Квартира без неприятностей

Рынок недвижимости представляет собой благодатную почву для хитрецов всех мастей. Причин тому много: и население не слишком подковано в юридических вопросах, и законы противоречивы, и системы учета информации о сделках нет. Ищите ответ на вопрос, как не попасться на удочку мошенников, в нашем материале

В Уголовном кодексе РФ (ст. 159) мошенничество определено как «хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием». Способов совершения этого преступления множество, но объединяет их то, что потерпевший сам, добровольно, отдает свое имущество или деньги в руки мошенников.

Обманут и продавца, и покупателя

Поскольку врага надо знать в лицо, обобщим случаи из практики и объединим их в две группы: 1) обман продавца недвижимости и 2) обман покупателя. Если мошенники решили обмануть продавца, то они выискивают тех, кого можно условно отнести к группе риска, или используют схемы при покупке квартиры, которые связаны с задатком.

Входящие в группу риска одинокие и пожилые люди, а также те, кто злоупотребляет алкоголем и наркотиками, страдает психическими заболеваниями, для мошенников представляют интерес в первую очередь. Таких людей чаще всего легко убедить в том, что им предлагают очень выгодную сделку ("продажа квартиры в крупном городе сделает возможным покупку лучшего жилья в небольшом городке, да и деньги на безбедную старость останутся"). Что в итоге? После продажи квартиры бывший хозяин в самом лучшем случае получает хибарку где-нибудь на периферии, а в не самом худшем - из имущества у бывшего квартировладельца останется одежда, а жильем на длительное время станет больничная койка.

Технические паспорта, введенные несколько лет назад, сделали практически невозможным подлог с номером квартиры, когда покупателю показывали съемное жилье в отличном состоянии, а на самом деле продавали аварийную (после залива или пожара) недвижимость в том же доме

Задаток - это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу для подтверждения намерения купить и в счет причитающихся по договору платежей. В"играх с задатком" после его получения продавец не имеет права производить какие-либо действия с жильем, иначе он будет обязан выплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сэтим связаны несколько схем обмана.

Схема 1. Получив задаток и оформив договор о залоге, продавец собирает необходимые документы, но не укладывается в срок оформления документов, обговоренный с покупателем. Мошенники в соответствии с условиями договора требуют от незадачливого продавца возвращения задатка в двойном размере или снижения стоимости недвижимости. Стоит ли говорить, что срок в договоре навязывают сами мошенники?

Схема 2. Задаток одного покупателя «перебивается» большей суммой задатка второго покупателя (оба, само собой, подставные лица). Через некоторое время второй покупатель отказывается от сделки и требует от продавца возврата задатка в двойном размере, угрожает судом, поскольку продавец нарушил свои обязательства по отношению к первому покупателю. Возможна еще такая вариация на тему отказа покупателя от приобретения квартиры: он предлагает подождать с возвращением ему суммы задатка до тех пор, пока продавец не найдет нового желающего приобрести квартиру. Когда таковой находится, «несостоявшийся» покупатель обвиняет владельца квартиры в том, что он собирался продать свое недвижимое имущество сразу двум претендентам. Потерпевшие требуют от продавца возвращения суммы задатка, традиционно в двойном размере.

Схема 3. Наконец, вместо слова "задаток" при оформлении договора может быть использовано слово "залог", что коренным образом изменит смысл договора, превратив продавца в должника. Ведь в этом случае оказывается, что покупатель должен продавцу некую сумму денег или имущество, в обеспечение возврата которых он и оставил залог. (Напомним, что задаток - это часть денежной суммы, подлежащей уплате покупателем продавцу, передаваемая до момента окончательного оформления сделки в качестве подтверждения серьезности намерений.)

Вторая группа мошеннических схем при покупке (продаже) недвижимости включает несколько способов обмана покупателя.

1. Организованная группа. Мошенничество зачастую совершается группой, в состав которой могут входить представители властных структур и правоохранительных органов, нотариусы, сотрудники органов опеки и другие чиновники. Например, еще в позапрошлом веке мошенница Сонька Золотая Ручка продала дом московского генерал-губернатора английской фирме, организовав подложную нотариальную контору.

Если одинокий владелец квартиры умер и наследники не объявились, а мошенники располагают собственным нотариусом, может быть изготовлено поддельное завещание. Даже если срок вступления в наследство пропущен, он может быть восстановлен в судебном порядке - опять же если есть «свои» судьи.

2. Не тот продавец. Бывает и так, что квартиру по поддельным документам продает лицо, которое ее собственником не является, или же сособственник решает продать не только свою долю, а все жилье целиком. Чаще всего такие продавцы - это члены семьи действительного собственника недвижимости или граждане, проживающие совместно с собственником.

Справедливости ради надо сказать, что нотариуса тоже можно ввести в заблуждение. Например, к нему может прийти человек, мастерски загримированный под того, чьим паспортом мошенники располагают, и написать завещание на нужных людей.

3. Обман вместо обмена. Владелец квартиры получает выгодное предложение об обмене квартиры и передает мошенникам деньги за посредничество, после чего сделка вдруг резко срывается, а мошенники исчезают. Чаще всего такие мошеннические схемы имеют место при альтернативных обменах, когда одновременно покупаются и продаются несколько квартир, - в этом случае преступники могут получить полную стоимость обмениваемой жилплощади, а не сумму доплаты за большую квартиру.

4. Лишний жилец. После завершения сделки по покупке или обмене недвижимости, уже на этапе регистрации, выясняется, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, или находящийся на лечении в спецучреждении душевнобольной, или отбывающее уголовное наказание лицо, или же военнослужащий, прикомандированный к своей части. Все эти категории граждан могут оспорить сделку и вновь получить регистрацию в проданной квартире и, как следствие, право проживания в ней или право распоряжаться своей долей квартиры.

Надо сказать, что новые мошеннические схемы появляются регулярно, старые отмирают. Рынок недвижимости дает широкие возможности обхитрить простаков и получить солидный куш, а потому преступники будут придумывать все новые способы «отъема денег у населения», по выражению Великого комбинатора.

Даже внимательно изучив документы на приобретаемую новостройку, вы не сможете узнать, была ли эта квартира уже продана другим людям. Поэтому тщательно выбирайте продавца - дорожащие своей репутацией застройщики продают жилье сами или работают с одними и теми же компаниями-риелторами

Сам себе обманщик

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (п. 1 ст. 220), если недвижимое имущество находилось в собственности менее 3 лет, а его стоимость превышает 1 млн руб., то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей 2 млн руб. Следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше 2 млн руб. разница подлежит обложению подоходным налогом в 13 %. Рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает 1 млн руб., не говоря уже о стоимости квартир многокомнатных или в домах-новостройках. Это приводит к тому, что «экономные» продавцы указывают в договоре купли-продажи квартиры сумму, значительно ниже ее реальной рыночной стоимости. Рассмотрим, как могут развиваться события, если кто-то захочет воспользоваться этим обстоятельством преднамеренно.

1. Продавец вернет не всю сумму. Само собой, любая хитрость влечет за собой определенные последствия, а уж уклонение от налогов тем более. Вслучае расторжения договора (например, если покупатель обнаружил скрытые дефекты, которые были признаны существенными недостатками, влекущими расторжение договора купли-продажи) продавец гарантированно обязан вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре. Доказать, что вы де-факто передали продавцу бoльшую сумму, практически невозможно. Своеобразной страховкой от возникновения такой ситуации является заключение дополнительного соглашения (о цене) к договору, эдакого джентльменского соглашения, в котором будет указана недостающая сумма. Однако покупателю вернуть сумму полностью через суд будет и в этом случае трудно.

2. Ячейка в банке. Другой вариант развития этой ситуации, когда мошенничает покупатель. Заранее обговоренную сумму, значительно превышающую указанную в договоре, он помещает в банковскую ячейку. Заключается договор купли-продажи. Однако до момента получения продавцом денег из ячейки покупатель успевает обратиться в правоохранительные органы с заявлением, где указывает, что он ошибочно положил в ячейку значительно большую сумму, чем намеревался. Самостоятельно открыть ячейку покупатель не может - таковы условия договора с банком, но это возможно сделать сотруднику банка в присутствии офицера полиции, принявшего заявление. При вскрытии ячейки обнаруживается, что покупатель действительно "ошибся" и по договору там должна находиться меньшая сумма. Врезультате пришедший позже продавец получает только ту сумму, которая указана в договоре. Защититься от такой ситуации поможет только опытный риелтор, который проверит чистоту сделки.

10 способов защиты от мошенников

1. Просите вторую сторону сделки обязательно получить справку о том, что на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах он (она) не состоит. Втом случае, если есть хотя бы малейшие сомнения в адекватности контрагента, приглашайте психиатра, который даст заключение о том, что обе стороны договора купли-продажи находились на момент заключения сделки в адекватном состоянии. Дополнительная подстраховка - снимайте всю процедуру заключения сделки на видео.

2. Для того чтобы исключить возможность появления в квартире неучтенных в договоре жильцов, необходимо взять в паспортном столе расширенную выписку из домовой книги, где указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. Если самостоятельно истребовать необходимые справки не получилось, можно прибегнуть к помощи специалистов юридической консультации - они могут оформить адвокатский запрос.

3. Получите от всех зарегистрированных в квартире лиц (помимо владельцев) письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Можно также предусмотреть в договоре штрафные санкции для нарушающих сроки выезда или отказывающихся покидать проданное жилье. Еще один вариант - прописать в договоре условие, согласно которому основная часть суммы продавцу будет выплачена только после юридического и физического освобождения жилплощади.

4. Изучите историю квартиры, в ней не должно быть «темных пятен» и сомнительных сделок, иначе суд может истребовать недвижимое имущество даже у добросовестного покупателя.

5. Убедитесь в том, что в квартире не делали перепланировку или она была надлежащим образом узаконена.

6. Предложите продавцу проверить паспорт на идентичность с учетной карточкой в паспортном столе. Это почти лакмусовая бумажка - добросовестному продавцу скрывать нечего, мошенник же воспротивится такой проверке.

7. Внесите в договор обязательство продавца самостоятельно расплатиться с возможными наследниками (если такие объявятся) из той суммы, которую он получит от покупателя.

8. Не храните документы в тех местах, которые могут быть доступны для посторонних. Особенно это касается паспортов и правоустанавливающих документов. При утере или утрате документов обязательно обращайтесь в правоохранительные органы.

9. Внимательно изучайте доверенности, если одна из сторон сделки действует «по поручению и от имени». Обращайте внимание на то, кто выдал доверенность, для каких целей и на какой срок распространяется ее действие.

10. Не оставляйте без внимания своих родственников из группы риска - например, одиноких пожилых людей. Проверяйте круг их общения, отслеживайте новых знакомых.

Тревожные симптомы

Мошенники, особенно работающие в сфере недвижимости, одни из наиболее подготовленных и образованных. Распознать их сложно, вывести на чистую воду еще труднее. Остается только быть чрезвычайно внимательными и наблюдательными. Помните: продавцу легче понять, что его одурачили (чаще всего это происходит при получении денежных средств), а для покупателя последствия могут наступить неожиданно и порой поздно. Он может прожить в своей квартире не одинмесяц, прежде чем выяснится, например, что на его жилплощадь претендует неизвестный ранее наследник или же на недвижимость наложен арест.

Вот семь обстоятельств, которые несомненно должны насторожить при заключении договора купли-продажи недвижимости.

1. Предлагают купить квартиру и оформить документы срочно, и хотя продавец торопит со сделкой, он не покупает взамен другое жилье. Сделки с недвижимостью спешки не терпят, а потому никогда не соглашайтесь воспользоваться услугами нотариуса - «хорошего приятеля продавца» или «знакомой дамочки в регистрационной палате». Настройтесь на то, что вы потратите на покупку квартиры не один день, и не торопите события. Разумеется, и у добросовестного продавца могут быть весьма веские причины спешить, но в таком случае он вполне может поведать вам о том, что толкает его на продажу жилья.

2. Цена жилья занижена по сравнению со сходными предложениями на рынке. Это может быть признаком своеобразной «пирамиды». Вам пообещают продать квартиру по заявленной привлекательной цене, но только при условии, что вы приведете еще нескольких покупателей, разумеется, на другие квартиры. Фирма-продавец раз за разом будет откладывать вселение в квартиры, а в итоге выяснится, что жилья просто не существует. Практика показывает, что участники жилищных пирамид практически никогда не получают свои деньги назад.

3. Квартиру предлагают приобрести посредством лотереи среди ограниченного числа участников, внесших вступительный взнос. Удача в таких аттракционах невиданной щедрости улыбается с завидным постоянством только своим покупателям.

4. Риелтор предлагает покупателю в обмен на его квартиру другие варианты жилплощади, не сообщая ни стоимости покупки, ни стоимости продажи ("закрытая схема" купли-продажи). После благополучного завершения сделки может оказаться, что вы должны посреднику чуть ли не четверть цены покупки в качестве комиссионных. Доказать, что риелторы намеренно ввели вас в заблуждение, практически невозможно. Втаком случае необходимо заранее проверить, внесена ли в договор конкретная сумма вознаграждения риелтора.

5. Вам предлагают отдать оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, паспорта и другие документы доверенному лицу, которое быстро оформит сделку. Комментарии, надо полагать, в этом случае излишни.

6. Ваш продавец за все время общения с вами ни словом не обмолвился о наличии семьи (помните, если продается долевая собственность, то все совладельцы должны действовать сообща), а к моменту заключения договора у него (нее) внезапно обнаружились супруг и дети. Втакой ситуации от сделки безопаснее отказаться: в лучшем случае недобросовестные продавцы просто тянули время и нашли другого покупателя, в худшем - вы можете приобрести квартиру, в которой прописаны с правом на жилплощадь еще десяток-другой неучтенных в договоре родственников продавца. Поэтому перед подписанием договора тщательно проверьте на юридическую чистоту квартиру, особенно ту, которую продавец получил по наследству, или ту, предыдущий владелец которой умер насильственной смертью. Велики шансы, что спустя какое-то время сделка будет признана недействительной, а вы не получите ничего, кроме головной боли.

7. Продавцу также необходимо быть начеку, особенно если риелтор предлагает выставить квартиру по завышенной цене, объясняя, что это всего лишь способ привлечь больше потенциальных покупателей невысказанным вслух предложением поторговаться. Продавцу в любом случае придется снижать цену. Да, это не мошенничество, но может быть маленьким звеном в длинной обманной операции.

Задаток - это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу для подтверждения намерения купить и в счет причитающихся по договору платежей. В«играх с задатком» после его получения продавец не имеет права производить какие-либо действия с жильем, иначе он будет обязан выплатить другой стороне двойную сумму задатка

Похоже, да не то же

Тем, кто пострадал от мошеннических действий, стоит обращаться в суд, тогда шанс получить назад свои кровные, пусть и «потрепанные» инфляцией денежки неизмеримо выше, чем в тех случаях, когда пытаются договориться с уже единожды обманувшими ловкачами от недвижимости.

Существуют сделки оспоримые (признаются недействительными по решению суда) и ничтожные (недействительные с самого начала в силу своей противозаконной природы независимо от решения суда). Сделка, заключенная с полностью недееспособными участниками (дети младше 14 лет и лица, страдающие психическими расстройствами, которые лишены возможности адекватно воспринимать действительность), ничтожна. Иск о признании недействительной ничтожной сделки (на языке юристов он называется иском о применении последствий недействительности) может быть предъявлен в течение 3 лет со дня начала ее исполнения (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).

Иск о признании недействительной оспоримой сделки может быть подан в течение 1 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Ограниченно дееспособными граждане могут быть признаны в силу болезни (страдающие алкогольной или наркотической зависимостью) или своего возраста (14-18 лет), хотя последние могут быть в результате эмансипации признаны полностью дееспособными (например, если имеют собственный постоянный доход или вступили в брак).

Врезультате судебного разбирательства по оспоримой сделке квартира может быть истребована даже у добросовестного приобретателя. Втаком случае незадачливому покупателю останется только взыскивать деньги с мошенников.