиком всего объекта.

Подрядчик несет полную материальную ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам при производстве работ.

Подрядчик обязан:

предъявлять представителю технадзора Заказчика все скрытые работы с оформлением соответствующего Акта или записи в тетради технадзора;
информировать представителя технадзора о приемке скрытых работ не менее чем за 2-е суток; вслучае неявки представителя Подрядчик вправе продолжать работы с односторонним подписанием Акта и записью в тетради технадзора;
произвести опрессовку систем водоснабжения и отопления, проливку канализации и замер сопротивления изоляции электропроводки своими приборами в соответствии с действующими нормативами в присутствии представителя технадзора Заказчика с записью в тетради технадзора;
постоянно иметь на объекте наливной водяной уровень со шлангом не менее 10м, пузырьковый уровень 0,5 и 2м, правило или рейку 2м;
оформить исполнительную документацию на скрытые коммуникации (водоснабжение, отопление, канализация, силовая и слаботочная проводка) и предъявить ее представителю технадзора Заказчика до замуровки или закрытия сетей;
принять на ответственное хранение на объекте прошнурованную и опечатанную тетрадь технадзора Заказчика; за пропажу тетради технадзора Подрядчик выплачивает Заказчику штраф в размере $500 в рублях по курсу ЦБ РФ, за пропажу каждой страницы из тетради- $100 в рублях по курсу ЦБ РФ.

Пример «Технологических норм» (Приложение №3 к договору)

Подрядчик обязуется при проведении работ соблюдать следующие технологические нормы и использовать следующие материалы:

Устройство перегородок производится из ГКЛ толщиной 12,5мм с обшивкой в два слоя с каждой стороны и звукоизоляцией материалом Isover.
Потолки, стены и полы присоединяемых лоджий теплоизолируются материалом Styrodur толщиной 50мм.
Выравнивание стен и потолков производится смесью Rotband.
Потолок полностью оклеивается укрепляющей стеклотканью "паутинка", стены- только в местах под окраску.
Цементная стяжка выполняется с использованием суперпластификатора С3 или из специальной сухой смеси «БИРСС».
На все внешние углы перегородок и потолков устанавливается перфорированный металлический уголок под покраску.
Основанием для паркета является фанера (лист 1,51,5м пилится на 4части) толщиной 12-18мм с креплением на клей производства ФРГ или Швеции и саморезы 560мм (не менее 10шт. на лист 0,750,75м).
На вводах водяных магистралей устанавливаются понижающие редукторы, счетчики воды, самопромывные фильтры с манометрами и системы «водостоп».
Подключение сантехнических приборов (за исключением штатных комплектующих, полученных с оборудованием) осуществляется хромированной медью или металлопластиком.
Шаровые вентили приобретаются в сети магазинов (скассовым чеком) со специальным срезом шарика (гарантия 50лет).

Провести тендер среди строителей, согласившихся с вышеописанными правилами игры, проще простого- надо смело выбрать минимальные цены и сроки. Допустить же к конкурсу Подрядчиков, которые по каким-либо причинам не согласились включить в договор перечисленные требования,- все равно что выбирать, не открывая, одинаковое по цвету и объему содержимое двух разных по цене бутылок без этикеток. Выбрав дешевый вариант, мы можем быть неприятно удивлены его вкусовыми качествами, тогда как в другой бутылке окажется то, что нам нужно. Вслучае со строительным тендером роль штопора играют вышеприведенные документы. Ивсе же необходимо помнить, что заключение грамотного договора со строителями- лишь полдела. Для успешной реализации контракта нужно еще запастись терпением, волей и некоторым знанием строительных технологий (об этом- водной из следующих статей). Если вы никогда ранее не сталкивались с ремонтом, лучше нанять квалифицированного управляющего, который за 10-15% от сметы избавит заказчика от большинства проблем. Только и здесь надо не ошибиться- настоящих профессионалов немного в любой области.

В дальнейшем мы планируем продолжить публикацию статей из серии «Памятка для серьезного заказчика».