Квартира в подарок

Квартира- подарок особый: такой не каждый день получаешь. Так как этот презент имеет специфические черты, характер документального закрепления дарения недвижимого имущества отличается от общей процедуры дарения. Сегодня мы расскажем о том, как преподнести человеку квартиру, чтобы это не доставило ему лишних хлопот.

Казалось бы, что проще: подарок- любой предмет или имущественное право, которое одна сторона передает на безвозмездной основе другой. Однако у договора дарения, в сущности действительно простого, есть свои сложности.

Что такое подарок?

Гражданским кодексом РФ закреплено, что договор дарения- это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право по отношению к себе или третьему лицу либо освобождает эту сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Ина стороне дарителя, и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц: скажем, дарят квартиру, которая принадлежит нескольким людям, или же делают подарок в долевую либо совместную собственность. Например, родители могут сделать подарок детям.

Какие характерные признаки отличают договор дарения? Прежде всего это безвозмездность, то есть даритель от одаряемого не получает ничего взамен своего подарка. Тем не менее при заключении договора дарения возможна ситуация, при которой одаряемый обременяется имущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездности договора дарения. Такие случаи бывают, когда имущество дарят в общеполезных целях, то есть, говоря иными словами, жертвуют. Например, организация может подарить помещение благотворительному фонду или же благотворительный фонд- пожертвовать квартиру многодетной семье. Если же договор дарения включает в качестве одного из условий встречное требование к одаряемому, такую сделку могут признать притворной.

Кроме того, безвозмездность предполагает, что у одаряемого не возникает никаких встречных обязательств по отношению к дарителю и в рамках данной сделки, и в рамках любой другой. Фактически, если правомерность дарения обжалуют в суде, обязательно проверяются все сделки, которые были заключены между дарителем и одаряемым. Если одаряемый приобрел какие-либо обязательства перед дарителем в рамках другой сделки, суд будет интересовать, связаны ли между собой дарение жилплощади и обременение одаряемого некими обязательствами. Разумеется, в этом случае дарение признают недействительным.

Дарение должно быть добровольным. Если же договор дарения заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или даритель вынужден заключить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, такой договор может быть признан судом недействительным.

Наконец, дарение должно быть взаимным: важно не только желание дарителя сделать подарок, но и желание одаряемого принять его. Если одаряемый не хочет получать подарок, договор дарения не будет считаться заключенным. Соответственно и право собственности на имущество от дарителя к одаряемому не перейдет. Аесли одаряемый отказался от получения подарка уже после заключения сделки, его отказ принять подарок необходимо зарегистрировать в том же порядке, что и само дарение.

Близким по содержанию к договору дарения является договор обещания дарения. Они различаются тем, что даритель приобретает обязательство осуществить передачу одаряемому имущества в собственность или имущественного права либо освободить одаряемого от обязательства. Такой договор тоже оформляют письменно, однако он не предполагает немедленной передачи имущества.

Подготовка договора

Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Для заключения договора и дарителю, и одаряемому необходим документ, удостоверяющий личность (при дарении через представителя понадобится доверенность, в которой должны быть указаны предмет дарения и одаряемый).

Право дарителя на квартиру должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Если такого свидетельства нет, сделка состояться не может- в этом случае нет подтверждения того, что даритель передает одаряемому именно то имущество, которое ему принадлежит.

Наконец, нужен документ на квартиру- выписка из технического паспорта- для того, чтобы идентифицировать подарок. Если вам не надо приглашать техника для осуществления замеров, выписка из паспорта и справка о стоимости квартиры будут готовы через 10 дней. Если же даритель проводил перепланировку в квартире и не зарегистрировал ее в установленном законом порядке, для того, чтобы изготовить выписку из техпаспорта, придется вызывать специалиста из БТИ, что удлинит процесс подготовки документов до 30 дней.

Одаряемому необходимо написать заявление о регистрации договора дарения в регистрационную палату.

Что еще понадобится? Поскольку государственная регистрация договора обязательна, потребуется квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения. Вопрос о том, кто будет ее оплачивать, остается открытым- здесь нет никаких правил, все решается по договоренности между сторонами.

Если дарят имущество, находящееся в совместной собственности, необходимо письменное согласие всех сособственников на дарение такого имущества. Поэтому даритель должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруги или супруга для совершения сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью. Если в квартире, которую собираются дарить, зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется получить согласие их законного представителя на дарение (так же обстоит дело с зарегистрированными в квартире недееспособными гражданами).

Итак, мы приступаем к подготовке текста договора. Первое, что указывают в договоре,- участвующие в нем стороны. Обязательно должны быть паспортные данные и дарителя, и одаряемого.

Есть некоторые ограничения в отношении и дарителей, и одаряемых. Например, несовершеннолетние не могут быть дарителями (пусть даже и через законного представителя). Вкачестве одаряемых, в свою очередь, не вправе выступать работники лечебных, воспитательных учреждений, социальной защиты и других аналогичных учреждений, если дарителем является гражданин, находящийся в них на излечении, содержании, воспитании, а также государственные служащие и служащие органов муниципальных образований, если дарение недвижимости связано с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей. Кроме того, невозможно подарить квартиру иностранному гражданину или лицу без гражданства в том случае, если дарят недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации.

Следующий обязательный момент- предмет договора. Он состоит из двух элементов: первый- наименование и описание передаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка); второй, не менее важный,- действия дарителя по отношению к одаряемому (безвозмездная передача имущества).

Чтобы из текста договора было понятно, какое имущество переходит к вам в дар, необходимо указать признаки, которые являются отличительными для этого подарка. Когда дарят квартиру, в договоре указывают ее адрес (включая наименование субъекта Российской Федерации, названия населенного пункта и улицы, номер дома, подъезда, этажа и квартиры), технические характеристики даримого имущества: тип дома, количество комнат, площадь (общая и жилая). Втекст договора также должны быть включены реквизиты правоустанавливающего документа дарителя. Например: "А.В.Козлов передает на безвозмездной основе А.К.Матвееву однокомнатную квартиру общей площадью 40м² (жилая площадь- 24м²) на 5-м этаже кирпичного 10-этажного дома, расположенного по адресу: Московская обл., г.Фрязино, ул.Просторная, д.9, кв.19. Квартира принадлежит А.В.Козлову на основании свидетельства о праве собственности №5677».

Права и обязанности

Последнее, на что мы рекомендуем вам обратить внимание,- это права и обязанности сторон, которые являются одним из очень важных компонентов договора.

Еще раз отметим, что у одаряемого есть два права: принять подарок или отказаться от него. Отказ от принятия дара необходимо оформить письменно- он будет приложен к договору.

Перечень прав, которыми закон наделяет дарителя, несколько шире: даритель вправе требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению подлежат расходы дарителя, связанные с оформлением договора дарения); даритель может отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать одаряемому имущество в будущем. Это может случиться, если после заключения договора дарения имущественное или семейное положение изменится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя, а также если одаряемый совершит покушение на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Вэтих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, вызванных отказом дарителя от исполнения договора дарения. Во всех остальных ситуациях одаряемый может требовать компенсации ущерба, причиненного отказом дарителя от исполнения условий сделки.

Кчислу обязательств дарителя перед одаряемым относится соблюдение порядка и условий передачи имущества. Даритель же обязан предупредить одаряемого о всех известных ему на момент заключения договора правах третьих лиц на имущество.

Договор составляют в трех экземплярах: по одному остается у дарителя и одаряемого, а еще один экземпляр понадобится для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Подписывают договор обе стороны. Нотариальное заверение такого договора осуществляют по желанию сторон, а вот его государственная регистрация обязательна.

Размеры государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости зависят от стоимости недвижимого имущества, которое переходит в собственность одаряемого. Надо знать инвентаризационную стоимость жилого помещения (о ней можно справиться в БТИ). Необходимо также внести изменения в Единый государственный реестр прав. Это делают одновременно с государственной регистрацией договора или отдельно. Размер государственной пошлины за регистрацию договора от стоимости имущества не зависит. Регистрация договора дарения обойдется физическому лицу в 500руб., столько же стоит и регистрация перехода прав на недвижимое имущество.

Квартира переходит от дарителя к одаряемому в тот момент, когда под договором ставят подписи, но процедуру регистрации договора проводят обязательно. Даритель передает одаряемому ключи, книжки по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона. Кроме того, после 1марта 1996г. при передаче недвижимого имущества оформляют акт приема-передачи квартиры. Форма акта- произвольная; его подписывают бывшие и новые собственники жилья после юридического или физического освобождения квартиры. Акт приема-передачи служит подтверждением того, что стороны не имеют претензий друг к другу и сделка завершена.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№121