Что такое апартаменты: плюсы и минусы их покупки

Покупка апартаментов: плюсы и минусы   

Приобретение имеет значимые плюсы и минусы. Подробно разберемся в них. 

Преимущества покупки

Недвижимость считается выгодным инвестированием средств. Особенно, если здание находится в крупном или курортном городе. Достоинства нестандартного жилья:

• Цена ниже, чем у равнозначной квартиры примерно на 17-25%. Точное соотношение определяется разными факторами. Главными среди них считают комфортность и район размещения.
• Развитая инфраструктура. Если покупка находится в многофункциональном жилом комплексе, что бывает чаще всего, то в этом же здании или на близком от него расстоянии располагается большое количество магазинов, банки, рестораны, т.п.
• Удобное расположение. Бизнес-центры и гостиницы, как правило, находятся в центральной части города либо неподалеку. Значит появляется возможность экономить время на поездку до работы. Все важные городские объекты тоже неподалеку. 
• Возможность выгодно вложить средства. Приобретенное апарт-жилье можно сдавать либо через некоторое время перепродать. Статистика показывает, что его стоимость постоянно растет.
• Возможность любой перепланировки. Это нежилые помещения, поэтому их можно переделывать. Но при этом все требования безопасности должны быть соблюдены.

Все это значимые преимущества. Они определяют высокий спрос на «нестандартное» жилье. Особенно актуальны они для мегаполисов, таких как Москва, Санкт-Петербург, где место работы и проживания могут отделять десятки километров.  

Недостатки

Кроме достоинств есть много подводных камней, которые могут нивелировать плюсы приобретения. 

• Нельзя оформить прописку. Закон не считает помещение жилым, поэтому прописаться в нем не разрешается. Единственное, что может сделать владелец, это получить временную регистрацию. При условии, что есть статус гостиницы либо апарт-отеля. В остальных случаях даже это не положено. Поэтому уточнять статус жилья нужно еще на этапе покупки. Максимальный срок, на который выдадут регистрацию, пять лет, затем ее можно будет продлить. Сейчас появилась информация, что в России могут разрешить регистрацию в апартаментах, но пока закон не принят.
• Нельзя получить субсидии, льготы, т.п. Временная регистрация не может быть основанием для оформления ИНН, постановки на биржу труда. Отсутствие статуса жилого помещения препятствует получению имущественного вычета, разных льгот либо субсидий. 
• Расходы на содержание апарт-жилья значительно больше, чем у квартиры. Ставка налога на нежилую недвижимость выше, равно как выше и тарифы не ее содержание. Особенно заметна разница в цене горячего водоснабжения и отопления. Она выше обычной примерно на четверть. 
• Возможное присутствие «неудобных» соседей. Через стенку могут располагаться офисы, магазины и другие организации, ведь покупать площадь в бизнес-центре могут все. Они не обязаны соблюдать «правила тишины», которые обязательны для многоквартирных домов. 
• При возникновении сложностей с оплатой ипотеки банк имеет право в судебном прядке забрать коммерческую недвижимость за долги.
• Создание ТСЖ невозможно. Это часто оборачивается завышенной ценой на услуги ЖКХ. По отзывам нередко строительная компания по окончании работ берет на себя роль ЖЭКа. Учитывая, что альтернативы у жильцов нет, им приходится оплачивать просто грабительский тариф.
• Иногда покупателю апарт-жилья за городом приходится доплачивать значительные суммы за подключение коммуникаций. Застройщику выгодно покупать под строительство дешевые участки без воды, газа, других благ. Тогда как новоиспеченному собственнику приходится доплачивать за их подключение. Помимо этого с учетом отсутствия возможности организации ТСЖ тариф на услуги ЖКХ может быть очень высоким.

Становится понятным, что все недостатки связаны со статусом недвижимости. Она нежилая или коммерческая. Это основное, чем отличаются апартаменты от квартиры. Закон допускает изменение статуса, но это требует соответствия множеству разных требований. Если такой перевод будущий собственник планирует, перед заключением сделки нужно выяснить, возможен ли он вообще. 

Особенности ипотечного договора

Большую часть жилья приобретают в ипотеку, это обычная практика для россиян. В случае с апартаментами такая схема может не сработать, поскольку предполагается покупка коммерческого объекта. Вот перечень возможных сложностей, с которыми сталкиваются при оформлении ипотеки:

• Больший, чем если бы это была квартира, первоначальный взнос.
• Процентные ставки значительно выше. 
• Долгая и сложная процедура оценки объекта. 

Это еще не все. Банки не всегда выдают займы для покупки коммерческой площади. Поэтому количество предложений будет меньше, чем могло было бы быть. Условиями для выдачи такого займа банки считают: 

• Средства для первоначального взноса, минимум 15% от нужной суммы.
• Официальное подтверждение доходов соискателя.
• Страхование недвижимости.
• Наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации, если это новостройка.

Государственное субсидирование офисных помещений не предусмотрено. Никакие льготные программы, в том числе маткапитал не работают.  

Кому выгодно иметь коммерческую собственность

Кажется, что нежилая недвижимость — плохое приобретение. Слишком уж много всяких нюансов, которые значительно увеличивают стоимость ее содержания, делают невозможным получение льгот, т.п. Но на деле многих устраивает именно этот формат. 

• Люди, покупающие уже не первое жилье. Для них все сложности с пропиской и другими документами несущественны. Все они оформляются по первому адресу, который может находиться в любом месте. 
• Студенты или холостяки. Им не очень нужна социальная инфраструктура. К примеру, близость школ или детских садов. Если помещение располагается в многоквартирном доме, это неплохой вариант для семей. В этом случае выполняются все социальные нормы.
• Инвесторы. Они не рассматривают свое приобретение как место для собственного проживания, предполагают только получать прибыль.   
• Бизнесмены. Сдают собственность в аренду, открывают гостиницу, т.п. 

Для пенсионеров, семей с детьми такой формат может оказаться максимально невыгодным. Единственный плюс — низкая, по сравнению с альтернативой, цена. Но все остальное будет стоить значительно больше. Коммунальные платежи и налоги будут выше, оформить на них субсидию не удастся. Кроме того, нет никаких гарантий, что строение будет возведено в районе с развитой социальной инфраструктурой.

По закону застройщик не обязан соблюдать социальные нормы, благоустраивать придомовую территорию, строить парковки, т.п. Значит, тратиться он не будет. Иначе поступают, когда планируется переведение недвижимости в жилую. Застройщик может это сделать в конце строительства, сразу после введения новостройки в эксплуатацию.  

Выводы

Подводных камней при покупке апартаментов в Москве или любом другом городе много. Это пока еще новый формат собственности, который при всей своей привлекательности подходит не всем. Государство планирует регулировать эту сферу. Принимаются нормы, которые призваны нивелировать разницу в статусе для владельцев коммерческих помещений, использующих их как единственное жилье. Пока таких нормативов мало, нужно тщательно взвешивать за и против перед покупкой.