Как заработать на ипотеке

Если при приобретении жилья использовались заëмные средства, покупатель вправе рассчитывать на два налоговых вычета: основной и по ипотечным процентам.

ОБЩИЙ ВЫЧЕТ

Имущественный вычет представляет собой возврат части расходов (независимо от срока их давности): на приобретение и строительство жилья; на покупку земельного участка с расположенным на нём коттеджем или для возведения дома; на уплату процентов по целевым (ипотечным) кредитам; на ремонт квартиры, если застройщик продавал её без отделки.

На общий вычет не вправе претендовать те, кто его уже получал либо приобрёл жильë у взаимозависимых лиц (супруга, детей, родителей, братьев/сестёр, работодателя), поскольку целью такой сделки считается лишь возврат средств. Вычет может получить не только собственник, но и его супруг, если квартира или дом были куплены в браке, при этом владелец по каким-либо причинам не воспользовался своим неотъемлемым правом.

Кроме того, вычет полагается родителю несовершеннолетнего собственника (совладельца) жилья (также при условии, что первый ранее не получал налоговой компенсации). Законом предусмотрен возврат только личных средств покупателя. То есть вычет не распространяется на материнский капитал, выплаты из федерального и местного бюджетов (например, если предоставлялась компенсация за повреждение жилья в результате стихийного бедствия или квартира получена по программе помощи многодетным семьям), средства, выделенные работодателем.

Следует учесть, что для определения размера вычета используется та цифра, которая указана в договоре купли-продажи. Поэтому в документах выгодно указывать настоящую сумму сделки. Если же цена покупки была занижена, то уменьшится и вычет.

ВОЗВРАТ СРЕДСТВ

Основной вычет при приобретении квартиры в ипотеку предусмотрен пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Фактически и юридически он мало отличается от вычета при покупке без привлечения заëмных средств. Максимальный размер компенсации составляет 2 млн руб. Возврату подлежит 13 % от суммы, то есть в данном случае 260 тыс. руб. Право на вычет возникает после получения акта приëма–передачи квартиры (при покупке по договору долевого участия) или свидетельства о регистрации собственности (купля-продажа).

Документы в налоговую инспекцию разрешено подавать по окончании года (налогового периода), когда появилось право на компенсацию. Кроме основного вычета заëмщик может рассчитывать и на возврат части (13 %) процентов, уплаченных по ипотечному кредиту (пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Следует иметь в виду, что вычет предусмотрен не из выплат по основному долгу, а именно из платы за пользование заëмными средствами (процентов).

Право на возврат ипотечных процентов возникает одновременно с правом на основной вычет. Если кредит оформлен ранее года, в котором было получено свидетельство о собственности (или акт приëма-передачи недвижимости), то в состав вычета также могут быть включены ранее уплаченные проценты по ипотечным платежам. Максимальный размер вычета по ним составляет 3 млн руб., к возврату предполагается до 390 тыс. руб. То есть при покупке жилья сумма вычета по кредитным процентам зачастую превышает возврат по основному вычету.

ЦЕЛЕВОЙ КРЕДИТ

Возврат средств полагается не только в том случае, когда жильë куплено с помощью ипотеки, но и при использовании любого целевого кредита (пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина РФ от 19.06.2014 № 03-04-07/29416).

Если заём предоставлен, например, работодателем и в договоре указано, что сумма предназначена для приобретения или строительства жилья, можно получить налоговый вычет по кредитным процентам. Необходимо обратить внимание на дату получения кредита. Фактически ограничений по срокам оформления вычета нет, но подоходный налог удастся вернуть не более чем за три последних года, а возможность получить компенсацию по уплаченным процентам появилась только после 2014 г.

Кроме того, существуют законодательные ограничения, связанные с размером и составом вычета.

Так, если жильë приобретено ранее 2008 г., компенсация достигает 1 млн руб. При покупке квартиры в ипотеку до 1 января 2014 г. подоходный налог на оплату ипотечных процентов возвращается с полной суммы, без ограничений. Если же недвижимость куплена после 1 января 2014 г. с использованием ипотечных средств, то вычет по процентам ограничен 3 млн руб.

Наконец, согласно письму Минфина РФ от 16.12.2014 № 03-04-05/64922, возврат средств по уплаченным ипотечным процентам не связан с основным вычетом. Таким образом, собственник имеет возможность оформить основной вычет по одному объекту недвижимости, а возврат по процентам — по другому. Например, если квартира приобретена с помощью кредита на потребительские цели, можно получить имущественный вычет на собственные деньги, потраченные на покупку, но не удастся воспользоваться вычетом по заёмным средствам и по процентам.

ЕЖЕГОДНЫЕ ВЫПЛАТЫ

Вычет может быть не сразу выплачен в полном объёме, а разделён на несколько налоговых периодов. В течение года размер компенсации равнозначен сумме, перечисленной в бюджет в качестве подоходного налога (13 % от заработной платы). Таким образом, если подлежащий налого обложению доход меньше вычета, налог будут возвращать в течение нескольких лет.

Скажем, заработав в 2016 г. согласно налоговой декларации 500 тыс. руб., вы приобрели квартиру за 4 млн руб. Подоходный налог составил 65 тыс. руб., а вычет — 260 тыс. руб. Непосредственно за 2016 г. удастся получить компенсацию только в 65 тыс. руб., а оставшиеся 195 тыс. руб. будут возвращены в последующие годы пропорционально сумме заработка.

Отметим, что необязательно одновременно подавать заявление на основной и вычет по кредитным процентам, если сумма первого ещë не исчерпана. После полной выплаты основного вычета, внеся в налоговую декларацию сведения об уплате процентов и предоставив соответствующие документы, покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение второй части компенсации.

ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ

Для того чтобы обратиться в налоговую службу или к работодателю для возврата средств, необходимо собрать пакет документов, подтверждающих покупку квартиры с помощью заëмного капитала и внесение ежемесячных платежей для покрытия кредита.

Имейте в виду, что копии всех справок нужно заранее заверить. При этом наиболее сложным этапом оформления документов считается заполнение декларации 3-НДФЛ, а также связанных с ней заявлений на возврат налога и распределение вычета. Чем полнее будет пакет для налоговой инспекции, тем быстрее оформят вычет.

ПОДАЧА И ПРОВЕРКА

Собранные документы нужно передать в инспекцию лично или отправить по почте. В первом случае специалист налоговой службы проверит их в присутствии заявителя и сразу укажет на те моменты, которые необходимо доработать. Однако у этого варианта есть минус — налоговый инспектор может потребовать дополнительные справки, которые владелец жилья не обязан подавать при обращении за вычетом. При этом процесс обработки заявки затянется, поскольку официально в приëме документов не откажут (это решение нетрудно обжаловать, ведь требуемый законом пакет предоставлен), но и налоговый вычет не начнут оформлять.

Перед отправкой документов по почте следует сделать их опись. Недостаток этого способа — обойдясь без личного обращения в налоговую инспекцию, в дальнейшем можно потерять больше сил и средств. Ведь лишь после проверки в налоговой службе удастся узнать, всё ли в порядке с документами. Если же в них выявят какие-то неточности или ошибки, то после получения письменного отказа (с указанием причин) придëтся заново подавать весь пакет.

Рассмотрение документов занимает около 2–3 мес. В процессе их проверки заявителя вправе вызвать в налоговую инспекцию для разъяснения спорных моментов или запросить дополнительные справки. После окончания проверки налоговики в течение десяти рабочих дней обязаны направить письменное уведомление о еë результатах и принятом решении (выплата или отказ в вычете). Если заявка одобрена, то в течение месяца со дня подачи заявления налоговая инспекция должна перевести сумму вычета на счëт, реквизиты которого были указаны при обращении. Кстати, для экономии времени налоговые инспекции далеко не всегда присылают уведомление о результатах проверки, а зачастую сразу переводят сумму на счëт. Отказ в предоставлении вычета можно обжаловать в суде.

СУПРУЖЕСКИЙ ВЫЧЕТ

Все расходы супругов считаются общими. По умолчанию сумма распределяется в равных долях. Супруги вправе ежегодно менять пропорции, в которых перечисляются возвращённые им средства. До 1 января 2014 г. вычет по ипотечным процентам распределялся в той же пропорции, что и основной. После этой даты компенсация по процентам выплачивается отдельно, поэтому супруги вправе разделить её по-иному, что также следует отметить в заявлении в налоговую инспекцию.

Если жильë принадлежит одному из супругов, то владелец вправе получить весь вычет (заявление в этом случае не требуется). Возможен и другой вариант. Так, деньги можно разделить между супругами, зафиксировав договорëнность в заявлении о распределении вычета. Когда супругу, в чьей собственности находится недвижимость, уже начали возвращать средства, второй супруг вправе обратиться в налоговую службу, чтобы перераспределить неполученный вычет.

Обратите внимание: если один из супругов сразу не воспользовался вычетом, он сможет получить его позднее. Например, это актуально, если квартира приобретена в браке и один из супругов находится в декретном отпуске по уходу за ребëнком.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

• Оригинал паспорта или заменяющего документа и его заверенная копия (не входит в список обязательных документов, однако во многих налоговых инспекциях без неё не обойтись).
• Оригинал налоговой декларации по форме 3ŠНДФЛ.
• Справка о доходах по форме 2ŠНДФЛ (понадобятся справки со всех мест службы).
• Заявление на возврат налога с реквизитами счëта, на который должны быть перечислены деньги.
• Кредитный договор, в соответствии с которым банк предоставляет заём под залог недвижимого имущества.
• Выписка по счёту об удержанных кредитной организацией процентах за год.
• ИНН Ž— индивидуальный номер налогоплательщика (если у заявителя нет свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе; узнать ИНН можно на портале gosuslugi.ru или на сайте федеральной налоговой службы service.nalog.ru/inn-my.do).
• Заявление об определении долей (если квартира приобретена в совместную собственность), копия свидетельства о заключении брака (если жильё куплено супругами).
• Копии платёжных документов, подтверждающих оплату кредита, однако их можно не предоставлять, сославшись на Письмо ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630 (достаточно справки из банка об уплаченных процентах).

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№216