Землехотельцы

Мечта каждого уважающего себя человека — это собственный дом. Но прежде чем строить, необходимо обзавестись земельным участком. О том, как землехотельцу превратиться в землевладельца, пойдет речь в нашей статье

Тому, кто собирается покупать участок, важно знать такие две его характеристики: категорию земли (их всего семь) и вид разрешенного использования земель (ВРИ). Из категорий для покупателя пригодны только "Земли поселений" и, может быть, "Земли сельскохозяйственного назначения". Деление земель по ВРИ производится в каждом регионе (территориальной зоне). Тем, кто желает построить дом, нужно покупать землю для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного (ЛПХ) или дачного хозяйства, для дачного строительства или для сельскохозяйственного использования. Кроме того, могут быть участки под фермерское или крестьянско-фермерское хозяйство, под жилищное строительство и жилую застройку. Укаждого ВРИ свои особенности: например, на участках ИЖС строить дом необходимо, иначе владельца могут оштрафовать за нецелевое использование земли; на сельскохозяйственных и дачных наделах следует выращивать сельхозкультуры для собственного потребления, разводить сады, огороды, а на землях под крестьянско-фермерское хозяйство собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность (разводить птицу, скот, выращивать овощи на реализацию), причем он обязательно должен быть индивидуальным предпринимателем. Изменить ВРИ можно, но процедуру проводят в соответствии с градостроительным регламентом данной территориальной зоны.

Что покупаем?

Почему для будущего землевладельца важно знать категорию земли и вид разрешенного использования? Перечислим несколько причин:

В договоре купли-продажи указывают реквизиты отчуждаемого участка (кадастровый номер, категорию, разрешенное использование, площадь, местонахождение), его стоимость и условия, которые могут быть существенными

Подводные камни

Купить участок могут граждане РФ и российские юридические лица, а также иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданства (с запретом на приобретение земли на приграничных территориях, перечень которых устанавливает президент РФ).

Владеть участком можно как по праву собственности, так и по праву пожизненно наследуемого владения или по договору аренды. Следует знать, что государство может отобрать землю, если ее используют не по назначению или с нарушением законодательства. Кроме того, власти могут выкупить или обменять участок, если он необходим для государственных или муниципальных нужд (однако это допускается в исключительных случаях, например при строительстве олимпийских объектов в Сочи). Выкупную цену, сроки, компенсацию убытков и другие условия определяют по соглашению с собственником.

Учитывая, что владение участком осуществляется не только на правах собственности, у потенциального приобретателя земли может возникнуть вопрос: стоит ли соглашаться на покупку у несобственника? С правовой точки зрения такая операция невозможна технически - до оформления участка в собственность никакие сделки с ним совершаться не могут.

Сдругой стороны, предложение может оказаться весьма заманчивым, а срок оформления права собственности в упрощенном порядке (так называемая дачная амнистия) продлен до 1 марта 2015г. (изначально предполагалось завершить льготный период до 1 января 2010г.). Вэтом случае обычно используют следующую схему: переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения на право собственности занимается будущий хозяин надела, а прежний лишь получает деньги по завершении всех процедур. Покупатель действует по полученной от продавца и заверенной у нотариуса доверенности. Стороны также могут заключить между собой предварительный договор. Оба варианта: только доверенность или доверенность плюс договор - абсолютно законны.

Доверенность распространяется на все действия, связанные с оформлением права собственности, и нередко участники сделки включают в ее текст право распоряжения землей. Если же этот пункт в документе отсутствует, продавец впоследствии выдает вторую доверенность - на право продать или подарить участок. Существенный минус этой схемы заключается в том, что, согласно действующему в РФ законодательству, представитель собственника земли не может сам себе ее ни подарить, ни продать (нельзя действовать от имени доверяющего лица в отношении себя лично). Поэтому покупатель вынужден искать подставное лицо - человека, который якобы купит, а потом перепродаст ему желанный участок. Чаще всего на эту роль приглашают близкого родственника. Однако подобный способ длителен и дорог - даже государственную пошлину предстоит платить дважды, в результате сумма затрат составит от 35 тыс. руб. Гораздо быстрее и экономичнее вариант, когда владелец, получивший документы о праве собственности, сам продает участок покупателю. Впрочем, последний в этом случае идет на риск - вдруг хозяин участка передумает, а принудить его продать имущество никто не вправе.

Кроме того, продавец может в любой момент отозвать доверенность, и покупатель останется ни с чем, если только не успеет провести сделку с землей до того, как узнает о прекращении своих полномочий. Тогда операция с недвижимостью останется в силе и признать ее недействительной могут лишь при условии, что прежний владелец докажет: его представитель знал об отмене доверенности в момент совершения сделки. Предварительный договор предполагает, что стороны заключат договор купли-продажи участка после того, как будущий владелец по доверенности оформит документы на право собственности. Но и в этом случае покупатель рискует быть обманутым, если продавец откажется подписать основной договор. Спор придется решать в судебном порядке.

Иеще одно: время на заключение основного договора ограниченно. Если оговоренные сроки прошли и ни одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, соглашение аннулируется.

В случае возникновения «пограничного» спора с соседями вызывайте независимого специалиста, который по кадастровым паспортам сможет установить, соответствуют ли реальные участки описаниям в документах

Нарушители границы

Каждый участок имеет определенные размеры и, соответственно, пределы. Однако часто бывает так, что человек покупает надел, границы которого не обозначены межевыми столбами, а существуют лишь в виде описания в договоре. Приехав на место, новый владелец может увидеть перед глазами совершенно иную картину: например, форма участка не соответствует заявленной либо его размеры уменьшены в результате действий соседей. Поэтому специалисты в области землеустройства рекомендуют всегда проводить межевание.

Как обозначают границы? Межевые знаки (вешки) должны быть установлены на всех поворотных точках границы земельного участка, за исключением естественных пределов (кромка леса, край оврага) и сооружений, совпадающих с границами надела. Межевыми знаками могут быть деревянные колья высотой 75-80см и диаметром 5-7см или железные штыри (трубы), забитые в грунт на 40-60см. На каждой вешке должна быть табличка с координатами, ориентированная так, чтобы сторона с надписью была обращена к следующему межевому знаку при движении вдоль границы по ходу часовой стрелки.

Если межевание по какой-либо причине не проводилось, в кадастровом паспорте, в графе особых отметок, делают запись: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Она не свидетельствует о нарушении закона, но может стать препятствием при оформлении сделки. Такая же проблема возникнет у покупателей участка, на кадастровом плане которого сделана пометка: "В земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок". Вэтой ситуации договор купли-продажи вряд ли будет зарегистрирован в территориальных органах учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку нарушено требование Гражданского кодекса РФ об однозначном описании в договоре продаваемого имущества.

Работы по межеванию осуществляют специализированные геодезические (землеустроительные) организации. При обращении к специалистам понадобятся: правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на землю или постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, судебный акт, устанавливающий права на земельный участок); копия паспорта владельца земельного участка или доверенность уполномоченного представителя, если документы предоставляет доверенное лицо; копия части генерального плана садового товарищества (ее выдает и заверяет председатель товарищества); паспорт БТИ на строение, если оно есть; акт согласования границ со смежными пользователями (подписывается соседями и заверяется председателем товарищества или в местной администрации).

Работы на участке площадью от 6 до 10 соток занимают до 3 мес, их стоимость составляет около 15 тыс. руб. (для Московского региона). По окончании владелец земли получает персональный экземпляр межевого дела (второй направляется в архив).Документ нужно сдать в территориальный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). На его основании выдают кадастровый паспорт, свидетельствующий о постановке на учет (занесении в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении участку собственного кадастрового номера, который должен совпадать с номером на межевом плане).

Если вы хотите приобрести землю с целью строительства дома для постоянного проживания, ищите участок под ИЖС или ЛПХ, поскольку категория земли и вид разрешенного использования участка должны позволять возведение жилых строений и последующую регистрацию по новому месту жительства

Приготовьте документы!

Обобщение практики (в том числе судебной) показывает, что землехотельцы оказываются обманутыми по двум причинам: первая - не изучили досконально (совсем не изучали, плохо проверяли) документы на земельный участок, вторая - допустили невнимательность при подписании договора (не читали текст, не проверяли документы продавца, не собрали все сопутствующие документы).

Укаждого уважающего себя землевладельца должна храниться солидная папка с документами на участок. Что же необходимо изучить покупателю (причем весьма тщательно!), чтобы сделка была заключена правильно и без нарушений законодательства?

Прежде всего, у продавца должны быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права собственности) и документ, на основании которого оно было получено (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследование, постановление главы района о выделении участка). Если свидетельство утеряно, его можно восстановить. Данные об участках, приобретенных после 31 января 1998г. (после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), хранятся в управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) соответствующего субъекта Российской Федерации. Если участок выделяли согласно постановлению главы района, можно обратиться за документами в местный архив.

Втом случае, если вы покупаете "старый" участок (находившийся в собственности до 31.01.1998г.), правоустанавливающими документами на него могут быть: свидетельство о праве на земельные доли (либо выписка из решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий); свидетельство о праве собственности на землю (на голубом или розовом бланке; после 29.10.1993г. свидетельство должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству). Все эти документы действительны, и менять их для заключения сделки купли-продажи необязательно (бумаги нового образца выдаются после государственной регистрации права собственности). На основании представленных документов вам должны выдать на руки кадастровый план земельного участка (выписку из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Второе, что должно быть у продавца, - кадастровый паспорт. Это основной документ на участок, состоящий из нескольких разделов. Он включает: общие сведения о земельном участке, информацию о его площади, категории земли, ВРИ, кадастровой стоимости, правообладателе, а также план, сведения о частях участка, обременениях и ограничениях (при их наличии), чертеж (схему) границ.

Впаспорте указан кадастровый номер участка. По сути, это "адрес" объекта, формируемый по нисходящей следующим образом: субъект - округ - населенный пункт - район - участок, например 71 : 10 : 04 : 134.

Учтите, если у продавца есть правоустанавливающий документ, но нет кадастрового плана, участок будет сложно идентифицировать. Особенно это актуально для поселков, находящихся на начальном этапе формирования. Дополнительно можно попросить продавца предоставить выписку из кадастра относительно всех возможных обременений участка (например, окажется, что на его территории растет трехсотлетний дуб, который нельзя спиливать ни под каким предлогом, или же вдоль границы проложен газопровод). Помните: при переходе права собственности все имеющиеся обременения и ограничения на строительство сохраняются. Может случиться и такое: по факту ограничения или обременения есть, но в документах они не отражены. Избежать в дальнейшем возможных проблем поможет детальный осмотр местности и опрос соседей.

Убедитесь также в отсутствии задолженности по разным обязательным платежам - коммунальным (за электричество, газ, воду ит.д.), взносам в СНТ и пр.

Наконец, необходимо получить от продавца справку об отсутствии долгов по уплате земельного налога.

Если все документы в порядке, сделка займетмесяц-полтора (с регистрацией в ФРС) и будет стоить не дороже 2 тыс. руб. Впротивном случае вам придется ждать многиемесяцы и потратить куда большие суммы денег.

Покупаем долю

Иногда продавец большого земельного надела предлагает приобрести долю в праве собственности, а не весь участок целиком. Если вас устраивает такой вариант, не забудьте выяснить, учтено ли преимущественное право сособственников при покупке доли. По закону каждый из них имеет право приобрести дополнительную долю, прежде чем она будет предложена третьим лицам. Запрос направляют в письменной форме, в нем обязательно указывают цену доли. Подписанный совладельцем участка отказ от покупки фиксирует цену документально. Если продавец по какой-то причине решит ее снизить, придется вновь обращаться ко всем сособственникам с запросом. Договор купли-продажи доли может быть заключен после получения отрицательного ответа от всех совладельцев участка. Однако, если право сособственников было нарушено, в течение 3 мес с момента продажи доли они имеют право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Из права преимущественной продажи доли сособственникам есть исключение: если участок продается с публичных торгов, все участвующие в аукционе имеют равные права.

Договариваемся

После того как вы убедились в наличии всех необходимых документов на земельный участок, можно приступать к согласованию договора купли-продажи, имеющего стандартную форму. Основное его содержание заключается в том, что покупатель обязуется внести деньги, а продавец - передать имущество, представляющее собой предмет сделки, в оговоренные сроки и на определенных условиях. На некоторые детали следует обратить особое внимание:

При межевании земли у хозяев участка есть возможность узаконить самовольно прирезанный кусок - для этого с согласия соседей в межевом деле должны быть указаны не исходные, а реальные размеры надела

Вдоговор не могут быть включены условия, дающие продавцу право выкупить участок по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение им (запрещающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных действий); снимающие с продавца ответственность в случае предъявления прав на объект третьими лицами (например, «неучтенные» или «неизвестные» наследники могут заявить о своих правах на часть надела).

После заключения договора стороны подписывают передаточный акт, который свидетельствует о том, что земельный участок фактически перешел от прежнего владельца к новому.

Документ может быть удостоверен нотариусом - это делается исключительно по желанию сторон. Вто же время переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Дата выдачи свидетельства одновременно становится и датой вступления нового владельца в права. Втерриториальное отделение Росреестра стороны сделки должны представить оригиналы и копии следующих документов: