Квартирная дробь

Один из самых сложных случаев и в практике юристов, и вообще в жизни каждого человека, что, кстати, подтверждают и психологи, — это раздел собственности. Поговорим о том, как по закону разделить недвижимое имущество в случае развода, разъезда или получения наследства

В зависимости от числа действительных владельцев дома (квартиры) и претендентов на него на момент раздела, от их статуса и доли каждого будет определяться дальнейшая судьба недвижимости.

Владеем совместно

Начнем с мужа и жены. По статистике, около 70 % разводящихся супружеских пар сталкиваются с проблемой раздела бывших общих квартиры, дома, дачного участка. Все осложняет тот факт, что многие пары приобретали жилье в кредит, но не успели вернуть его до момента развода.

ВСемейном (ст. 33) и Гражданском (ст. 256) кодексах РФ (далее СК РФ и ГК РФ) закреплено, что имущество, нажитое супругами во время брака, совместная собственность, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (приоритет у договора, но если он признан недействительным, то раздел имущества проходит по закону). Таким образом, все то, что приобретено в браке, является совместной собственностью, при этом размер доли каждого из супругов не определен, так как предполагается, что покупка совершается для всех членов семьи.

Всовместном владении четы может находиться любое нажитое ими в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно было приобретено и кем из супругов вносились денежные средства. Также муж и жена совместно владеют и распоряжаются доходами от трудовой и предпринимательской деятельности и от результатов интеллектуального труда), пособиями и пенсиями, дивидендами по ценным бумагам. При этом каждый из них продолжает владеть некоторыми объектами единолично. Самый простой пример тому вещи индивидуального пользования каждого из супругов (если они не относятся к предметам роскоши и антиквариата). Кроме того, совместной собственностью не будет являться имущество, принадлежавшее мужу или жене до вступления в брак, унаследованное каждым из них по закону или по завещанию и полученное в дар во время брака. Так, если один из супругов унаследует квартиру любимой бабушки, а другой получит в дар от дедушки загородный домик, то эти объекты недвижимости не будут относиться к общему имуществу и при разводе разделу не подлежат. Конечно, и муж и жена могут изменить правовой режим этих объектов, например, подарить своей второй половине долю в унаследованном или подаренном.

Если с совместным имуществом супругов совершается какая-либо сделка, предполагается, что они действуют по договоренности. Для такого серьезного дела, как купля-продажа недвижимости, предусмотрено наличие письменного согласия супруга на сделку, которое должно быть нотариально заверено.

Можно ли оспорить сделку, совершенную одним из супругов в отношении совместного имущества? Да, если есть доказательства, что другая сторона в сделке знала (или должна была знать) о несогласии мужа (жены) на совершение операций с совместной собственностью. Иск в этом случае подает только та сторона, согласие которой на совершение сделки не было получено.

Бывшего супруга можно выписать из квартиры и без его согласия, но только по решению суда и в том случае, если это недвижимое имущество документально оформлено не на него. Если же жилье было приобретено в порядке приватизации, каждый из разведенных супругов сохраняет право на проживание в квартире и после расторжения брака между ними

Договорились заранее

Значительно облегчает процесс раздела имущества брачный договор соглашение супругов или вступающих в брак лиц, которое определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 СК РФ). Договор составляется в письменной форме и должен быть заверен нотариусом, но в силу он вступит только после официальной регистрации брака в органах ЗАГС. Документы о венчании не считаются юридически значимыми.

Вчем суть брачного договора? По российскому законодательству в его положениях прописывается исключительно правовой режим имущества супругов, что дает возможность отступить от общего правила, по которому все нажитое в браке считается общим. Часто в его тексте можно встретить такое положение: «имущество является единоличной собственностью того из супругов, на чье имя оно приобретено». Такая формулировка универсальна, поскольку может быть распространена на имущество, которое приобретено как до заключения договора (и до вступления в брак), так и в браке.

Отметим, что в случае с покупкой недвижимого имущества важен момент, когда имущество считается купленным. По общему правилу он совпадает с передачей денег застройщику или продавцу квартиры. Это важно, поскольку за то время, пока покупатель будет оформлять документы о праве собственности на недвижимое имущество, он может вступить в брак или расторгнуть его. Вэтом случае момент покупки будет решающим обстоятельством: если платеж был совершен до заключения брака, то квартира принадлежит тому супругу, который внес платеж, а если после, то квартира станет совместной собственностью четы в соответствии с условиями брачного договора либо согласно семейному законодательству РФ.

Тем, кто считает брачный договор своеобразным страховым полисом, способным защитить от несправедливых и необоснованных материальных требований экс-супруга, стоит знать, что договор может быть оспорен. Всоответствии с п. 2 ст. 44 СК РФ суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию мужа или жены, если условия договора ставят его или ее в крайне неблагоприятное положение.

По общему правилу алименты с суммы, вырученной при продаже квартиры, не уплачиваются. Однако второй родитель, зная о факте сделки, может обратиться в суд и потребовать уплаты алиментов с этой суммы

Общая долевая

Отношения между обладателями общей долевой собственности построены по принципу их участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Размер долей предполагается одинаковым (п. 1 ст. 245 ГК РФ), но может быть изменен в том случае, если один из участников модернизировал имущество, а улучшения неотделимы от основного объекта. Например, купленный диван на размер доли не влияет, а вот замена всех коммуникаций, произведенная за счет одного из совладельцев, увеличит его долю в праве пропорционально затратам.

Те, кто владеет жильем на праве общей долевой собственности, все манипуляции со своим имуществом совершают только при наличии всеобщего согласия. Если соглашение не достигнуто, каждый совладелец, не разделяющий взглядов большинства, даже оставшись в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей размеру его доли компенсации. При продаже доли другому лицу остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки доли (за исключением продажи с публичных торгов). Тот, кто продает свою долю, обязан в письменной форме известить других совладельцев об этом намерении с указанием цены и других условий продажи. Если никто из них не приобретет его доли на недвижимое имущество в течениемесяца или откажется от ее покупки, тогда продавец может обратиться к любому другому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой его сособственник в течение трехмесяцев вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Перечислим еще несколько особенностей, связанных с обладанием долей в общей собственности:

регистрация в квартире без согласия остальных участников долевой собственности невозможна;

чтобы сделать ремонт (установить кондиционер, застеклить балкон), также необходимо получить предварительное одобрение всех совладельцев;

продать свою долю без ее выделения крайне сложно;

теоретически можно сдать свою долю в аренду, но требуются оформленные через суд соглашения о совместном распоряжении имуществом, порядке пользования помещением и выделении доли в натуре (чаще всего совладельцы на основе общего решения сдают в аренду имущество как единое целое);

для погашения, например, займа, кредитор имеет право потребовать выдела доли должника в общей собственности, если другого его имущества недостаточно для погашения долга. При возражении остальных участников кредитор вправе требовать продажи доли должника остальным совладельцам, чтобы вырученные деньги пошли на погашение долга.

Помочь разделить имущество тем, кто состоял в так называемом гражданском браке, призван суд. Если вы не можете доказать (с помощью документов или свидетельских показаний), что квартира приобреталась на ваши деньги, доли в праве собственности будут считаться равными

Доли, доли...

Итак, если квартира находится в долевой собственности, то доли каждого из собственников определены, а если в совместной, напротив, лишь предполагаются, но не имеют конкретного выражения (не выделены в натуре). Имущественные споры между совладельцами, развод, завещание вот наиболее частые причины, по которым недвижимое имущество теряет статус совместной собственности и превращается в долевое владение.

Для того чтобы имущество стало долевым, можно провести его раздел или выдел доли. При разделе право общей собственности всех владельцев прекращается, а единое имущество становится долевым. При выделе определяется доля одного из сособственников, при этом право совместной собственности остальных (их должно быть не менее трех) сохраняется неизменным.

Доли могут быть идеальными, существующими только на бумаге (например, если у однокомнатной квартиры три совладельца) и выделенными в натуре, то есть если раздел возможен технически (например, каждому из супругов-совладельцев "двушки" достается по комнате). Соответственно, выделение доли происходит либо в натуре (соразмерно идеальной доле), либо через определение ее денежного эквивалента для выплаты денежной компенсации. Сложность процедуры выделения доли в натуре в приватизированной квартире состоит в том, что, во-первых, сособственник должен получить не только комнату (или комнаты), но и изолированные части кухни, коридора, санузла, "темной" комнаты, гардеробной и, во-вторых, у него должна быть техническая возможность оборудовать отдельный вход. Именно поэтому чаще всего в иск включается требование как о выделе или разделе квартиры или дома с передачей в собственность изолированных комнат, так и о переводе в долевую собственность подсобных помещений (кухни, коридора ит.д.).

Реальные доли с идеальными чаще всего не совпадают, например, сособственников много, а размер и качество жилплощади не позволяют провести раздел. Тогда при выделении доли возможно два сценария. Если доля слишком мала, то суд может обязать других сособственников компенсировать стоимость этой доли ее владельцу. Согласие владельца малой доли не спрашивают, и после выплаты компенсации его право собственности прекращается. Если же реальная доля собственника больше, чем причитается по бумаге, остальные сособственники могут потребовать компенсации за пользование им той частью помещения, которая превышает размер доли.

Обратите внимание: самовольно построенные или перепланированные объекты не подлежат разделу и выделению доли.

Тем, кому не нравится идея брачного договора, можно посоветовать заключить соглашение о разделе общего имущества супругов. оно составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Такой документ можно подписать и в том случае, если развод уже состоялся

Кредит в нагрузку

Покупка недвижимости сегодня часто осуществляется при оформлении ипотечного кредита. Ихотя шутят, что ипотека связывает лучше брачных клятв, случаи, когда супруги-созаемщики решают развестись, совсем нередки. Какие ситуации могут при этом возникнуть и как их можно разрешить?

Ипотечная квартира может быть продана, а за счет вырученных денег кредит погашается. Такое возможно, если супруги-созаемщики, а квартира оформлена в общую совместную собственность или же является собственностью одного из них. Единственный минус этой схемы заключается в том, что банк-кредитор может воспротивиться продаже, если, например, его требование о проведении сделки по купле-продаже только свободными деньгами (а не за счет кредита) не будет выполнено. Анайти покупателя с нужной суммой на руках бывает крайне сложно.

Если муж или жена захочет выкупить квартиру, то другой супруг выводится из созаемщиков, а в качестве компенсации получает уже выплаченную им часть денежных средств. Банк-кредитор проведет андеррайтинг (пересмотр условий займа), для того чтобы убедиться, что оставшийся в одиночестве заемщик будет способен выплатить долг. Сходная схема применима и в том случае, если один из супругов заемщик, а другой его поручитель.

Если муж и жена заключили брачный договор и заемщиком является один из них, в собственность которого оформлена квартира, то недвижимость однозначно остается за взявшим кредит супругом. Если разводящиеся смогли договориться полюбовно, банк получает документы о новом юридическом статусе своих заемщиков (или заемщика и поручителя), а они продолжают исполнять свои обязательства. Втом случае если достичь соглашения между бывшими супругами не удалось, вопрос решается в судебном порядке

Наконец, бывает и так, что бывшие муж и жена на словах достигли соглашения о совместном возврате долга, а на практике один из них от выплат по кредиту самоустранился, при этом другой продолжает выполнять свои обязательства. (Банку-кредитору безразлично, кто из них платит, поскольку обязательства выполняются.)

В результате после возврата кредита квартира становится совместной собственностью бывших супругов, однако добросовестный плательщик вправе обратить регрессное требование на того, кто самоустранился от выплат по кредиту, то есть потребовать неплательщика возместить затраты на его часть долга. Для этого необходимо сохранить все банковские документы, подтверждающие платежи, они станут основой для иска в суд. Если же вернуть эти деньги не удастся, можно будет уменьшить долю бывшего супруга в квартире.

Размер доли и возможность ее выдела в действительности неважны, когда речь идет об оформлении постоянной регистрации сособственника и его несовершеннолетних детей. Однако зарегистрировать ребенка, не достигшего 18 лет, без родителей нельзя. Для регистрации третьих лиц необходимо согласие всех совладельцев квартиры

Последняя воля

Если собственность приобретает статус долевой в результате исполнения завещания, необходимо знать, что существует обязательная доля в наследстве и супружеская доля.

Обязательная доля это часть завещанного имущества, положенная несовершеннолетним или нетрудоспособным детям, родителям и нетрудоспособному супругу (супруге) наследодателя. Размер наследуемого не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них по закону.

Супружеская доля выделяется в том случае, если отсутствовал брачный договор, а имущество принадлежало чете на праве совместной собственности. Вэтом случае каждому полагается не менее половины имущества вне зависимости от того, что написано в завещании. Если же завещания нет, то имущество делится по закону: к наследованию призываются в порядке очередности семь основанных на степени родства очередей наследования, начиная от детей, супруга и родителей наследодателя (первая очередь) и заканчивая отчимом, мачехой, падчерицами и пасынками. Друзья, близкие почти братья (сестры), по закону ничего не наследуют. Доли наследников одной очереди должны быть равными, то есть, если после смерти родителей двум детям достался дом, каждый из них получит по его половине (если нет других наследников).

Подводим итоги

Недвижимое имущество можно разделить легко и без потерь нервов и денег только в случае, если сособственники заранее об этом позаботятся. Для этого следует:
1. Определить, кому какая часть совместного имущества принадлежит, заключить брачный договор (соглашение о разделе имущества) или составить завещание.
2. Внимательно читать договоры купли-продажи, если совершаете сделки с недвижимостью, ведь внести нового совладельца в договор просто, а делить имущество трудно.
3. Сохранять все квитанции, связанные с оплатой кредитов (если жилье ипотечное), а также документально фиксировать происхождение денег, потраченных для приобретения жилплощади (чтобы потом не столкнуться с фальшивой распиской, свидетельствующей о том, что экс-супруг взял деньги в долг у «лучшего друга брата своего кузена по линии тетки»).