Москва не сразу строилась

Москва, пожалуй, один из немногих городов России, в котором идет интенсивное жилищное строительство. В прошлом году в столице появилось более 3,5 миллионов квадратных метров нового жилья. При этом, в отличие от предыдущих лет, 70% домов было построено в уже сложившихся районах города. Такая возможность появилась благодаря реализации программы реконструкции пятиэтажек и постепенному выводу из Москвы промышленных предприятий. Задача финансирования и строительства жилых зданий в уже сложившихся и имеющих свой неповторимый облик районах (особенно это сложно в центре города) поручена столичному Департаменту внебюджетной политики строительства (ДВПС).

Департамент внебюджетной политики строительства г. Москвы возник в 1996 году. Уже тогда стало ясно, что город не сможет поддерживать необходимые темпы строительства на должном уровне качества только за счет собственных средств. Необходимо было реорганизовать систему финансового обеспечения строительных программ. Поэтому появился институт городских инвесторов, финансирующих и координирующих различные составные части инвестиционной программы, в том числе и Управление внебюджетного планирования развития города. На все эти организационные действия не было потрачено ни одного рубля бюджетных средств.

Жилищный фонд России насчитывает 2,76 миллиарда квадратных метров общей площади. Более 290 миллионов (11%) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, а 250 миллионов (9%) — в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда не благоустроено. В малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. В целом по стране в квартирах с неполным благоустройством проживают около 40 миллионов человек (более 27% населения). Растет число ветхих и аварийных жилых зданий с износом более 70%. За 8 лет объем такого жилья увеличился на 60%, а численность проживающих в нем — на 32%. Сейчас в домах, подлежащих сносу, проживает около 2% населения России.

— Сергей Владимирович, как бы вы охарактеризовали ситуацию с жилищным строительством в Москве?

— Ввод жилья в эксплуатацию происходит в основном равномерно, хотя нередко фактические сроки сдачи новых домов отстают от плановых на 3-6 месяцев. Чаще всего сдача новых зданий осуществляется в конце года. Есть проблемы с качеством строительства. Основные претензии новоселов касаются отделки помещений, состояния инженерных сетей, подъездов и подходов к ним.

Сейчас в Москве возводятся жилые здания, главным образом, двух типов. Это уже привычные панельные и не столь известные, но получающие все большее распространение монолитные. В них каркас отливается из бетона, а стены выкладываются кирпичом, чтобы дом «дышал». Помимо прочего, отделка кирпичом красива и не портит облик города. Не буду останавливаться на особенностях строительства, отмечу только, что технология возведения монолитных зданий позволяет создавать квартиры со свободной планировкой. Важно, что дома получаются теплыми и полностью соответствуют требованиям СНиПа «Строительная теплотехника». Эти здания ненамного дороже панельных, но жить в них более комфортно. Мы ожидаем, что к концу 2002 года ценовой разрыв между монолитными и панельными домами сократится до 10-15%. Монолитное домостроение — это следующий шаг после панельного, так строят во всем мире.

— Насколько верна информация, что типовые панельные дома не соответствуют нормам по теплозащите?

— Да, проблема действительно существует. И как ее решать, пока неясно. Дело в том, что панели, выпускаемые тремя самыми крупными московскими домостроительными комбинатами, по нынешним меркам считаются «холодными». А для переоборудования производственных мощностей на выпуск «теплых» панелей у ДСК нет денег. В результате эта норма пока не действует, чтобы строительство жилья не встало. Уж лучше такое жилье, чем совсем никакого. Департамент с 2001 года почти не занимается возведением панельных домов. Те же компании, что строят эти здания, сейчас переходят на новую технологию. Речь идет о так называемых сборно-монолитных зданиях: каркас у них монолитный, а поверх навешиваются утепленные панели.

— Какие проблемы есть сейчас у Департамента?

— Прежде всего это рост себестоимости строительства. За вторую половину прошлого года она увеличилась на 35-40%. И связано это в первую очередь с ростом цен на строительные материалы, который достиг почти 50%. Цемент подорожал почти в 2 раза, металл — на 20% и стал дороже, чем на внешнем рынке, цены на дерево достигли мирового уровня. А необходимые в любом строительстве песок и гравий в Москве вообще дефицит. Рост цен на строительную технику и ее эксплуатацию, несмотря на подорожание бензина примерно на 20%, оказался не особенно значительным и составил 3-4%. Примерно на столько же подорожала рабочая сила.

Надо заметить, что вообще в Москве стоимость строительных работ очень высока. Причина в малой конкуренции среди строительно-монтажных фирм. Чтобы решить проблему, мы, во-первых, начинаем переходить со сметной формы оплаты на контрактную. Эта система плюс снижение стоимости работ позволят использовать такой полезный для заказчика инструмент, как страхование строительных рисков. Во-вторых, мы привлекаем для возведения жилых зданий строителей из Югославии, Македонии, Болгарии, Украины, Молдавии, которые работают качественно и с соблюдением сроков. В последнее время с московскими строителями все успешнее конкурируют и строительно-монтажные фирмы из Подмосковья. Для работ над элитным жильем в центре планируем привлечь финских подрядчиков. Но это не означает, что мы отказываемся от москвичей. Некоторые подрядчики, например ООО «Валентина» или ООО «Астром-7», строят ничуть не хуже иностранцев. А здоровая конкуренция лишь заставит столичные фирмы работать с большей ответственностью.

Начиная с 2001 года основным направлением деятельности нашего Департамента стало строительство жилья для состоятельных людей. Речь идет о монолитных и кирпичных домах улучшенного качества в престижных районах столицы. Точечная застройка такими зданиями будет осуществляться в центре и в районах с развитой инфраструктурой Северного, Юго-Восточного, Южного и Западного административных округов. Помимо этого, Департамент внебюджетной политики строительства планирует в течение трех лет сдать 900 тыс. м² жилья в районе Куркино. Уровень цен на новые квартиры будет достаточно высок. Стоимость 1 м² в центре столицы скорее всего превысит $ 1000. В других уже сложившихся районах она будет колебаться от $ 700 до $ 1000 за 1 м². В настоящее время в Куркино жилье реализуется по цене от $ 500 за 1 м², но есть основания считать, что с развитием района она увеличится до $ 600-700.

Новую квартиру можно купить непосредственно у правительства Москвы.

Еще недавно продавать квартиры в построенных московским правительством домах имели право 15 уполномоченных риэлторских компаний. Но в декабре прошлого года начал свою работу Единый центр продаж жилья, созданный Департаментом внебюджетной политики строительства. Задача центра - создать для граждан максимально удобные и выгодные условия. Каждый покупатель столичной недвижимости может теперь приобрести квартиру в новых домах, возводимых Департаментом, не через уполномоченные риэлторские компании, а через Единый центр продаж напрямую у московского правительства, что делает процедуру гораздо более простой и безопасной для клиента. Сейчас центром продаются квартиры более чем в шестидесяти домах, которые уже сданы или будут сданы в эксплуатацию в этом году. Общая площадь предлагаемого жилья более 700 тыс. м².

По данным правительства Москвы, в 2000 году строителями было построено и введено в эксплуатацию 3530,9 тыс. м² общей площади жилых домов, причем непосредственно на территории Москвы - 3342,3 тыс. м². Из них 414,6 тыс. м² - муниципальное жилье; 1460,8 тыс. м² принесла программа реконструкции районов пятиэтажной застройки, и 670,2 тыс. м² из этого числа отдано под переселение москвичей из сносимых ветхих зданий (снесено 169 пятиэтажек общей площадью 492,1 тыс. м²).
Еще 628,3 тыс. м² - коммерческое жилье по городскому заказу. В центре Москвы было построено 336 тыс. м² жилых зданий (муниципальных - 49,8 тыс. м²), что стало возможно благодаря выводу с этой территории 79 предприятий, занимавших 8,4 гектара.
Существенный вклад в строительную программу столицы внес Департамент внебюджетной политики строительства Москвы. Его инвестиции в новое жилье в 2000 году составили 11,4 миллиарда рублей, благодаря чему появилось 919,2 тыс. м² общей площади. При этом на территории центра города был построен 21 жилой дом общей площадью 143,7 тыс. м² (на 65% больше, чем в прошлом году). Более 234 тыс. м² жилья было безвозмездно передано городу.

Жилье в основном продается без чистовой отделки. Есть и квартиры со свободной планировкой, то есть без внутренних перегородок, благодаря чему разделение на комнаты можно выполнить по своему вкусу.

Посетив Единый центр продаж, можно ознакомиться с планировками и фотографиями всех объектов. При желании покупатели выезжают на место, чтобы увидеть готовый дом или понаблюдать за ходом строительства. Выбрав понравившийся вариант, клиент непосредственно в Едином центре продаж оформляет договор, затем оплачивает сделку в банке и регистрирует в Москомрегистрации — все эти инстанции располагаются в здании Департамента внебюджетной политики строительства, находящемся в самом центре Москвы (Воздвиженка, 8/1). Кроме весьма существенной экономии времени, покупатель получает возможность сократить свои финансовые расходы — между ДВПС и Москомрегистрации существует соглашение о безнотариальном оформлении договоров купли-продажи квартир. Напомним, что госпошлина при нотариальном оформлении составляет 1,5% от суммы сделки. Впрочем, по требованию клиента возможно и нотариальное оформление договора купли-продажи. Ощутима экономия покупателя на комиссионных, которые он отдал бы риэлторской компании (на сегодняшний день это 2,5-3%).

Подмосковная Швейцария

Владимир Ресин: «Особо хочу сказать о Куркино. Это первый новый район Москвы, который строится в соответствии с самыми современными нормативами XXI века, настоящая подмосковная Швейцария! Там не будет ни одного панельного дома».

Один из интереснейших объектов, генеральным инвестором которого является Департамент внебюджетной политики строительства, - экспериментальный жилой район Куркино. Он возводится в соответствии с постановлением правительства Москвы N 1063 от 16.11.99 г. Этот экологически чистый участок расположен в Северо-Западном административном округе. На севере застраиваемая территория примыкает к Машкинскому шоссе, на юге - к Московской кольцевой автодороге, на востоке - к городу Химки, а западная граница проходит по берегу реки Сходня. Район находится в тридцати минутах езды от центра на автомобиле или пятидесяти — на общественном транспорте.

По разработанному и выполняемому проекту на территории в 790 гектаров будет построено 936,5 тыс. м² комфортабельного жилья, новоселами которого станут 40-45 тыс. человек. Первая очередь домов уже сдана в начале 2001 года. Всего в этом году будет построено 400 тыс. м². Еще 300 тыс. м² появится в 2002 году. Завершить строительство предполагается в 2003 году. Жилая застройка будет представлена нетиповыми зданиями повышенной комфортности:
- 2-3-этажными коттеджами с приусадебными участками площадью 4,5-5,5 соток (площадь коттеджной застройки 167,6 тыс. м²);
- 3-4-этажными сблокированными домами с приусадебными участками площадью не более 3 соток (площадь застройки 155,4 тыс. м²);
- домами высотой в 7-12 этажей (площадь застройки 580 тыс. м²).

Дома типовых серий в Куркино строиться не будут. Все здания возводятся по индивидуальным проектам и различаются не только по форме, но и по цвету (за счет использования кирпича разных оттенков - от светло-розового до темно-коричневого). Но самое главное, что в этих домах, помимо элегантного внешнего вида и надежной тепло- и звукоизоляции, предусмотрена улучшенная планировка квартир: кухни площадью 12-15 м²; холлы и гостиные не менее 20 м²; в трех- и четырехкомнатных квартирах — два санузла. Все балконы и лоджии будут застеклены, а в окнах установят современные стеклопакеты.

Здания пониженной этажности и коттеджи предполагается оснастить индивидуальными системами отопления, что позволит жильцам забыть о проблемах сезонного отсутствия горячей воды и тепла. Теплоснабжение района будет осуществляться не на базе одного источника, а с использованием многих автономных. Такое решение было поддержано Москомприроды, поскольку оно позволит сохранить чистоту природы и ландшафт Куркино. В будущем предполагается расширить речку и построить плотину, что позволит открыть лодочную станцию и базу для занятий водными видами спорта.

Ну и наконец, все малоэтажные здания будут оборудованы встроенными гаражами. Для автомобилей жителей многоэтажных домов предусмотрены либо встроенные, либо отдельностоящие гаражи-стоянки и даже гостевые автостоянки.

Куркино — совершенно уникальное по красоте место: извилистая долина реки Сходни, бьющие из земли родники, заросшие деревьями холмы... Поэтому, чтобы сохранить ландшафт района, многоэтажные здания было решено расположить ближе к крупным магистралям, а рядом с рекой или лесом построить коттеджи.