Трудная квартира

Любой риелтор хорошо знает, что некоторые квартиры очень трудно продать. Среди наиболее проблемных сделок — купля-продажа жилья, одним из собственников которого является ребенок. Рассмотрим, каковы особенности операций с такой недвижимостью

При выполнении большинства операций с квартирой, владельцами или совладельцами которой являются дети, нельзя обойтись без участия органов опеки и попечительства. Их специалисты проверяют, не были ли нарушены права ребенка при заключении сделки, и дают согласие на совершение операции с недвижимым имуществом или отказывают в этом. Данная схема проста и понятна. Органы опеки призваны выполнять благородную задачу: не позволять нарушать права несовершеннолетних на жилье и нормальную жизнь. Однако есть одно но: сотрудники этих органов принимают решение на основании своего внутреннего убеждения. Адокумента, в котором были бы зафиксированы все равноценные и неравноценные варианты смены жилья, не существует. Таким образом, узнать о том, удастся ли совершить сделку, родители и дети могут только после обращения в органы опеки и попечительства.

Если ребенок не является собственником квартиры, а лишь зарегистрирован в ней, получать разрешение органов опеки на сделку не надо. Но если будет установлено, что несовершеннолетний фактически был лишен родительского попечения либо при сделке нарушены его права, договор купли-продажи может быть оспорен в течение 3 лет

Права детей

Согласие органов опеки и попечительства необходимо при совершении сделок, приводящих к уменьшению доли недвижимого имущества, единственным собственником или владельцем части которого является несовершеннолетний. Кним относятся:
- купля-продажа;
- дарение;
- залог недвижимости;
- сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование;
- обмен;
- отказ от преимущественной покупки доли;
- раздел имущества;
- отказ от наследства;
- выделение доли из имущества несовершеннолетнего.

По российскому законодательству совершеннолетие наступает в 18 лет. Совершеннолетний использует свои права в полном объеме, он полностью самостоятелен при заключении любых сделок (разумеется, это не относится к тем людям, правоспособность которых ограничена по причине их душевного заболевания (психического расстройства).

"Ночной кошмар" риелтора - это несовершеннолетние, то есть дети в возрасте до 18 лет. Младшие несовершеннолетние (не достигшие 14 лет) вправе самостоятельно распоряжаться карманными деньгами, совершать мелкие бытовые сделки. Все остальные юридически значимые действия выполняют законные представители ребенка (родители, усыновители, опекуны - для детей до 14 лет). Без визы законного представителя сделки, совершенные ребенком, с юридической точки зрения ничтожны.

Старшие несовершеннолетние (в возрасте 14-18 лет) пользуются гораздо большей свободой: они могут самостоятельно распоряжаться личными доходами (например, стипендией, гонораром), делать банковские вклады и использовать их по собственному усмотрению, а также осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения либо иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности. Кроме того, несовершеннолетние в возрасте 14 лет и старше вправе расписываться в документах, заключая сделку (однако на совершение последней должно быть получено письменное согласие родителей или попечителей).

Бывают и исключения: несовершеннолетние могут получить возможность осуществлять свои права в полном объеме до 18 лет, если органы опеки (в некоторых случаях - суд) приняли решение об их эмансипации (признание полностью дееспособным до достижения совершеннолетия). Это может произойти, если ребенок в возрасте 16 лет и старше работает по трудовому договору, или с согласия родителей (попечителей) занимается предпринимательской деятельностью, или вступил в брак. Решение принимают органы опеки. Однако есть существенное условие: оба родителя (или законные представители) должны дать согласие, иначе признавать ребенка эмансипированным будут в судебном порядке.

Если органы опеки приняли положительное решение об эмансипации, несовершеннолетний получает полную дееспособность, то есть право самостоятельно совершать любые сделки (и, соответственно, отвечать по собственным обязательствам). Вэтом случае разрешение на заключение сделки с недвижимостью не потребуется, а родители не смогут влиять на то, как ребенок распорядится принадлежащим ему имуществом.

Чтобы получить согласие на совершение сделки с жильем, необходимо личное присутствие отца и матери в отделе опеки и попечительства. Даже если брак расторгнут или один из родителей зарегистрирован по другому адресу, оба должны написать заявление

Готовим документы

Для совершения сделок (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) с недвижимостью, одним из собственников или единственным собственником которой является ребенок, необходимо подготовить следующие документы:
- заявление родителей в органы опеки и попечительства с просьбой дать согласие на совершение сделки (если родителей нет, нужно представить документ, подтверждающий это, например свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав или о признании родителя безвестно отсутствующим);
- заявление с просьбой дать согласие на заключение сделки участвующего в ней несовершеннолетнего в возрасте 14 лет и старше;
- расписки всех совершеннолетних собственников, участвующих в сделке, о том, что они согласны на участие ребенка в операции с недвижимостью;
- свидетельство (свидетельства) о рождении ребенка (детей) или паспорта (тех, кому уже исполнилось 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о праве собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону);
- справки БТИ о стоимости жилых помещений, участвующих в сделке (отдельная справка на каждый объект);
- экспликация и поэтажный план (в том случае, если покупают дом, - кадастровый план) всех объектов;
- подлинные выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке;
- выписки о состоянии финансово-лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке;
- справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на все жилые помещения, участвующие в сделке (наличие этих справок не обязательно, но на всякий случай лучше запастись ими - получить такие документы не слишком хлопотно).

Если несовершеннолетний является собственником, но зарегистрирован по другому адресу, необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту его прописки, а также документы, подтверждающие, что совершаемая с квартирой сделка выгодна для ребенка. Один из самых важных документов - заявление родителей, которое передают непосредственно в органы опеки и попечительства. Выше приведен пример такого заявления. Учтите: обращаться в органы опеки и попечительства целесообразно только при наличии полного комплекта подлинников документов. Очень важно не пропустить сроки: заявление (как и другие распорядительные документы) действительно в течение 1 мес. При этом подписи на нем ставят в присутствии представителей органов опеки и попечительства. Иеще один важный момент: теоретически срок подачи документов можно продлить, однако причины промедления должны быть уважительными. Ктаковым не относятся истечение сроков действия представляемых к рассмотрению документов или сроков внесения залога за квартиру, а также любые устные или письменные договоренности между сторонами.

Список документов не подлежит расширительному толкованию, но в некоторых случаях специалисты органов опеки могут уменьшить его. По словам риелторов, срок заключения сделки купли-продажи с квартирой, у которой есть несовершеннолетний собственник или сособственник, увеличивается примерно на 2 нед (это время необходимо органам опеки для проверки поданных документов).

Владельцы квартиры, в которой зарегистрированы дети, обязательно должны присутствовать при заключении сделки у нотариуса - они не могут прислать законного представителя

Жилищная арифметика

Принимая решение дать согласие на сделку с недвижимым имуществом или отказать, сотрудники органов опеки и попечительства руководствуются правилом "Можно лучше, хуже - нельзя". Это означает, что параметры нового жилья несовершеннолетнего не должны оказаться хуже, чем предыдущего. Однако нужно знать, что возможны два варианта толкования данного правила: строго арифметический (больше метров - значит лучше) и качественный (оценку производят с учетом всех факторов в совокупности: не только площади, но и местонахождения, наличия основных коммуникаций, отдельной комнаты для ребенка, степени развития инфраструктуры).

Внекоторых случаях специалисты органов опеки используют арифметический метод, исходя из того, что в результате сделки стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Это означает, что несовершеннолетний получит в собственность другую квартиру либо долю в квартире, равноценную той, которая была у него в продаваемом жилье.

При использовании качественного варианта оценки сделки рассматривают гораздо больше параметров, чем площадь комнаты, отводимой несовершеннолетнему собственнику. Поэтому, если родители хотят сменить городскую квартиру на просторный дом в деревне, им придется убедить органы опеки в том, что детям будет обеспечен такой же уровень комфорта, который был в городе.

Рассмотрим несколько примеров жилищной арифметики.

Двухкомнатную квартиру меняют на однокомнатную. Ситуация сложная: совершить равноценный обмен явно не удастся, даже если количество квадратных метров, приходящихся на ребенка-сособственника, в однокомнатной квартире будет больше, чем в старом жилье. Решение таково: несовершеннолетний становится единственным собственником новой квартиры (в договоре куплипродажи ребенок будет указан как единственный покупатель). Альтернативный вариант: ребенок получает компенсацию в виде доли в другом жилье (например, у деда и бабушки) или в виде денежного вклада в размере стоимости доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире. Вклад в банке должен быть открыт на имя ребенка, но воспользоваться им он сможет, только достигнув 18 лет.

Меняем пыльный город на деревню. Из квартиры, в которой у каждого из детей нет отдельной комнаты, семья переезжает в загородный дом. Ближайшая школа находится в соседнем населенном пункте. Органы опеки и попечительства, скорее всего, не дадут согласия на совершение сделки. Причина - удаленность школы или возможное ухудшение качества образования. Однако выход из этой ситуации есть: оценить качество образования помогут, например, статистические данные о числе медалистов и выпускников школы, поступивших в университеты, а также о количестве учителей - лауреатов различных премий в педагогическом коллективе учебного заведения. Если вы планируете учить ребенка дома, учтите: сотрудники органов опеки с большой неохотой соглашаются на это, справедливо полагая, что ребенок должен социализироваться в коллективе (если домашнее обучение не обусловлено причинами медицинского характера).

Почти равноценный обмен. Вэтом случае предполагается, что права несовершеннолетнего не нарушены. Однако даже при равном метраже квартиры могут иметь совершенно непохожую планировку, а при одинаковой общей площади - различную жилую площадь и разную планировку. Единственно верное решение - отвести ребенку лучшую комнату.

Покупка жилья по ипотечному кредиту (квартира под залогом). Чтобы найти выход из заведомо невыигрышной ситуации, нужно согласовать залог квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, с органами опеки и попечительства. Туда же при оформлении договора нотариус направит запрос, согласован ли залог. Кроме того, могут быть затребованы дополнительные сведения по договору, что позволит специалистам органов опеки полнее оценить ситуацию (действительно ли кредит будет выплачен, не останется ли ребенок без крыши над головой) и ускорит принятие решения.

Покупателям и продавцам

Опытные риелторы советуют покупателям выяснить, кто является законным представителем несовершеннолетнего и кто дает согласие на совершение сделки. Лучший вариант - ребенок, живущий с родителями, благополучная семья. Вэтом случае нет повода искать законных представителей.

Но возможно, вам придется столкнуться с ситуацией, когда отец и/или мать ребенка-собственника лишены родительских прав, осуждены на лишение свободы, страдают психическим расстройством, их местонахождение неизвестно или они умерли. Втаком случае представлять интересы ребенка будут органы опеки и попечительства.

Апродавцу следует задуматься о том, как убедить покупателя подождать, пока идет согласование сделки с органами опеки. При этом стоит помнить, что честность - лучшая политика. Покупателя надо сразу предупредить, что сроки совершения операции с недвижимостью немного увеличатся. Собрать документы нужно заранее - это поможет сократить время подготовки к сделке. Ипоследнее: помните, что органы опеки следят лишь за соблюдением прав детей, но не проверяют юридическую чистоту сделки и правильность оформления документов.