Квартира-полуфабрикат: плюсы и минусы свободной планировки

Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна — всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях. 

Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют. 

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают...

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон. 

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади. 

Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости 

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до гос­приёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации. Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё. 

На сегодняшний день компании не готовы работать с каждым покупателем, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов. 

Плюсы и минусы

Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира-полуфабрикат позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ. Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту. 

К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот. Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих, 
а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт вразрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое. 

Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.

Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей. 

Владелец квартиры, перепланировка которой не оформлена в установленном порядке (или сделана с нарушением требований), несёт ответственность в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, он обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы

Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в пере­устроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот. 

Как полагают девелоперы, сегодня при покупке квартиры в типовой новостройке лучше выбрать уже спланированное и полностью достроенное жильё, получив паспорт, который оформлен по всем правилам БТИ. Если же вы готовы к тратам и хотите сделать оригинальную планировку, будьте предельно внимательны. Запросите у застройщика копии поэтажного плана, проконсультируйтесь с дизайнером, выполните первоначальный расчёт проекта. Или выбирайте дом, где типовой планировки просто не предусмотрено, а каждая квартира строится с учётом пожеланий заказчика — на рынке недвижимости такие предложения тоже есть. 

Получаем документы

Разработка проекта, обследование помещений, составление технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки, получение заключения Роспотребнадзора и одобрение проекта в сумме занимают не менее 2–3 мес. Помимо проекта потребуются: копия паспорта, заявление о согласовании переустройства и перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт жилища, письменное согласие собственников.
Получив разрешение жилинспекции, можно приступать к реализации проекта. После того как будут завершены все работы, необходимо засвидетельствовать момент окончания перепланировки в жилинспекции (приёмку скрытых работ производят в процессе ремонта), затем получить в БТИ новый план, а потом и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 2 мес. 

Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.  

Согласовать нельзя запретить

Напомним нашим читателям, на какие мероприятия по перепланировке жилых помещений не нужно получать разрешение, какие работы необходимо согласовать со специалистами жилинспекции, а какое вмешательство в изначальный проект застройщика запрещено,  поскольку опасно для жителей многоквартирного дома.

Разрешение не потребуется, если вы планируете: 

• сделать косметический ремонт помещений, в том числе заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
• соорудить или демонтировать встроенную мебель (шкафы, антресоли), не образующую самостоятельных помещений (эта площадь не подлежит техническому учёту);
• заменить (без перестановки) инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• переместить бытовую напольную электроплиту в пределах помещения кухни;
• смонтировать наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасадах многоквартирных домов;
• установить самораздвижные или карусельные двери и витрины из лёгких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
• заменить материалы и изменить пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
• переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (при этом установка и перестановка газовых приборов 
• с прокладкой дополнительных подводящих сетей запрещены);
• заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Следующие работы можно провести, а затем оформить разрешение (в упрощённом, уведомительном порядке):

• переустановить сантехнические приборы в пределах помещений туалетов, ванных комнат, кухонь;
• заделать дверные проёмы в ненесущих перегородках;
• остеклить лоджии и балконы по типовым проектам;
• ликвидировать тамбуры или изменить их форму без увеличения внешних габаритов;
• выстроить внутренние перегородки без повышения нагрузок на перекрытия;
• разобрать (полностью или частично) ненесущие перегородки (исключая межквартирные);
• сделать проёмы в ненесущих перегородках (кроме межквартирных).
• По проекту также можно выполнить те виды работ, которые затрагивают несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, не упомянутые в двух предыдущих перечнях. 

Категорически запрещается:

• ухудшать условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднять доступ к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и др.;
• переустраивать комнаты или смежные с ними помещения, если после выполнения работ они станут непригодны для проживания;
• нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, из-за чего последние могут разрушиться; 
• устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; 
• ликвидировать либо уменьшать сечение каналов естественной вентиляции;
• увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок 
• из лёгких материалов на конструкции из тяжёлых материалов, 
• а также размещать дополнительное оборудование;
• переносить радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отоп­ления, в лоджии, на балконы и веранды;
• монтировать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления; 
• нарушать требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов; 
• сооружать проёмы, вырубать ниши, пробивать отверстия 
• в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; 
• устраивать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий для размещения электропроводки, разводки трубопроводов (в типовых домах); 
• обустраивать лоджии и террасы на вторых и расположенных выше этажах; 
• переустраивать и (или) перепланировать чердак, технический этаж, относящиеся к общему имуществу собственников помещений; 
• проводить работы по переустройству или перепланировке 
• в зданиях, признанных аварийными;
• проводить работы, затрагивающие внешний облик домов, в том числе сооружать мансардные окна, а также изменять габариты жилых помещений (для объектов культурного наследия); 
• устраивать проёмы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;
• объединять газифицированное помещение с жилым. 
   

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№206